小產權房,本質就是無產權,之所以叫做小產權,就是因為這種房子,不屬于正常的產權范疇之內。
(資料圖片)
所謂“產權”,其實除了自己對房子的占有、居住之外,一個更重要的意義,就是對外界、對市場宣示、彰表一種權屬,相當于對外宣稱:“房子是我的,其他人不能拿走”。
這種宣示、彰表尤其重要,相當于給房子的一個“名分”,意味著其他非產權人,不能對房子予奪。
而對應的,也會有相應的社會規則體系、法律框架來支撐它,保護它,比如在交易過程中,最直接的體現,就是轉讓房產過戶的時候,產權人必須要簽字才行。
小產權房風險高
小產權房,則不屬于上面討論的“產權”范疇,也就是說,雖然房子是原房東自己蓋的、磚瓦都是一磚一瓦自己堆砌起來的,而且房東也實實在在占有、居住著這套房產。
但是,在社會體系、法律框架、交易市場中,是不承認這套房產的存在的,特別是在交易流轉的時候,是不受保護的。
甚至于,有一些小產權房還屬于違章建筑,總有一天是要被拆除的,而且還不一定有補償。
因此,如果選擇購買小產權房,就極大程度上依賴于房東本人個體的信用,甚至房東親屬、家人是否會出爾反爾等,購房人買小產權房,最終能不能住進去、以及住進去住多久,完全取決于原房東或者其家人的賣房意愿是否堅定,以及他們會不會反悔。
也就是相當于把幾十萬甚至上百萬的購房資金,完全寄托在原房東個人的信用、品行之上,出了問題還不一定能受到保護,只有一紙合同的債權,這么大的風險,與回報很明顯是不成比例的。
商品房有完備的市場體系支撐
相較于小產權房,商品房就不一樣了,房地產行業所有的體系、規則幾乎都是以商品房為標準產品、圍繞商品房的產權,而貼身設計和展開的。
不論是從一級市場的拿地、預售,還是二級市場的交易過戶、抵押借貸,甚至還包括了后續延伸領域的租賃、物業、裝修等各個環節,都有相當明確和完備的規范體系予以支撐。
可以說,當前我國各行各業里面,規則體系最詳盡、最嚴密、保護力度最大、最能整合、調動各方資源的行業,就是房地產領域了。
因此,購買商品房,實際上也就相當于參與到了房地產的體系之中,有那么多的周邊支撐,明確的交易路徑和權屬劃分,甚至連房價都受到不能大漲大跌的調控,風險方面是相對確定的,而獲得的收益,卻有很高的天花板。
特別是商品房里面的商業地產、豪宅等細分類目,更是擁有非常穩妥的下限,以及上不封頂的上限。
要知道,這是一個連城市都舍得下那么大的血本(如修地鐵、建公園、招商引資)打造出來的市場,一個連個頂個都是人精的銀行家,都不吝嗇借貸70%以上的購房款給普通人的標的,購房人只需要付出那么一點有限的首付和月供,就能參與到這個龐大的金融游戲之中來,分享城市、土地增值的紅利,又還有什么好擔心的呢?
從這個角度看,小產權房和商品房最大的區別,就是有沒有參與到游戲以內來。
其實,信用貨幣體系,某種程度上也是一種擬制的游戲,人們之所以一心搞錢,愿意為了掙錢起早貪黑付出自己的勞動,那是因為大家相信錢、相信鈔票能夠換食物、換到自己想要的物資,否則,就只不過是一張張加了防偽技術的廢紙而已。
而正是有了這種擬制的信賴體系,也才有了信用貨幣這樣的交易體系。
房子也一樣,房子本身沒多大價值,一堆鋼筋混凝土,是人賦予了它價值,有人愿意花錢來買,它才產生了價值。
房產的價值主要在于其產權和信用支撐體系,如果沒有這種支撐的房子(比如小產權房),只能說雖然它也是房子,也能住人,但卻是房地產行業的“局外人”,本質上,這樣的房子,和遠古時代山坡野外,那些能夠容納人類居住的山洞,別無二致。
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