河西南、雨花、江寧觸頂搖號!南京首場土拍后,樓市走向定了

    來源: 地產銳評2023-03-17 13:43:40
      

    2023年南京土拍首秀,終于在今天拉開帷幕。

    今年開年以來,南京新房、二手房市場熱度回升明顯,抬升的行情傳導到土地市場,看點多多:

    擺上貨架的地塊,以主城核心區域的優質宅地為主


    【資料圖】

    今年首場土拍,南京官方誠意十足。清一色的居住用地、住宅用地,非常純粹,且多分布在河西、大校場、雨核、南站等核心板塊。對于新房庫存不足的雨核、南站、江寧高新區等板塊而言,是補充土儲的好機會。

    板塊之間的熱度冷熱不均,恰好是土地市場健康的表現

    今天的土拍中,江北南工大G01、江心洲G04以底價成交;大校場G02經過6輪、南站G07經過7輪競拍成交;河西南G03經過12輪、雨核G05經過61輪、小行G06經過38輪、江寧高新區G08經過47輪角逐觸頂搖號,板塊間的熱度已經明顯拉開差距。

    我們認為,河西南、雨核等核心板塊,有著近主城的區位優勢,以及政策、配套上的傾斜,確定性更高,必然能激起房企的拿地熱情。而非核心區的江北南工大G01,受整個江北新房庫存過高、無明顯區位優勢等影響,底價成交在意料之中

    可以說,今天的土拍客觀上能影響接下來的樓市走向,核心板塊穿越周期的能力更強,回暖的力度更甚,買房人置業可遵循“開發商去哪里搶地,就去哪里買房”的原則。

    當然了,趁著土地市場尚未完全回暖,政府端出頗有誠意的拿地扶持政策,土儲告急又有資金實力的房企,可以抄底了

    為了激發房企拿地積極性,南京拼了

    在此次土拍之前,南京為了動員開發商拿地,做了大量的前期準備,比如:

    ?開展全市、各區土地推介會;

    ?加速城建配套落地,如江北新區9大名校開工;

    ?降低房企拿地資金壓力。3月初,南京官方發文,在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上,增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式,減輕房企拿地的資金壓力。

    疊加的利好作用明顯,今天的土拍,保利、中海、大悅城等央國企強勢拿地。而昨天坊間流傳的地塊報名信息表中,水利、越秀等國企、偉星、金地等民企有著較高拿地積極性。4幅觸頂地塊花落誰家,下午評論區更新。

    杭州、蘇州等城市土拍表現亮眼,為樓市全面回暖注入信心

    目光跳出南京。今年以來,北京、杭州、蘇州等城市土拍市場表現亮眼,比如杭州出讓13宗地中有8宗觸頂搖號,北京出讓6宗地塊有3宗觸頂進入競現房銷售面積階段……年后提前到來的“小陽春”傳導到土地市場,能級高的城市率先迎來全面回暖,有利于恢復買房人對樓市的信心。

    土拍詳情一覽:

    大校場G02

    地塊四至:東至特色街巷;南至匯景北路;西至明賢路;北至佳營路

    地塊性質:二類居住用地

    容積率:1.0<Far≤2.6

    出讓面積:29215.25㎡

    起拍總價:23.6億元

    起拍樓面價:31069元/㎡

    最高限價:27億元

    限制樓面價:35545元/㎡

    成交總價:24.1億元

    成交樓面價:31727元/㎡

    拿地房企:保利

    骨架路網開通、學校集中開工、賣地,今年大校場繼續支棱!今天出讓的大校場G02地塊位于大校場機場跑道南側,屬于中央活力住區。

    地塊緊鄰在建中的地鐵6號線夾崗站,并靠近繞城公路、承天大道等交通要線,未來出行較為便捷。北側的機場河,以及規劃的油庫公園、特色街巷等,共同營造出了良好的居住環境。

    同時周邊教育資源聚集,地塊不遠處就是南京外國語學校明遠小學、明遠中學,以及規劃的初中、小學各1所。

    這輪樓市回暖,大校場熱度明顯。不過今年板塊仍然有20多盤聚集,內卷繼續。金基、偉星、金茂、綠城等待入市純新盤要想突破重圍,少不了拿出殺手锏。

    河西南G03

    地塊四至:東至平良大街;南至鄴城路;西至尚元街;北至雙閘路

    地塊性質:二類居住用地

    容積率:1.0<Far≤2.4

    出讓面積:29918.40㎡

    起拍總價:27億元

    起拍樓面價:37602元/㎡

    最高限價:30.9億元

    限制樓面價:43034元/㎡

    成交總價:31億元

    成交樓面價:43173元/㎡

    拿地房企:待搖號

    河西南G03地塊,臨近濱江ONE、萬科翡翠濱江、能建城發G29以及廈門國貿G70。南京眼、保利大劇院、國際博覽中心、華僑城歡樂濱江、金地中心、金融城、南京兒童醫院等優質城市資源外,配套學校、商辦社區等也已安排妥當。

    需要指出的是,G03地塊起拍樓面價為37602元/㎡,此前能建城發G29和廈門國貿G70的起拍樓面價分別為34759元/㎡、35256元/㎡,今年河西南地價實打實地漲了。

    今天的土拍中,G03毫無懸念地觸頂,成交地價高達43173元/㎡。觸頂地價雖不及中國府,但比廈門國貿G70要貴上2686元/㎡,是南京地價第二高的地塊。加上差異化定價的因素,房企的利潤空間進一步拔高。

    根據詳情,G03地塊位于河西南部重要的交匯點與交通節點,是塑造城市地標形象的敏感區域,居住價值和景觀價值毋庸置疑。可建5棟建筑高度80米的高層住宅,形成南低北高的錯落布局,品質可期。

    江心洲G04

    地塊四至:東至熙怡路;南至文泰街;西至規劃中新大道;北至規劃文治街

    地塊性質:住宅用地

    容積率:2.26

    出讓面積:45089.06㎡

    起拍總價:27.2億元

    起拍樓面價:28648元/㎡

    最高限價:31.1億元

    限制樓面價:32755元/㎡

    成交總價:27.2億元

    成交樓面價:28648元/㎡

    拿地房企:中海

    江心洲G04位于生活配套更為成熟的島南,分為兩個子地塊,22-007地塊內可建5棟建筑高度67米的高層住宅;22-013地塊內可建10棟建筑高度70米的高層住宅

    地塊周邊,有江灣時代、星葉棲悅灣、江心印、江尚紫薇等樓盤。金陵中學附屬中小學已于去年9月開學,高中部預計今年秋季開學;夾江隧道和江心洲長江大橋,可快速通達河西主城和江北新區;已開業的仁恒置地廣場外,仁恒文旅項目商辦地塊建成后,商業、辦公、五星級酒店等一應俱全。

    雨核G05

    地塊四至:東至知書路;南至數字大道;西至守正路;北至規劃緯二路

    地塊性質:二類居住用地

    容積率:1.0<Far≤2.8

    出讓面積:34856.15㎡

    起拍總價:23.95億元

    起拍樓面價:24540元/㎡

    最高限價:27.45億元

    限制樓面價:28126元/㎡

    成交總價:27.5億元

    成交樓面價:28177元/㎡

    拿地房企:待搖號

    今年,是雨花的大年。中心區域雨核、軟件谷一帶被命名為“數字城”,省婦幼保健院、中華中學等王炸配套迎來實質性進展。

    雨核G05位于軟件谷北園、南園、西園的中心地帶,與金基嘉玥一路之隔,并緊靠3幅教育用地,分別是幼兒園、小學和初中,其中初中部將于今年6月竣工。

    地塊隔一條數字大道,是在建中的華潤綜合體,未來可以滿足區域內的消費、休閑甚至就業需求。

    隨著金基嘉玥的清盤,云上潤府住宅的續銷,雨核一帶可選的新房并不算多。G05的入市,將緩解區域新房供應緊缺的狀況,一定程度上還會造成軟件谷客群的分流。

    小行G06

    地塊四至:東至機場二通道;南至規劃一路;西至規劃二路;北至軟件大道

    地塊性質:二類居住用地

    容積率:1.0<Far≤2.2

    出讓面積:27327.61㎡

    起拍總價:13.8億元

    起拍樓面價:22954元/㎡

    最高限價:15.8億元

    限制樓面價:26280元/㎡

    成交總價:15.85億元

    成交樓面價:26364元/㎡

    拿地房企:待搖號

    G06地塊位于雨花小行板塊,正處于河西-雨花的交通節點。地塊距離機場二通道、軟件大道、鳳臺南路、繞城高速等交通線路較近,地鐵10號線小行站距離也不遠,無論自駕還是公共出行,均可快速到達河西、軟件谷、南站等板塊。

    值得一提的是,地塊緊鄰仁恒城市星光萬科·朗拾,未來的居住氛圍濃厚。且從前期兩盤去化來看,板塊的市場認可度相對較高。

    南站G07

    地塊四至:東至中馳路;南至規劃道路;西至明城大道;北至宏運大道

    地塊性質:住宅用地

    容積率:1.0<Far≤2.1

    出讓面積:25332.55㎡

    起拍總價:13.35億元

    起拍樓面價:25095元/㎡

    最高限價:15.25億元

    限制樓面價:28666元/㎡

    成交總價:13.95億元

    成交樓面價:26223元/㎡

    拿地房企:大悅城

    G07地塊位于南站南站江寧片區,不遠處就是地鐵1號線雙龍大道、3號線宏運大道,附近是萬科都薈南苑、中交錦致等次新房小區,位置條件較為優秀。

    南站板塊近幾年新房上市量并不多,目前除了嘉華·嘉璟峰還有少量房源在售外,還有去年10月份出讓的南京交通G86地塊。

    據了解,這幅地曾在2016年9月成功出讓過,當時地塊性質為商住混合用地,且需要現房銷售,但在地塊出讓之后便沒有更多的動態更新。

    直至前段時間,據《南京市鐵路南站地區控制性詳細規劃》MCd080—10規劃管理單元圖則修改工作,對該地塊進行了重新規劃:

    ①、性質調整:從商住混合用地(Rb)調整為二類住宅用地(R21)

    ②、容積率調整為2.1,建筑高度也由原來的120米調整為60米。

    ③、增加建筑里面公建化處理、住宅降噪措施等要求。

    江寧高新區G08

    地塊四至:東至開源路;南至科寧路;西至興民南路;北至規劃道路

    地塊性質:二類居住用地

    容積率:1.0<Far≤2.1

    出讓面積:49627.58㎡

    起拍總價:15.8億元

    起拍樓面價:15161元/㎡

    最高限價:18.1億元

    限制樓面價:17367元/㎡

    成交總價:18.15億元

    成交樓面價:17415元/㎡

    拿地房企:待搖號

    G08地塊距離剛交付不久的云逸都薈花園不遠,區域內以產業園為主,品質改善住區較為稀缺,預計未來入市會較受周邊改善家庭、企業員工歡迎

    地塊北側靠近天元中路,東側靠近天印大道;西側緊鄰地鐵5號線科寧路站(在建),西北側靠近地鐵5號線與地鐵1號線換乘站竹山路站,交通便捷。

    江北南工大G01

    地塊四至:東至浦烏路,南至石婆路,西至外莊路,北至規劃道路

    地塊性質:二類居住用地

    容積率:1.0<Far≤2.0

    出讓面積:54234.32㎡

    起拍總價:14.7億元

    起拍樓面價:13552元/㎡

    最高限價:16.8億元

    限制樓面價:15488元/㎡

    成交總價:14.7億元

    成交樓面價:13552元/㎡

    拿地房企:通宇

    江北南工大G01,地塊南側鄰近江北大道快速路,與南工大的花語熙岸、千江凌云府等相距不遠。

    目前,地塊所在區域已建成12班南工大實驗小學、12班胡橋路路幼兒園共2所學校,可充分滿足片區教育配套需求。臨近的金盛田廣場及周邊配套的社區商業,可以滿足日常消費所需。

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    責任編輯:sdnew003

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