看熱訊：鑒報｜陳序平謀劃龍湖新賽道：“三條曲線”下的利潤賬本

萬物的萌發、生長、輝煌、衰落都有一個周期規律，房地產行業也不例外。在房地產行業黃金時代逝去的時候，頭部更具有遠見的企業早已開始謀劃第二條甚至第三條增長曲線。

管理學大師查爾斯·漢迪在他著名的《第二曲線》一書中指出，“任何一條增長曲線都會滑過拋物線的頂點（增長的極限），持續增長的秘密是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線。”

而在房地產行業的新時期，龍湖集團新的掌舵人陳序平就將開創和執掌龍湖新的利潤增長曲線，讓三條曲線共同增長成為龍湖利潤增長的新秘訣。

(資料圖片)

龍湖在航道上已經進行了重構，變成一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道。企業供圖

提升非地產開發業務利潤占比

據財報顯示，2022年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩中有增。在行業整體下行、多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團依然保持了營收和利潤的雙正向增長。

值得關注的是，2022年，龍湖由運營及服務業務帶來的收入均已超過百億元，其中，運營業務主要由商業投資、長租公寓等業務組成，全年實現租金收入118.8億元；由物業管理、智慧營造等業務組成的服務收入達116.7億元；由運營業務及服務業務組成的經營性利潤占比更是提升10個百分點，達到27%。由此可見，運營業務和服務業務，已成為與房地產開發并行的第二條和第三條增長曲線，龍湖面向未來的陣勢已經拉開。

據陳序平透露，在發展戰略上，未來5年，龍湖集團將大力發展非地產開發業務，將非地產開發業務利潤占比提升50%以上。

去年，陳序平對龍湖的業務模式進行了重構，其表示：“我們在航道上已經進行了重構，變成一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，這樣‘1+2+2’的格局，而且是在‘一個龍湖’的統一體系下，這樣為龍湖穿越周期之后的后續發展，提供更大的空間?！?/p>

也就是說，傳統的地產開發航道仍作為支撐底盤，兩個運營航道包括商場和長租公寓，兩個服務航道包括輕資產的物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”，從而形成開發、運營、服務的三大利潤貢獻分支。

在陳序平的賬本中，未來，兩個運營航道中的商場和長租公寓屬于重資產業務，平均毛利率接近75%，將更重視同店同比的增長以及經營現金流整體回正；而兩個服務航道有望每年保持40%-50%的增長，給集團穿越周期帶來穩定的現金流保障。

左手地產，右手經營和服務

在商業運營方面，去年底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營的商場達76座。而今年，龍湖新增開業商業項目預計將達到11個，當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。

陳序平表示：“在疫情（管控優化）之后，我們首先會逐步把出租率抓上來，我們的出租率會爭取在半年的時候重新回到正常水平，提升的出租率也會貢獻我們收入的增量。”

在長租公寓領域，龍湖目前在手長租公寓為16萬間，開業11.6萬間。龍湖長租公寓業務已經于2021年、2022年兩年連續實現盈利。陳序平表示：“去年底，受到疫情的影響，我們出租率為88.5%，開業6個月及以上房源出租率91.1%，比過往年份有所下降，我們在未來一兩個月時間內就會逐步回歸到正常水平，保證存量資產上的運營有更高的效率?！?/p>

在服務業務方面，去年，龍湖智創生活保持著在管面積有質量增長，如簽約小米產業園、李寧產業園、網易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域。

對于龍湖智創生活目前的上市進程，龍湖執行董事兼首席財務官趙軼表示：“龍湖不會為了短期謀求一個上市資格而喪失發展的主動性，我們也非常重視航道間的協同。龍湖智創生活將繼續苦練內功，提升行活與收入，同時對低效的收并購保持警惕，一如既往地做好準備，靜待花開。”

值得一提的是，2022年，龍湖以智慧營造入局代建賽道，開創了“龍湖龍智造”這一品牌。趙軼表示：“龍湖龍智造是我們去年發布的智慧營造新品牌，結合了定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等產品服務模塊。協同為客戶提供一站式全周期的建造服務和營造服務，整個客戶包括央企、國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校都在里面。去年穩步起步，有效拓展，截至目前已獲取建管項目近40個，總建筑面積超過700萬平方米?！?/p>

今年將修復房地產盈利水平

隨著疫情管控措施的優化和房地產多項利好政策的落地，今年前2個月，全國房地產市場呈現出整體回暖的態勢。

“我們始終堅定看好這個10萬億量級的支柱產業。”陳序平表示，接下來要做的，將回歸重點城市、核心區域；提升周轉去化、優化存貨結構，修復盈利水平；相較于規模，更加注重交付品質、回款質量及利潤率。

陳序平認為，房地產行業進入拐點后，呈現三個趨勢：“一是區域經濟發展帶動下的城市分化，具備產業與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。三是企業告別高杠桿擴張模式，回歸產品主義及盈利本質。”

對于今年的銷售目標，趙軼提到，2023年集團將持續根據市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規模和排名。從城市能級來看，約97%的可售資源集中在一二線及環都市圈衛星群。

對于利潤的修復，趙軼表示：“從毛利率角度，整個行業在回歸，我們也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右，新房銷售會在15%-20%的階段過渡。隨著逐步的修復，包括新拿土地逐步進入結算軌道，我們相信會回到25%左右的階段。這個毛利率我們覺得也是健康的，因為現在整個行業的發展已經脫離了過去高歌猛進式的高毛利、高地價、高杠桿階段，進入持續穩定發展的階段?！?/p>

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 盧茜

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