2023年3月16日,由中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦,北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”在北京隆重召開。
一、國內(nèi)代建的起源
代建起源于中國改革開放、全國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,城市建設(shè)及舊房改造同步推動(dòng),房產(chǎn)品從計(jì)劃分配時(shí)代轉(zhuǎn)向商品房的市場時(shí)代。那時(shí),人民改善住房條件的需求日益旺盛,產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足,在這樣的大基建背景下,從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)像雨后春筍般迅猛發(fā)展,不管原來是從事何種職業(yè),只要有錢就有地,有地就可以開發(fā)房產(chǎn)品,有圖紙就可以銷售回款,當(dāng)時(shí)開發(fā)都處于低門檻且粗放型管理的狀態(tài),膽量決定公司發(fā)展的成功,這樣魚龍混雜的時(shí)代背景,其結(jié)果衍生出新的產(chǎn)業(yè)——代建。這亦給當(dāng)時(shí)已有一定地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)埋下了新的更穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)的種子。
(相關(guān)資料圖)
藍(lán)城集團(tuán)首創(chuàng)全國最早的品牌輸出的輕資產(chǎn)代建模式,宋衛(wèi)平先生最早在2005年看到了企業(yè)轉(zhuǎn)型的商機(jī)。對于剛起步不久的民營房地產(chǎn)企業(yè)而言,隨著重資產(chǎn)的投資力度的加大,其資金壓力亦在不斷加大。當(dāng)時(shí),宋衛(wèi)平先生率先提出了公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)“一重一輕”二翼發(fā)展的戰(zhàn)略方針,在全面開發(fā)城市地產(chǎn)的過程中,同時(shí)開辟輕資產(chǎn)品牌管理輸出的業(yè)務(wù),這樣能很好地在公司發(fā)展中實(shí)現(xiàn)“輕、重”優(yōu)勢互補(bǔ),既能有效占據(jù)地產(chǎn)開發(fā)的商機(jī)又能拓展新的業(yè)務(wù);既能平衡公司發(fā)展資金,又能解決因公司發(fā)展緩慢而團(tuán)隊(duì)失去工作機(jī)會的風(fēng)險(xiǎn);既能統(tǒng)籌兼顧各種投資者對地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的問題,又能確保中國城市建筑的高質(zhì)量發(fā)展。
2005年我們率先開始做輕重并舉,現(xiàn)在全國的地產(chǎn)公司都在做輕重并舉的戰(zhàn)略定位。早年的時(shí)候,我們提出“為更多的人造更多的好房子。安置房建設(shè)方方面面的標(biāo)準(zhǔn),要大于等于商品房。代建事業(yè)是我們做出行業(yè)貢獻(xiàn)和社會貢獻(xiàn)的主要平臺。”
2010年9月因公司“輕、重”二翼同步發(fā)展模式基本成熟,以輕資產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的專業(yè)公司在杭州正式成立。主要依托十多年的房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目全過程管控流程、當(dāng)時(shí)已擁有一批項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)和社會公認(rèn)的企業(yè)品牌價(jià)值,公司開始全程專業(yè)化地代為有地、有錢的投資者,進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、服務(wù)于一體的全過程管理的項(xiàng)目代建開發(fā)。當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平先生提出了輕資產(chǎn)品牌輸出須以“長工心態(tài)、管家意識”及利他性作為公司的價(jià)值定位,按照“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)理念作為工作的座右銘,真正開啟了中國房地產(chǎn)界新的業(yè)務(wù)模式——代建。我們做出了最牛的安置房,最大規(guī)模的安置房和最漂亮的安置房。2022年,藍(lán)城代建運(yùn)營的杭州運(yùn)河亞運(yùn)公園項(xiàng)目獲得2022-2023年度第一批中國建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)。
二、代建模式的迭代
每一種模式的推進(jìn)都將是項(xiàng)目管理、商業(yè)模式和團(tuán)隊(duì)培育的迭代升級的過程。我們以品牌代建開始,后來逐步延伸到小股操盤+代建模式,最終是帶資代建模式,三種模式并存;對象方面開始是從政府保障性住房代建,后來是商業(yè)代建,再到資本代建。區(qū)域上從城市地產(chǎn)代建,到城郊區(qū)域代建,再到鄉(xiāng)村振興、小鎮(zhèn)代建模式。我們已經(jīng)進(jìn)入到了26個(gè)省,139個(gè)地級市,項(xiàng)目有569個(gè)項(xiàng)目,其中代建項(xiàng)目占了86%,所以我們公司基本上是以輕資產(chǎn)為主的公司。
三、藍(lán)城的代建類型與案例
經(jīng)過十余年的代建探索與實(shí)踐,藍(lán)城形成了完整的全過程代建標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)體系,順應(yīng)著地產(chǎn)人居時(shí)代的發(fā)展,從造房子到造生活,始終致力成為“美好生活綜合服務(wù)商”。
政府代建項(xiàng)目:指政府或行使政府職能的機(jī)構(gòu)對非營利性項(xiàng)目技術(shù)性、專業(yè)性的項(xiàng)目委托代建管理單位,進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)全過程管理的項(xiàng)目。藍(lán)城集團(tuán)政府代建類型包括居住-保障房、生活-公益配套、就業(yè)-公共建設(shè)。杭州亞運(yùn)會馬上就要開了,藍(lán)城集團(tuán)代建與運(yùn)營的杭州運(yùn)河亞運(yùn)公園項(xiàng)目獲得2022-2023年度第一批中國建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)。
商業(yè)代建主要是:由委托方基于營利性為目的,并提供土地及資金,委托專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供包含前期管理(咨詢服務(wù)、產(chǎn)品定位)、設(shè)計(jì)管理、工程管理、成本管理、品牌輸出、銷售管理及園區(qū)服務(wù)(部分或全部)的房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理的項(xiàng)目。
資本代建:藍(lán)城集團(tuán)為金融機(jī)構(gòu)提供從項(xiàng)目研判、房產(chǎn)盤活的全過程代建服務(wù),解決信托融資、債務(wù)違約(爛尾停工項(xiàng)目重組)等歷史項(xiàng)目問題,并最終為金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造項(xiàng)目價(jià)值。
鄉(xiāng)村振興(小鎮(zhèn))/農(nóng)民房代建:鄉(xiāng)村振興農(nóng)民房代建,擺脫以往功能單一的郊區(qū)大盤的營造模式,建設(shè)具有復(fù)合型功能的生活場所,由居住生活、服務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)建設(shè)三大功能區(qū)塊組成,成為美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和鄉(xiāng)村振興的重要落地與支撐。
四、我們對當(dāng)下代建的認(rèn)知
1、價(jià)值思維決定了代建的境界。
只有我們?yōu)榇ǚ絼?chuàng)造新的價(jià)值,我們才有存在的價(jià)值。所有項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的終極價(jià)值在于:品質(zhì)和服務(wù)得到業(yè)主高度認(rèn)可、社會口碑較好的情況下,企業(yè)獲得最佳的盈利模式。投資者出于信任把身家性命的投資交給代建企業(yè)去全過程管理,就是希望代建企業(yè)能夠創(chuàng)造更多的價(jià)值。若代建企業(yè)僅靠品牌的影響力,沒有一支整體操盤能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì),沒有完整的管理體系和服務(wù)體系,是無法給投資者創(chuàng)造新的價(jià)值。若創(chuàng)造不了新的價(jià)值,我們代建企業(yè)就沒有價(jià)值,就沒有理由去從事代建這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
2、領(lǐng)軍人與團(tuán)隊(duì)關(guān)乎成敗。
代建企業(yè)的成敗,要靠領(lǐng)軍人物的理想和情懷、理念和價(jià)值觀去引領(lǐng),靠一支靠譜的團(tuán)隊(duì)去完成使命。代建團(tuán)隊(duì)的培育十分重要,它必須與企業(yè)規(guī)模相匹配,否則將嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)的成功,繼而影響到企業(yè)的口碑和品牌。
3、長工心態(tài)兼具管家意識。
用心、勞心、用情、轉(zhuǎn)換角色,把控全局是每一個(gè)代建團(tuán)隊(duì)必備的基本素養(yǎng)。代建業(yè)務(wù)不是簡單的承接一個(gè)項(xiàng)目的管理,不是打份工,收些管理費(fèi)這么簡單。因投資者和委托管理者的矛盾始終存在,受托方一般沒有自主決策權(quán)利,但必須對項(xiàng)目結(jié)果負(fù)責(zé)。受托管理者要有“長工心態(tài)”,明確自己的角色定位,在服務(wù)于投資者的同時(shí),更要用專業(yè)的水平去影響投資者的決策;在項(xiàng)目全過程管理中必須要有“管家思維”,要換位思考,站在投資者角度全盤管理好項(xiàng)目全過程的經(jīng)營和市場風(fēng)險(xiǎn)的把控。
4、項(xiàng)目前期接入的重要性。
代建項(xiàng)目的選擇是多樣的,既有一張白紙,又有半成品,又有成品的項(xiàng)目,無論何種程度,投資者讓代建方提前介入十分關(guān)鍵,用專業(yè)的技能對新的土地和存量項(xiàng)目預(yù)先進(jìn)行可行性預(yù)判。新項(xiàng)目的投資要做好“四個(gè)模型”,即客戶模型、產(chǎn)品模型、企業(yè)模型、財(cái)務(wù)模型。根據(jù)預(yù)先建立的模型,做好商業(yè)邏輯的推演并進(jìn)行全過程的目標(biāo)成本及限額設(shè)計(jì)管理。
半成品和成品爛尾項(xiàng)目的收購前,要對城市區(qū)位、產(chǎn)品本身和市場匹配度進(jìn)行綜合評估。設(shè)計(jì)將創(chuàng)造更大價(jià)值的理念必須扎根在每個(gè)投資者心中。品牌影響力和強(qiáng)大的營銷渠道固然重要,但產(chǎn)品力和服務(wù)力是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,要充分認(rèn)知價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系。
五、代建的未來
3月5日,十四屆全國人大一次會議上明確了“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題”。在未來的3-5年,建設(shè)保障性住房和大力推進(jìn)城市化進(jìn)程及對城市有機(jī)更新(八十年前的住房及公共服務(wù)配置重新更新改造)仍舊是主要建設(shè)目標(biāo)。目前承擔(dān)很多城市建設(shè)和有機(jī)更新的責(zé)任,基本上落實(shí)在各級地市的城投公司上,但因其配備專業(yè)隊(duì)伍有限,所以需要更多的地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)去共同承擔(dān);另一個(gè)方面,粗放式發(fā)展起來的小型地產(chǎn)公司完全退出這個(gè)行業(yè)尚需時(shí)間,地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)要完全規(guī)范、真正精細(xì)化管理需要時(shí)間沉淀,所以現(xiàn)階段,我們認(rèn)為——代建行業(yè)在一定時(shí)期仍將是一片藍(lán)海。
從長遠(yuǎn)看,隨著開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,投資建設(shè)企業(yè)的逐步成熟,法律法規(guī)的完善,精細(xì)化管理的不斷提升,今后純代建的企業(yè)會越來越少。由正規(guī)化的專業(yè)公司進(jìn)行投資、開發(fā)和城市運(yùn)營一體化的建設(shè),將會成為下一個(gè)歷史時(shí)期的新模式。無論代建的未來是紅海還是藍(lán)海,對于廣大的房企來說,代建歸根到底是“為更多人造更多好房子”。代建事業(yè)是我們?yōu)樯鐣龀鲂袠I(yè)貢獻(xiàn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的載體。無論何時(shí)何地,我們都要做好房產(chǎn)品,營造好生活,要始終將人民對于美好生活的追求放在首位“必須以滿足人民日益增長的美好生活需要為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),把發(fā)展成果不斷轉(zhuǎn)化為生活品質(zhì),不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感”“人民幸福安康是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的最終目的”。
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歷年百強(qiáng)研究:
2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html
2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html
2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html
2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html
2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html
2018中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html
住建部最新表態(tài),對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心!
https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html
2023政府工作報(bào)告:防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),支持剛性和改善性住房需求
https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html
權(quán)威部門話開局,關(guān)于房地產(chǎn),央行這么說!
https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html
中國房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告(2023年2月)
https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html
企業(yè)研究:
2023年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜
https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html
2023年1-2月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜
https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html
中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報(bào)-2023年2月
https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html
房地產(chǎn)市場:
2023年2月住房租賃市場月報(bào)
https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html
中國房地產(chǎn)市場月報(bào)2023年02月
https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html
中國300城市土地市場交易情報(bào)(2023年2月)
https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html
指數(shù)研究:
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告(2023年2月)
https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html
2023年2月十大城市二手房房價(jià)地圖
https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html
物業(yè)研究:
中國物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望
https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html
2022年中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html
2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報(bào)告
https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html
中指研究院·中指云平臺(https://www.cih-index.com/)為行業(yè)提供:
●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新,涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域;
●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù);
●中國城市投資吸引力排名,百城房價(jià),查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策;
●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。
https://www.cih-index.com/
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