萬物的萌發、生長、輝煌、衰落都有一個周期規律,房地產行業也不例外。在房地產行業黃金時代逝去的時候,頭部更具有遠見的企業早已開始謀劃第二條甚至第三條增長曲線。
管理學大師查爾斯·漢迪在他著名的《第二曲線》一書中指出,“任何一條增長曲線都會滑過拋物線的頂點(增長的極限),持續增長的秘密是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線。”
而在房地產行業的新時期,龍湖集團新的掌舵人陳序平就將開創和執掌龍湖新的利潤增長曲線,讓三條曲線共同增長成為龍湖利潤增長的新秘訣。
(資料圖片)
龍湖在航道上已經進行了重構,變成一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道。企業供圖
提升非地產開發業務利潤占比
據財報顯示,2022年,龍湖集團實現營業收入2505.7億元,同比增長12.2%;歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元,同比亦穩中有增。在行業整體下行、多數房企出現虧損的情況下,龍湖集團依然保持了營收和利潤的雙正向增長。
值得關注的是,2022年,龍湖由運營及服務業務帶來的收入均已超過百億元,其中,運營業務主要由商業投資、長租公寓等業務組成,全年實現租金收入118.8億元;由物業管理、智慧營造等業務組成的服務收入達116.7億元;由運營業務及服務業務組成的經營性利潤占比更是提升10個百分點,達到27%。由此可見,運營業務和服務業務,已成為與房地產開發并行的第二條和第三條增長曲線,龍湖面向未來的陣勢已經拉開。
據陳序平透露,在發展戰略上,未來5年,龍湖集團將大力發展非地產開發業務,將非地產開發業務利潤占比提升50%以上。
去年,陳序平對龍湖的業務模式進行了重構,其表示:“我們在航道上已經進行了重構,變成一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道,這樣‘1+2+2’的格局,而且是在‘一個龍湖’的統一體系下,這樣為龍湖穿越周期之后的后續發展,提供更大的空間?!?/p>
也就是說,傳統的地產開發航道仍作為支撐底盤,兩個運營航道包括商場和長租公寓,兩個服務航道包括輕資產的物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”,從而形成開發、運營、服務的三大利潤貢獻分支。
在陳序平的賬本中,未來,兩個運營航道中的商場和長租公寓屬于重資產業務,平均毛利率接近75%,將更重視同店同比的增長以及經營現金流整體回正;而兩個服務航道有望每年保持40%-50%的增長,給集團穿越周期帶來穩定的現金流保障。
左手地產,右手經營和服務
在商業運營方面,去年底,龍湖商業已進入全國32座城市,累計開業運營的商場達76座。而今年,龍湖新增開業商業項目預計將達到11個,當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。
陳序平表示:“在疫情(管控優化)之后,我們首先會逐步把出租率抓上來,我們的出租率會爭取在半年的時候重新回到正常水平,提升的出租率也會貢獻我們收入的增量。”
在長租公寓領域,龍湖目前在手長租公寓為16萬間,開業11.6萬間。龍湖長租公寓業務已經于2021年、2022年兩年連續實現盈利。陳序平表示:“去年底,受到疫情的影響,我們出租率為88.5%,開業6個月及以上房源出租率91.1%,比過往年份有所下降,我們在未來一兩個月時間內就會逐步回歸到正常水平,保證存量資產上的運營有更高的效率?!?/p>
在服務業務方面,去年,龍湖智創生活保持著在管面積有質量增長,如簽約小米產業園、李寧產業園、網易游戲等商寫空間,以及亮馬河、都府堤等城市服務領域。
對于龍湖智創生活目前的上市進程,龍湖執行董事兼首席財務官趙軼表示:“龍湖不會為了短期謀求一個上市資格而喪失發展的主動性,我們也非常重視航道間的協同。龍湖智創生活將繼續苦練內功,提升行活與收入,同時對低效的收并購保持警惕,一如既往地做好準備,靜待花開。”
值得一提的是,2022年,龍湖以智慧營造入局代建賽道,開創了“龍湖龍智造”這一品牌。趙軼表示:“龍湖龍智造是我們去年發布的智慧營造新品牌,結合了定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等產品服務模塊。協同為客戶提供一站式全周期的建造服務和營造服務,整個客戶包括央企、國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校都在里面。去年穩步起步,有效拓展,截至目前已獲取建管項目近40個,總建筑面積超過700萬平方米?!?/p>
今年將修復房地產盈利水平
隨著疫情管控措施的優化和房地產多項利好政策的落地,今年前2個月,全國房地產市場呈現出整體回暖的態勢。
“我們始終堅定看好這個10萬億量級的支柱產業。”陳序平表示,接下來要做的,將回歸重點城市、核心區域;提升周轉去化、優化存貨結構,修復盈利水平;相較于規模,更加注重交付品質、回款質量及利潤率。
陳序平認為,房地產行業進入拐點后,呈現三個趨勢:“一是區域經濟發展帶動下的城市分化,具備產業與人才支撐的核心城市,實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導,客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。三是企業告別高杠桿擴張模式,回歸產品主義及盈利本質。”
對于今年的銷售目標,趙軼提到,2023年集團將持續根據市場的情況隨時保持彈性,順勢而為,不一味追求簽約規模和排名。從城市能級來看,約97%的可售資源集中在一二線及環都市圈衛星群。
對于利潤的修復,趙軼表示:“從毛利率角度,整個行業在回歸,我們也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右,新房銷售會在15%-20%的階段過渡。隨著逐步的修復,包括新拿土地逐步進入結算軌道,我們相信會回到25%左右的階段。這個毛利率我們覺得也是健康的,因為現在整個行業的發展已經脫離了過去高歌猛進式的高毛利、高地價、高杠桿階段,進入持續穩定發展的階段?!?/p>
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 盧茜
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