河西南、雨花、江寧觸頂搖號！南京首場土拍后，樓市走向定了

2023年南京土拍首秀，終于在今天拉開帷幕。

今年開年以來，南京新房、二手房市場熱度回升明顯，抬升的行情傳導到土地市場，看點多多：

①擺上貨架的地塊，以主城核心區域的優質宅地為主

【資料圖】

今年首場土拍，南京官方誠意十足。清一色的居住用地、住宅用地，非常純粹，且多分布在河西、大校場、雨核、南站等核心板塊。對于新房庫存不足的雨核、南站、江寧高新區等板塊而言，是補充土儲的好機會。

②板塊之間的熱度冷熱不均，恰好是土地市場健康的表現

今天的土拍中，江北南工大G01、江心洲G04以底價成交；大校場G02經過6輪、南站G07經過7輪競拍成交；河西南G03經過12輪、雨核G05經過61輪、小行G06經過38輪、江寧高新區G08經過47輪角逐觸頂搖號，板塊間的熱度已經明顯拉開差距。

我們認為，河西南、雨核等核心板塊，有著近主城的區位優勢，以及政策、配套上的傾斜，確定性更高，必然能激起房企的拿地熱情。而非核心區的江北南工大G01，受整個江北新房庫存過高、無明顯區位優勢等影響，底價成交在意料之中。

可以說，今天的土拍客觀上能影響接下來的樓市走向，核心板塊穿越周期的能力更強，回暖的力度更甚，買房人置業可遵循“開發商去哪里搶地，就去哪里買房”的原則。

當然了，趁著土地市場尚未完全回暖，政府端出頗有誠意的拿地扶持政策，土儲告急又有資金實力的房企，可以抄底了。

③為了激發房企拿地積極性，南京拼了

在此次土拍之前，南京為了動員開發商拿地，做了大量的前期準備，比如：

?開展全市、各區土地推介會；

?加速城建配套落地，如江北新區9大名校開工；

?降低房企拿地資金壓力。3月初，南京官方發文，在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，減輕房企拿地的資金壓力。

疊加的利好作用明顯，今天的土拍，保利、中海、大悅城等央國企強勢拿地。而昨天坊間流傳的地塊報名信息表中，水利、越秀等國企、偉星、金地等民企有著較高拿地積極性。4幅觸頂地塊花落誰家，下午評論區更新。

④杭州、蘇州等城市土拍表現亮眼，為樓市全面回暖注入信心

目光跳出南京。今年以來，北京、杭州、蘇州等城市土拍市場表現亮眼，比如杭州出讓13宗地中有8宗觸頂搖號，北京出讓6宗地塊有3宗觸頂進入競現房銷售面積階段……年后提前到來的“小陽春”傳導到土地市場，能級高的城市率先迎來全面回暖，有利于恢復買房人對樓市的信心。

土拍詳情一覽：

大校場G02

地塊四至：東至特色街巷；南至匯景北路；西至明賢路；北至佳營路

地塊性質：二類居住用地

容積率：1.0＜Far≤2.6

出讓面積：29215.25㎡

起拍總價：23.6億元

起拍樓面價：31069元/㎡

最高限價：27億元

限制樓面價：35545元/㎡

成交總價：24.1億元

成交樓面價：31727元/㎡

拿地房企：保利

骨架路網開通、學校集中開工、賣地，今年大校場繼續支棱！今天出讓的大校場G02地塊位于大校場機場跑道南側，屬于中央活力住區。

地塊緊鄰在建中的地鐵6號線夾崗站，并靠近繞城公路、承天大道等交通要線，未來出行較為便捷。北側的機場河，以及規劃的油庫公園、特色街巷等，共同營造出了良好的居住環境。

同時周邊教育資源聚集，地塊不遠處就是南京外國語學校明遠小學、明遠中學，以及規劃的初中、小學各1所。

這輪樓市回暖，大校場熱度明顯。不過今年板塊仍然有20多盤聚集，內卷繼續。金基、偉星、金茂、綠城等待入市純新盤要想突破重圍，少不了拿出殺手锏。

河西南G03

地塊四至：東至平良大街；南至鄴城路；西至尚元街；北至雙閘路

地塊性質：二類居住用地

容積率：1.0＜Far≤2.4

出讓面積：29918.40㎡

起拍總價：27億元

起拍樓面價：37602元/㎡

最高限價：30.9億元

限制樓面價：43034元/㎡

成交總價：31億元

成交樓面價：43173元/㎡

拿地房企：待搖號

河西南G03地塊，臨近濱江ONE、萬科翡翠濱江、能建城發G29以及廈門國貿G70。南京眼、保利大劇院、國際博覽中心、華僑城歡樂濱江、金地中心、金融城、南京兒童醫院等優質城市資源外，配套學校、商辦社區等也已安排妥當。

需要指出的是，G03地塊起拍樓面價為37602元/㎡，此前能建城發G29和廈門國貿G70的起拍樓面價分別為34759元/㎡、35256元/㎡，今年河西南地價實打實地漲了。

今天的土拍中，G03毫無懸念地觸頂，成交地價高達43173元/㎡。觸頂地價雖不及中國府，但比廈門國貿G70要貴上2686元/㎡，是南京地價第二高的地塊。加上差異化定價的因素，房企的利潤空間進一步拔高。

根據詳情，G03地塊位于河西南部重要的交匯點與交通節點，是塑造城市地標形象的敏感區域，居住價值和景觀價值毋庸置疑。可建5棟建筑高度80米的高層住宅，形成南低北高的錯落布局，品質可期。

江心洲G04

地塊四至：東至熙怡路；南至文泰街；西至規劃中新大道；北至規劃文治街

地塊性質：住宅用地

容積率：2.26

出讓面積：45089.06㎡

起拍總價：27.2億元

起拍樓面價：28648元/㎡

最高限價：31.1億元

限制樓面價：32755元/㎡

成交總價：27.2億元

成交樓面價：28648元/㎡

拿地房企：中海

江心洲G04位于生活配套更為成熟的島南，分為兩個子地塊，22-007地塊內可建5棟建筑高度67米的高層住宅；22-013地塊內可建10棟建筑高度70米的高層住宅。

地塊周邊，有江灣時代、星葉棲悅灣、江心印、江尚紫薇等樓盤。金陵中學附屬中小學已于去年9月開學，高中部預計今年秋季開學；夾江隧道和江心洲長江大橋，可快速通達河西主城和江北新區；已開業的仁恒置地廣場外，仁恒文旅項目商辦地塊建成后，商業、辦公、五星級酒店等一應俱全。

雨核G05

地塊四至：東至知書路；南至數字大道；西至守正路；北至規劃緯二路

地塊性質：二類居住用地

容積率：1.0＜Far≤2.8

出讓面積：34856.15㎡

起拍總價：23.95億元

起拍樓面價：24540元/㎡

最高限價：27.45億元

限制樓面價：28126元/㎡

成交總價：27.5億元

成交樓面價：28177元/㎡

拿地房企：待搖號

今年，是雨花的大年。中心區域雨核、軟件谷一帶被命名為“數字城”，省婦幼保健院、中華中學等王炸配套迎來實質性進展。

雨核G05位于軟件谷北園、南園、西園的中心地帶，與金基嘉玥一路之隔，并緊靠3幅教育用地，分別是幼兒園、小學和初中，其中初中部將于今年6月竣工。

地塊隔一條數字大道，是在建中的華潤綜合體，未來可以滿足區域內的消費、休閑甚至就業需求。

隨著金基嘉玥的清盤，云上潤府住宅的續銷，雨核一帶可選的新房并不算多。G05的入市，將緩解區域新房供應緊缺的狀況，一定程度上還會造成軟件谷客群的分流。

小行G06

地塊四至：東至機場二通道；南至規劃一路；西至規劃二路；北至軟件大道

地塊性質：二類居住用地

容積率：1.0＜Far≤2.2

出讓面積：27327.61㎡

起拍總價：13.8億元

起拍樓面價：22954元/㎡

最高限價：15.8億元

限制樓面價：26280元/㎡

成交總價：15.85億元

成交樓面價：26364元/㎡

拿地房企：待搖號

G06地塊位于雨花小行板塊，正處于河西-雨花的交通節點。地塊距離機場二通道、軟件大道、鳳臺南路、繞城高速等交通線路較近，地鐵10號線小行站距離也不遠，無論自駕還是公共出行，均可快速到達河西、軟件谷、南站等板塊。

值得一提的是，地塊緊鄰仁恒城市星光和萬科·朗拾，未來的居住氛圍濃厚。且從前期兩盤去化來看，板塊的市場認可度相對較高。

南站G07

地塊四至：東至中馳路；南至規劃道路；西至明城大道；北至宏運大道

地塊性質：住宅用地

容積率：1.0＜Far≤2.1

出讓面積：25332.55㎡

起拍總價：13.35億元

起拍樓面價：25095元/㎡

最高限價：15.25億元

限制樓面價：28666元/㎡

成交總價：13.95億元

成交樓面價：26223元/㎡

拿地房企：大悅城

G07地塊位于南站南站江寧片區，不遠處就是地鐵1號線雙龍大道、3號線宏運大道，附近是萬科都薈南苑、中交錦致等次新房小區，位置條件較為優秀。

南站板塊近幾年新房上市量并不多，目前除了嘉華·嘉璟峰還有少量房源在售外，還有去年10月份出讓的南京交通G86地塊。

據了解，這幅地曾在2016年9月成功出讓過，當時地塊性質為商住混合用地，且需要現房銷售，但在地塊出讓之后便沒有更多的動態更新。

直至前段時間，據《南京市鐵路南站地區控制性詳細規劃》MCd080—10規劃管理單元圖則修改工作，對該地塊進行了重新規劃：

①、性質調整：從商住混合用地（Rb）調整為二類住宅用地（R21）

②、容積率調整為2.1，建筑高度也由原來的120米調整為60米。

③、增加建筑里面公建化處理、住宅降噪措施等要求。

江寧高新區G08

地塊四至：東至開源路；南至科寧路；西至興民南路；北至規劃道路

地塊性質：二類居住用地

容積率：1.0＜Far≤2.1

出讓面積：49627.58㎡

起拍總價：15.8億元

起拍樓面價：15161元/㎡

最高限價：18.1億元

限制樓面價：17367元/㎡

成交總價：18.15億元

成交樓面價：17415元/㎡

拿地房企：待搖號

G08地塊距離剛交付不久的云逸都薈花園不遠，區域內以產業園為主，品質改善住區較為稀缺，預計未來入市會較受周邊改善家庭、企業員工歡迎。

地塊北側靠近天元中路，東側靠近天印大道；西側緊鄰地鐵5號線科寧路站（在建），西北側靠近地鐵5號線與地鐵1號線換乘站竹山路站，交通便捷。

江北南工大G01

地塊四至：東至浦烏路，南至石婆路，西至外莊路，北至規劃道路

地塊性質：二類居住用地

容積率：1.0＜Far≤2.0

出讓面積：54234.32㎡

起拍總價：14.7億元

起拍樓面價：13552元/㎡

最高限價：16.8億元

限制樓面價：15488元/㎡

成交總價：14.7億元

成交樓面價：13552元/㎡

拿地房企：通宇

江北南工大G01，地塊南側鄰近江北大道快速路，與南工大的花語熙岸、千江凌云府等相距不遠。

目前，地塊所在區域已建成12班南工大實驗小學、12班胡橋路路幼兒園共2所學校，可充分滿足片區教育配套需求。臨近的金盛田廣場及周邊配套的社區商業，可以滿足日常消費所需。

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