告別“三高” 百強房企向下防風險、向上追求利潤

“隨著行業進入深度調整期，洗牌在即，各大房企不再盲目追求‘三高’（高杠桿、高周轉、擴規模），轉而將經營安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤的增長?！痹?月16日舉辦的“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”上，中指研究院常務副院長黃瑜如此表示。

此次會議發布的《2023中國房地產百強企業研究報告》（簡稱“報告”）顯示，隨著房地產市場持續承壓，2022年百強房企銷售額以及盈利能力均出現下降，百強企業財務隱憂仍在。在業內人士看來，市場在大幅度調整后，整個行業將會回到一個新的平衡，多元化下的市場空間依然存在。

百強企業凈利潤率降至近五年低點

(相關資料圖)

2022年，房地產市場下行壓力更加明顯，雖然百強企業加大線上營銷力度，挖掘城市潛力，但也難抵銷售規模出現下滑態勢。報告顯示，2022年，百強企業銷售總額、銷售面積分別約為6.33萬億元、3.63億平方米，同比分別下降30.3%、36.2%。與此同時，房地產行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，百強企業市場份額為47.5%，較上年下降2.4個百分點。

在中指研究院常務副院長黃瑜看來，目前，房地產企業的經營模式、競爭格局也在發生變化，不同類型房企銷售均在不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇。比如，在百強企業整體銷售額同比下降的情況下，央企、國企的市場份額則在逆勢提升。

值得關注的是，在全國房地產市場整體處在深度調整的背景下，有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優化，市場保持一定活躍度，對于繼續深耕這部分重點城市的百強企業來說，明顯感覺到他們在一線城市銷售貢獻占比提升，二線城市是主要銷售來源。

黃瑜還表示，近年來，受到新冠肺炎疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素的影響，房企的盈利能力也在下降。面向新周期如何維持有利潤的發展成為百強企業必須面對的課題。

事實上，由于竣工和結轉增速不利，百強企業營業收入和凈利潤均走低，部分企業出現由盈轉虧。從報告數據來看，2022年百強企業營業收入均值達371.6億元，凈利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%。與此同時，2022年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為6.4%、4.5%，降至近五年來的最低點。

財務隱憂仍在，多渠道增厚安全墊

“防風險”已成為當前房地產市場重點關注的內容。而從百強企業來看，財務隱憂仍在。從報告顯示的房地產行業融資規模來看，2022年，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。各渠道融資同比均出現下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力渠道。

在融資能力下降的同時，百強企業仍在嚴控杠桿率，遵守“三道紅線”要求，目前指標均值均已合規，但現金短債比有所下滑。據報告顯示，2022年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為67.8%，較上年下降0.6個百分點；凈負債率均值為82.9%，較上年上升0.7個百分點；現金短債均值比為1.6，較上年下降0.2。

值得關注的是，2023年1月，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，圍繞“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四個方面，重點推進21項工作任務。其中包括繼續推動“保交樓”、多渠道穩定優質房企融資、擴大租賃住房供給、完善金融政策等內容。這是繼“金融支持房地產16條”政策后，又一重磅新政。業內人士認為，這最終將促進房企資產負債表回歸安全區間，推動行業向新發展模式平穩過渡。

對此，黃瑜表示，改善資產負債表成為房企抵御風險、穩健發展的重要手段。百強企業應吸取本輪暴雷企業盲目投資、高估回報等教訓，謹慎判斷市場環境和投資風險，做到向下防流動性風險，向上追求利潤。同時，抓住政策契機，多渠道增厚安全墊。

“調整后行業將會回到新的平衡”

可以看到，今年年初，經濟指標全面向好，為房地產市場企穩回升創造了一個良好的經濟環境。

在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，未來的發展策略一是要把安全經營作為重點，要嚴守安全底線。安全的核心是現金流的管理，所以房企在融資、銷售、買地的過程中都做了策略調整來應對當前的經濟形勢。安全經營另一個重點是交付，按時保質交付涉及行業信心，讓社會尤其是消費者對行業有信心。

未來房企轉型發展的方向就是探索新的發展模式，這已成為業內的共識。對于新發展模式，劉洪玉表示，至少要有這三個特征，創新的發展模式，高質量的發展模式，可持續的發展模式。

住房和城鄉建設部政策研究中心原主任、人大國發院城市更新研究中心主任秦虹表示，在行業變局下，開發模式從高負債、高杠桿、高周轉向開發、經營、運營服務一體化進行轉型；盈利模式從單純的增量開發向除了增量以外，增加存量更新進行轉型，可以看到全行業房地產企業的收入95%以上都來自賣房子，未來應該增加多元化的收入來源。

對于融資模式，秦虹認為，從過去的高負債向股債多元轉型，未來不是不能有債務，這是不現實的。過去是高負債，股權融資相對比較低，下一步是股債多元。而目標模式則是從過去追求目標和快速擴張向穩健、品牌、品質的提升進行轉變。

“相信在市場大幅度調整后，整個行業將會回到新的一個平衡，多元化下的市場空間依然存在。”秦虹如是說。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 趙琳

關鍵詞：