劉洪玉：從百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究方法改進(jìn)，看中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)二十年的發(fā)展路徑

2023年3月16日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京隆重召開。

尊敬的侯會(huì)長(zhǎng)，莫院長(zhǎng)，尊敬的各位來賓，大家下午好！

(相關(guān)資料圖)

接下來從評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不斷改進(jìn)的過程來看一下百?gòu)?qiáng)企業(yè)過去二十年的發(fā)展路徑。

一、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)原則

我們?cè)诎購(gòu)?qiáng)企業(yè)研究之初確定了指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的原則，企業(yè)規(guī)模與運(yùn)營(yíng)效率相結(jié)合、成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健相結(jié)合、盈利能力和社會(huì)責(zé)任相結(jié)合、融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合，形成了7個(gè)二級(jí)指標(biāo)和35個(gè)三級(jí)指標(biāo)，用來評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力。比如我們講的企業(yè)規(guī)模與運(yùn)營(yíng)效率相結(jié)合，我們不能簡(jiǎn)單地追求規(guī)模，同時(shí)也要提升效率；企業(yè)成長(zhǎng)潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的前提下，處理好穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與成長(zhǎng)潛力之間的關(guān)系等。

二、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系二十年變化

在百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究二十年發(fā)展過程中每年都會(huì)有一個(gè)研究主題，會(huì)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行具體調(diào)整。大體上可以看到一個(gè)思路，早期的時(shí)候企業(yè)規(guī)模都比較小，所以指標(biāo)上存在著規(guī)模優(yōu)先的考量，實(shí)際上經(jīng)歷了2008年的美國(guó)次貸危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一次低潮，從2009年開始到2014年指標(biāo)體系的構(gòu)建就開始強(qiáng)調(diào)要煉好內(nèi)功、理性成長(zhǎng)、穩(wěn)健發(fā)展、穩(wěn)步進(jìn)取，重點(diǎn)開始放到了穩(wěn)健成長(zhǎng)這樣的主題上。到了第三個(gè)階段2015年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，實(shí)際上我們也仍然在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，我自己初步的一個(gè)判斷是現(xiàn)在“三高”模式基本上在2015年到2019年這個(gè)時(shí)間段形成的，實(shí)際上快的過程中穩(wěn)健變得更加重要。2020年開始也就是疫情這三年，因?yàn)橐咔榈挠绊懞痛蟮膰?guó)際環(huán)境影響，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩，我們追求的高周轉(zhuǎn)就不可持續(xù)。這個(gè)時(shí)候評(píng)價(jià)的主題開始從穩(wěn)健基礎(chǔ)上探索新的發(fā)展模式。

三、2023年評(píng)價(jià)方法體系的改進(jìn)

今年指標(biāo)體系也有微調(diào)，在規(guī)模性評(píng)價(jià)中將“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積”調(diào)整為“持有型物業(yè)收入”，該指標(biāo)有助于更加準(zhǔn)確衡量企業(yè)現(xiàn)金流情況；增設(shè)“預(yù)收賬款增長(zhǎng)率”，用來衡量企業(yè)潛在的營(yíng)業(yè)收入。

四、數(shù)據(jù)來源與復(fù)核

數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的填報(bào)數(shù)據(jù)；中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)庫；房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外公布的信息（包括公司年報(bào)、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對(duì)外的宣傳資料等）；有關(guān)政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計(jì)局等）的公開數(shù)據(jù)；2020、2021、2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)、上市公司、品牌價(jià)值研究收集企業(yè)數(shù)據(jù)資料。

數(shù)據(jù)復(fù)核：企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通過會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)表進(jìn)行復(fù)核；通過稅單復(fù)核企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)；對(duì)收集數(shù)據(jù)的交叉復(fù)核。

五、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)二十年發(fā)展變化

2003年，我國(guó)宣布房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，今年和去年中央各個(gè)層級(jí)都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，對(duì)改善民生的重要性，認(rèn)為它仍然是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)的發(fā)展歷程剛開始都是在本地起步，然后利用城鎮(zhèn)化的進(jìn)程開始全國(guó)擴(kuò)張，利用次貸危機(jī)以后的刺激政策開始做規(guī)模競(jìng)賽，到了新常態(tài)以后發(fā)展開始分化，這個(gè)時(shí)候“三高”成了這個(gè)行業(yè)的主流模式，目前我們處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的階段。

在這個(gè)過程當(dāng)中，不同發(fā)展規(guī)模的企業(yè)有自己不同的發(fā)展路徑。我們分析了千億級(jí)的集團(tuán)企業(yè)，可以打造多元的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從過去的地產(chǎn)開發(fā)商的單一定位開始向城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變，部分企業(yè)將金融服務(wù)放到了和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商并列的位置上。中等規(guī)模的百?gòu)?qiáng)企業(yè)-500億左右企業(yè)的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域優(yōu)勢(shì)，也取得了非常好的發(fā)展。中小型企業(yè)-200億左右的企業(yè)可能更加堅(jiān)定專注在開發(fā)業(yè)務(wù)，深耕區(qū)域，打造本土化的產(chǎn)品和服務(wù)。

六、發(fā)展策略展望：安全與發(fā)展兼顧

未來的發(fā)展策略一是要把安全經(jīng)營(yíng)作為重點(diǎn)，要嚴(yán)守安全底線。安全的核心是現(xiàn)金流的管理，所以房企在融資、銷售、買地的過程當(dāng)中都做了策略調(diào)整來應(yīng)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。安全經(jīng)營(yíng)另一個(gè)重點(diǎn)是交付，按時(shí)保質(zhì)交付涉及到行業(yè)信心，讓社會(huì)，尤其是消費(fèi)者對(duì)行業(yè)有信心。

未來發(fā)展策略二是要轉(zhuǎn)型升級(jí)。轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向是輕重并舉，既做重資產(chǎn)投資，也提供輕資產(chǎn)的管理服務(wù)。一個(gè)開發(fā)商在投資的同時(shí)還對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)做運(yùn)營(yíng)管理，從居住區(qū)管理拓展到城市運(yùn)行管理服務(wù)。另一個(gè)方向是房企越來越多涉足的代建領(lǐng)域，代建可以面向各種居住和商用房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，有很廣闊的發(fā)展空間，也是一個(gè)非常重要的發(fā)展業(yè)務(wù)的藍(lán)海。

最后簡(jiǎn)要討論一下房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式。籠統(tǒng)地說，它應(yīng)該是創(chuàng)新的發(fā)展模式，是高質(zhì)量的發(fā)展模式，是可持續(xù)的發(fā)展模式，新的發(fā)展模式至少要有這三個(gè)特征。

從住房發(fā)展的模式來說，租購(gòu)并舉就是一個(gè)非常重要的新模式。因?yàn)榇蟪鞘匈?gòu)房越來越不容易，所以租房自然就成為一個(gè)典型的滿足住房需求的方式，相應(yīng)地就要有人來提供租賃住房服務(wù)。如果我們跟國(guó)際上其他國(guó)家或者地區(qū)，尤其是特大型城市比較的話，我們的租賃住房市場(chǎng)缺乏有能力的、有影響力的、專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)提供的租賃住房占比過低。在租購(gòu)并舉的住房發(fā)展模式下，租賃住房的供應(yīng)應(yīng)該是未來房地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展方向。當(dāng)然，為了服務(wù)于這個(gè)模式的轉(zhuǎn)變，土地供應(yīng)、金融支持、財(cái)稅政策、市場(chǎng)監(jiān)管政策都需要參與到這個(gè)模式創(chuàng)新的過程當(dāng)中來，這樣才能讓租賃住房市場(chǎng)成為租購(gòu)并舉模式的重要支撐。

從開發(fā)模式的改革來看，目前討論中的現(xiàn)房銷售或說預(yù)售制度改革，核心是防范交付風(fēng)險(xiǎn)及與之相關(guān)的行業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。但改革預(yù)售制度可能意味著對(duì)整個(gè)開發(fā)建過程中各方利益關(guān)系的重構(gòu)，包括地價(jià)怎么算，買地的錢怎么來，如果長(zhǎng)期不能夠周轉(zhuǎn)的話由誰來提供這部分資金的支持等。涉及一系列改革，影響政府、金融機(jī)構(gòu)、房企、消費(fèi)者的利益和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方式。這也是一種發(fā)展模式的創(chuàng)新，企業(yè)應(yīng)該積極參與到這個(gè)創(chuàng)新的過程當(dāng)中來。

關(guān)于企業(yè)發(fā)展模式，我的建議一是開發(fā)運(yùn)營(yíng)并重，二是穩(wěn)健聚焦專業(yè)，三是提質(zhì)降本增效。我建議的產(chǎn)品和服務(wù)模式，一是空間服務(wù)并重，二是綠色低碳舒適，三是智慧適老便捷。時(shí)間關(guān)系今天就不展開講了。

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位非常重要，大家對(duì)這一點(diǎn)要充滿信心，但是行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)，包括企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的方式、內(nèi)容、結(jié)構(gòu)等都會(huì)發(fā)生變化，這些變化對(duì)企業(yè)來講是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。讓我們一起迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)會(huì)，為實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展而努力。

謝謝大家。

報(bào)告下載（電腦端復(fù)制鏈接）

歷年百?gòu)?qiáng)研究：

2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報(bào)告：防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權(quán)威部門話開局，關(guān)于房地產(chǎn)，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業(yè)研究：

2023年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)月報(bào)-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產(chǎn)市場(chǎng)：

2023年2月住房租賃市場(chǎng)月報(bào)

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數(shù)研究：

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房?jī)r(jià)地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業(yè)研究：

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

中指研究院·中指云平臺(tái)（https://www.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

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