在那個眾所周知的時點過后,這幾年萬達看似馬上要從低谷重回巔峰,但與此同時,各種行事詭異和矛盾沖突也在上演,讓其真實面目一直處在云遮霧繞之中。
(相關資料圖)
2017年,萬達遭遇歷史上最大劫難,流動性告急不得不斷臂求生。就在外界比照興衰規律斷定萬達從此將會一蹶不振的時候,僅過了一年時間,萬達便出其不意地再次掀起了一大輪文旅城開發,先后在延安、蘭州、遵義、武漢等城市開花落子,總投入1600億。
很少人清楚反轉背后的內幕,但經過這個事,老王的堅韌和倔強再一次征服了業內外。近幾年萬達風平浪靜,在房地產行業持續一年多的爆雷中,它一邊鞏固版圖,一邊斂收便宜貨,穩健的金主形象似乎藏都藏不住了。直到去年底萬達文旅的LOGO出現在卡塔爾世界杯的廣告圍幕上,人們才意識到萬達正在王者歸來。
隨后,萬達的另一則好消息又強化了這一認知,那就是大連萬達商管的營收在2022年達到了553億,其中租金收入509億。這一收入水平,秒殺了華潤、龍湖、新城、大悅城、寶龍和恒隆這些商業巨頭在2021年獲得的所有租金的總和。到這個時候,萬達的強悍形象再一次深入人心。
老王不會讓萬達再次踏入同一條泥石流。然而,如果沒有后面發生的事情,萬達肯定又是妥妥的王者姿態了。起因是在今年1月中旬萬達商管公布了2022年驕人業績的同時,發行了一筆兩年期的4億美元債,息票率高達11%。這還沒算完——在2月6日,萬達商管又發行了一筆三年期3億美元債,息票率也是11%。萬達方面解釋,融資是為償還舊債。
連續高息發債帶來了一個疑問:一個營收高達500多億的公司,何至于為區區7億美元而甘愿承擔高達11%的利息?這樣高的利息水平,一般對應的是財務安全性較低的企業,加上萬達對這兩筆資金的饑渴程度,都反映著非同一般的信號。
聯想到這幾年萬達一直在虛虛實實中行進,似乎總有一種神秘感和不確定隱藏其中。此次融資事件又將有關資金安全性問題帶到了臺前。萬達商管作為萬達集團最核心的利潤中心,它的一舉一動關乎全局。在萬達其他業務板塊嗷嗷待哺的情形下,萬達商管遠不像外界想象得那么從容。
租金去哪了?
這次的融資主體是大連萬達商管,而不是當下最熱門的準上市主體珠海萬達商管。作為后者的母公司,大連萬達要比珠海萬達實力雄厚得多。
在珠海萬達上市這件事上,老王是留了一大手的。當初在劃分上市資產上,老王并不是把所有控制的萬達廣場全部劃給了珠海萬達管理運營,而是將一部分依舊留在了母公司手里,這其中不乏一些白菜心級別的萬達廣場。這種內外有別的操作結果就是,大連萬達的租金總收入遠高于珠海萬達。2022年上半年,大連萬達的營收是244 億,珠海萬達的營收是134 億,前者比后者多出了110億。這就是大連萬達出面融資的底氣所在。
從2020年恢復市場融資以來,大連萬達每一次發債都聲稱是為置換舊債,或是替換自有還債資金,這聽起來似乎無可指摘。但值得注意的是,大連萬達早在2015年便開始輕資產轉型,自己投資建造的萬達廣場越來越少,直至這些年幾乎沒什么大的實體投資或花大錢的地方了。比如,2021年一整年,大連萬達在購建投資性商業物業上僅花了72億,商業總體量與上一年相比幾乎沒什么變化。這種對商業的投資量級,甚至還不如有的普通房企投的多。
如今大連萬達的事業除了努力吸引獨立第三方來掛牌,每天最大的任務就是躺著收租子。隨著以前重資產投資的萬達廣場漸次進入債務完結期,企業有息債務規模本應該大幅收縮。現實情況卻是,大連萬達這幾年的有息債務一直維持著千億以上的規模,2020年底是1232億,2021年中期是1316億,2022年中期是1181億,幾年來變化幅度很小。
大連萬達一直在為融資而融資,用新債置換舊債。過去幾年,有些房企為了快速擴大規模瘋狂拿地,以不計盈利的方式進行滾動式借債,被人詬病為“旁氏融資”。而像大連萬達這種沒什么實體投資、卻有著高盈利和高現金流的企業,也玩起了“旁氏融資”,這種操作實屬罕見。
大連萬達為這些債務付出的代價相當高昂,2022年上半年共支付了60億財務費用,占到了歸母凈利潤67億的90%。這一數字告訴我們了一個觸目驚心的事實:大連萬達這位大家心目中的白富美,實際是妥妥的給債權人打工的打工人。
換一個角度來思考,如果大連萬達直接用巨額收入來償債,結果看起來肯定經濟劃算;又或者只進行很少的融資,也是一個理性選擇。但這顯然不在王健林的運籌范圍之內,因為那些巨額營收和利潤除了一小部分用于償債,還有一個更大的出處,那就是理財投資。
與一般企業理財小打小鬧相比,大連萬達一上來就是大手筆,截至2022年6月底,竟然用了占凈資產21%份額的近600億資金來理財。這些理財遍布在流動資產和非流動資產之中,并且做得那叫一個認真,以至于在現金流量表里有專門一欄叫“理財投資補倉資金”。
大連萬達用來理財的資金比重很大,并不意味著收益高,這聽上去就像個笑話,卻是正在發生的事實。這兩年大連萬達的理財平均收益率大致在6%左右上下浮動,而公司平均綜合借款成本在8%左右,理財的收益根本抵不上融資的成本。
左手做低收益理財,右手高成本融資,這種明顯不符合商業邏輯的投資,大連萬達卻做得樂此不疲,其中的奧秘并不復雜。
在大連萬達的理財中,有相當大一部分是隨時可以兌換成現金的投資。這種理財屬于準貨幣資金。在2022年6月底,這一數額是341億。如果加上本來就趴在賬面上的342億貨幣資金,大連萬達實際擁有可以隨時用來支配的貨幣資金高達683億。這一數字對比超過1000億的有息負債,在財務上便形成了典型的存貸雙高。
一般市場對存貸雙高最大的質疑是,既然賬面上有那么多資金還要大舉借貸,最大可能是收入造假或資金被大股東和關聯方占用。2020年A股市場閃崩的康美藥業,就是存貸雙高的典型。
回看今年初大連萬達倉惶中高息舉債,似乎印證了公司無法動用貨幣資金的事實。不僅于此,在當下子公司珠海萬達沖刺IPO的關鍵時刻,大連萬達還在拖欠它的應付款項,導致后者凈利潤的現金流占比低下,削弱了一個輕資產商管公司應有的模式優越性。(詳情可見鷹覓舊作《》)
如果大連萬達拿貨幣資金或理財投資為關聯板塊作貸款擔保,或用于質押開具承兌匯票,一般會計師審計很難發現。審計往往驗證的是其存在性,并不會關注其權利和義務。
萬達商管作為萬達體系最核心的板塊,近幾年隨著進入成熟期,輻射整個集團的功效越來越大。不計得失的理財背后,或隱藏著輔佐其他板塊的責無旁貸。
慣性的力量
如果說之前的商業、電影等板塊是無心插柳的意外收獲,那么萬達文旅則是老王從2006年開始就一心一意重磅打造的事業。他認為,所有行業都有天花板,唯獨文化產業沒有,只要做得好,盈利空間是無限的。老王從踏入地產行業第一天開始就缺乏安全感,文旅產業是他可以安放長遠的承載物。
老王的理想很豐滿,但做文旅吞金的速度和規模超乎想象。2017年,萬達遭遇流動性危機,老王不得不忍痛出售13個萬達城,他說服內部人的理由暴露了做文旅的資金壓力。他說:
“經過數學模型分析,每個大型文化旅游項目需要七八年有息負債才能往下走,十幾年才能收回投資。萬達十幾個文旅項目疊加在一起,雖然通過銷售物業能回收大部分現金,但至少五六年內,每年凈增1000億元負債,壓力相當大。”
如今,文旅事業重啟,壓力再次回歸。對于萬達這類企業而言,想獲得長期融資支持難于登天,這時,已步入成熟期的萬達商管無異于冬天里的一爐炭火。
事實上,萬達商管對其他業務板塊的輸血已是常規操作了。
萬達地產是文旅板塊重新喚醒后又開始嶄露頭角的板塊。作為重資產行業,萬達地產長期占用萬達商管資金。截至2022年6月底,這一資金量有20億。還有萬達電影,這個站在電影產業食物鏈頂端的獨角獸,也從商管板塊薅羊毛。有段時間,萬達商管某些點位的廣告牌位,只由萬達電影旗下的傳媒公司獨家代理。
由此可見,萬達商管在萬達體系內舉足輕重的地位。如果大連萬達沒有收入造假,那么其異常的存貸雙高應該與補給其他板塊高度相關。
萬達作為國內最大民營企業之一,同樣受困于融資渠道狹窄的局限。像其他民營企業一樣,求生欲倒逼萬達不得不在資金方面精打細算,甚至有時鋌而走險。這樣做帶來的問題是,市場總會存在不確定性,一旦萬達商管出現經營異常,萬達全系將在劫難逃。
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