焦點速看：都不買房了，貝殼要“碎”？2022年凈虧14億，門店數量縮水20%！

現如今，房地產市場增速乏力、銷售下滑，當房子賣不動的時候，與開發商捆綁緊密的中介商也難獨善其身。

根據國家統計局數據，2022年全國商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

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在需求持續萎靡不振的情況，不管是新房銷售，還是二手房交易，都很難恢復到往日風采，作為地產中介行業的老大，貝殼的業績也遭遇到了重創。

3月16日，貝殼發布2022年業績報告，公司2022年總交易額為人民幣26096億元，較2021年的人民幣38,535億元下降32.3%；存量房交易的總交易額為人民幣15,765億元，較2021年的人民幣20,582億元下降23.4%；新房交易的總交易額為人民幣9,405億元，較2021年的人民幣16,086億元下降41.5%。

2022年，貝殼得收入為人民幣607億元，較2021年的人民幣808億元下降24.9%。淨虧損為人民幣13.97億元，而2021年淨虧損為人民幣5.25億元。

這份成績單并不叫人意外：營收、凈利潤同比下滑、GTV縮水全都在意料之中。財報公布后，貝殼股價一度大漲逾10%，也表明投資者的樂觀態度。隨著樓市逐步回暖，貝殼業績大有希望實現反彈。

國金證券分析認為，公司2022年經調整凈利潤超此前預期，主要因為各項業務的貢獻利潤率超預期。2022年存量房業務和新房業務的貢獻利潤率分別為39.8%和23.6%，相較2021年分別增長了2.8個百分點和4.4個百分點。2022年全國新房和二手房銷售額均處于下滑狀態，而公司實現了利潤率的逆勢提升，這體現了公司強大的穿越短期波動的經營能力。

在地產行業現在所處的這個周期，經歷了從2021年中開始市場持續下行，到如今蓄勢回暖的歷程。春意漸濃下，不少經營主體推行搶收戰略，主張“能吃飽一定要吃撐，能吃好就盡量吃飽”，卻忽略了如今地產行業已不是賣方市場。

以北京樓市為例，2022年，北京只有不到20%的小區在漲價，30%下跌，大部分是平的，市場開始出現較為明顯的分化；成交周期也越來越長——北京從90天、100天變成了150天，可見成交的難度在增加。在周期性的行業里掘出中性市場，大家雖步伐不同但都在做，可在買方市場下開辟中性市場，真正提升經營效率、交易效率，卻少有人做，但這才是歷久彌堅、長期致勝的關鍵。

找準周期的節奏穩扎穩打，以長期主義的眼光在變化中尋找到那一份不變，這證是貝殼在做的事。上行時期借力開店、大步前進，下行時期盡量不關店，隨著行業產能的自然汰換培養優質產能，摩厲以需，為未來的上行時間窗口做足準備。

2021年5月，貝殼創始人左暉去世，貝殼從高光跌落。左暉離世那天，貝殼的收盤市值定格在595億美元，超過了同期的碧桂園、萬科、恒大等頭部房企。2021年3季度起，貝殼營收連續三個季度環比下降，連續四個季度虧損，期間還經歷了渾水做空、股東拋售，以及大幅裁員。情況在2022年下半年開始好轉。財報數據顯示，2022年3、4季度，貝殼扭虧為盈，歸母凈利潤分別為7.23億元、3.77億元。

2022年是彭永東接手貝殼后的第一個完整財年，除了在業績上帶領貝殼觸底反彈外，彭永東也為貝殼帶來了新的風格。事實上，早在2020年，貝殼就推出了家裝品牌被窩家裝和Home家裝SaaS系統，轉型路線逐漸明晰。截止左暉離世前的2021年一季度，貝殼營收、經調整凈利潤連續四個季度正增長，為日后轉型奠定了經濟基礎。

2021年11月，彭永東在內部信中提到“貝殼要思考自己能為這個社會和國家創造什么價值”，為不久后提出的“一體兩翼”戰略并進軍家居家裝、租賃市場預熱。與此同時，貝殼也在上海等地開始“瘦身”行動，裁撤冗余人員，涉及的主要是研發、金融相關團隊。

去年5月11日，貝殼以介紹上市的方式登陸港股，但在上市前一日，市場再次傳來其裁員的消息。彼時有內部員工爆料貝殼已啟動新一輪裁員計劃，比例或達50%，幾乎涉及研發、運營、中后臺等所有部門，內部將這次裁員稱為重生計劃。

這是自2021年10月以來，貝殼被曝第三次裁員，雖然其沒有對此做出正面回應，但在公司的財報中還是留下了相關痕跡。截至去年6月末，貝殼報告期內的研發費用為15億元，而該指標在2021年上半年為14億元，變動的原因是“截至2022年6月30日止六個月產生額外遣散費”。

去年全年，貝殼的營業成本同比下降27.8%至469億元，其中一個原因是因鏈家經紀人、具備新房業務相關專業知識的專門銷售團隊及其他一線運營人員人數減少而導致的內部傭金及薪酬的成本減少。

截至2022年末，該公司擁有約9.85萬名員工，較當年中期的10.28萬名減少4%左右，其中研發人員從2022年6月末的2462人減少至1901人；平臺運營人員減少1286人至7751人；業務拓展、銷售及市場營銷則從當年6月末的11778人減少至6152人，削員5626人。受員工人數下降等因素影響，貝殼2022年的一般及行政費用由2021年的89億元下降17.7%至73億元，研發費用也同比下降20.3%至25億元。

“減重”在貝殼門店的規模方面也有體現。截至2022年末，貝殼擁有約4.05萬家門店，較2021年末的5.1萬家減少20.6%，即其在過去一年關閉了超1萬家門店；公司同期的活躍門店數量為3.74萬家，該指標在上一年為4.53萬家，下降了17.4%。

數據顯示，四季度貝殼新型及其他服務收入為31.85億元，裝修服務和其他服務收入分別為20.94億和10.91億元。好消息是，新興服務收入、GTV都走上上升軌道中，且漲幅頗為驚人。但在貝殼的營收、利潤版圖中，這部分業務占比還是太小了，貢獻毛利率更有下滑趨勢。

數據顯示，去年四季度貝殼其他服務貢獻毛利率為28%，環比基本持平，但遠低于2021年同期的74%，且過去四個季度都在減少。這當中當然有并表后基數改變帶來的統計學假象，但新業務營銷、管理支出增加也是不爭的事實。

總的來說，貝殼轉型已經取得了一定效果，但還不夠。家裝、租賃等行業尚有潛力有待挖掘，貝殼可能需要更多耐心和時間，才能實現“一體兩翼”的最終愿景。

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