傅林江：代建，是紅海還是藍(lán)海？——代建的價(jià)值思維

2023年3月16日，由中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”在北京隆重召開。

一、國內(nèi)代建的起源

代建起源于中國改革開放、全國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市建設(shè)及舊房改造同步推動(dòng)，房產(chǎn)品從計(jì)劃分配時(shí)代轉(zhuǎn)向商品房的市場時(shí)代。那時(shí)，人民改善住房條件的需求日益旺盛，產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足，在這樣的大基建背景下，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)像雨后春筍般迅猛發(fā)展，不管原來是從事何種職業(yè)，只要有錢就有地，有地就可以開發(fā)房產(chǎn)品，有圖紙就可以銷售回款，當(dāng)時(shí)開發(fā)都處于低門檻且粗放型管理的狀態(tài)，膽量決定公司發(fā)展的成功，這樣魚龍混雜的時(shí)代背景，其結(jié)果衍生出新的產(chǎn)業(yè)——代建。這亦給當(dāng)時(shí)已有一定地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)埋下了新的更穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)的種子。

(相關(guān)資料圖)

藍(lán)城集團(tuán)首創(chuàng)全國最早的品牌輸出的輕資產(chǎn)代建模式，宋衛(wèi)平先生最早在2005年看到了企業(yè)轉(zhuǎn)型的商機(jī)。對于剛起步不久的民營房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨著重資產(chǎn)的投資力度的加大，其資金壓力亦在不斷加大。當(dāng)時(shí)，宋衛(wèi)平先生率先提出了公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)“一重一輕”二翼發(fā)展的戰(zhàn)略方針，在全面開發(fā)城市地產(chǎn)的過程中，同時(shí)開辟輕資產(chǎn)品牌管理輸出的業(yè)務(wù)，這樣能很好地在公司發(fā)展中實(shí)現(xiàn)“輕、重”優(yōu)勢互補(bǔ)，既能有效占據(jù)地產(chǎn)開發(fā)的商機(jī)又能拓展新的業(yè)務(wù)；既能平衡公司發(fā)展資金，又能解決因公司發(fā)展緩慢而團(tuán)隊(duì)失去工作機(jī)會的風(fēng)險(xiǎn)；既能統(tǒng)籌兼顧各種投資者對地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的問題，又能確保中國城市建筑的高質(zhì)量發(fā)展。

2005年我們率先開始做輕重并舉，現(xiàn)在全國的地產(chǎn)公司都在做輕重并舉的戰(zhàn)略定位。早年的時(shí)候，我們提出“為更多的人造更多的好房子。安置房建設(shè)方方面面的標(biāo)準(zhǔn)，要大于等于商品房。代建事業(yè)是我們做出行業(yè)貢獻(xiàn)和社會貢獻(xiàn)的主要平臺。”

2010年9月因公司“輕、重”二翼同步發(fā)展模式基本成熟，以輕資產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的專業(yè)公司在杭州正式成立。主要依托十多年的房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目全過程管控流程、當(dāng)時(shí)已擁有一批項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)和社會公認(rèn)的企業(yè)品牌價(jià)值，公司開始全程專業(yè)化地代為有地、有錢的投資者，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、服務(wù)于一體的全過程管理的項(xiàng)目代建開發(fā)。當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平先生提出了輕資產(chǎn)品牌輸出須以“長工心態(tài)、管家意識”及利他性作為公司的價(jià)值定位，按照“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)理念作為工作的座右銘，真正開啟了中國房地產(chǎn)界新的業(yè)務(wù)模式——代建。我們做出了最牛的安置房，最大規(guī)模的安置房和最漂亮的安置房。2022年，藍(lán)城代建運(yùn)營的杭州運(yùn)河亞運(yùn)公園項(xiàng)目獲得2022-2023年度第一批中國建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)。

二、代建模式的迭代

每一種模式的推進(jìn)都將是項(xiàng)目管理、商業(yè)模式和團(tuán)隊(duì)培育的迭代升級的過程。我們以品牌代建開始，后來逐步延伸到小股操盤+代建模式，最終是帶資代建模式，三種模式并存；對象方面開始是從政府保障性住房代建，后來是商業(yè)代建，再到資本代建。區(qū)域上從城市地產(chǎn)代建，到城郊區(qū)域代建，再到鄉(xiāng)村振興、小鎮(zhèn)代建模式。我們已經(jīng)進(jìn)入到了26個(gè)省，139個(gè)地級市，項(xiàng)目有569個(gè)項(xiàng)目，其中代建項(xiàng)目占了86%，所以我們公司基本上是以輕資產(chǎn)為主的公司。

三、藍(lán)城的代建類型與案例

經(jīng)過十余年的代建探索與實(shí)踐，藍(lán)城形成了完整的全過程代建標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)體系，順應(yīng)著地產(chǎn)人居時(shí)代的發(fā)展，從造房子到造生活，始終致力成為“美好生活綜合服務(wù)商”。

政府代建項(xiàng)目：指政府或行使政府職能的機(jī)構(gòu)對非營利性項(xiàng)目技術(shù)性、專業(yè)性的項(xiàng)目委托代建管理單位，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)全過程管理的項(xiàng)目。藍(lán)城集團(tuán)政府代建類型包括居住-保障房、生活-公益配套、就業(yè)-公共建設(shè)。杭州亞運(yùn)會馬上就要開了，藍(lán)城集團(tuán)代建與運(yùn)營的杭州運(yùn)河亞運(yùn)公園項(xiàng)目獲得2022-2023年度第一批中國建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)。

商業(yè)代建主要是：由委托方基于營利性為目的，并提供土地及資金，委托專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供包含前期管理（咨詢服務(wù)、產(chǎn)品定位）、設(shè)計(jì)管理、工程管理、成本管理、品牌輸出、銷售管理及園區(qū)服務(wù)（部分或全部）的房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理的項(xiàng)目。

資本代建：藍(lán)城集團(tuán)為金融機(jī)構(gòu)提供從項(xiàng)目研判、房產(chǎn)盤活的全過程代建服務(wù)，解決信托融資、債務(wù)違約（爛尾停工項(xiàng)目重組）等歷史項(xiàng)目問題，并最終為金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造項(xiàng)目價(jià)值。

鄉(xiāng)村振興（小鎮(zhèn)）/農(nóng)民房代建：鄉(xiāng)村振興農(nóng)民房代建，擺脫以往功能單一的郊區(qū)大盤的營造模式，建設(shè)具有復(fù)合型功能的生活場所，由居住生活、服務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)建設(shè)三大功能區(qū)塊組成，成為美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和鄉(xiāng)村振興的重要落地與支撐。

四、我們對當(dāng)下代建的認(rèn)知

1、價(jià)值思維決定了代建的境界。

只有我們?yōu)榇ǚ絼?chuàng)造新的價(jià)值，我們才有存在的價(jià)值。所有項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的終極價(jià)值在于：品質(zhì)和服務(wù)得到業(yè)主高度認(rèn)可、社會口碑較好的情況下，企業(yè)獲得最佳的盈利模式。投資者出于信任把身家性命的投資交給代建企業(yè)去全過程管理，就是希望代建企業(yè)能夠創(chuàng)造更多的價(jià)值。若代建企業(yè)僅靠品牌的影響力，沒有一支整體操盤能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，沒有完整的管理體系和服務(wù)體系，是無法給投資者創(chuàng)造新的價(jià)值。若創(chuàng)造不了新的價(jià)值，我們代建企業(yè)就沒有價(jià)值，就沒有理由去從事代建這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

2、領(lǐng)軍人與團(tuán)隊(duì)關(guān)乎成敗。

代建企業(yè)的成敗，要靠領(lǐng)軍人物的理想和情懷、理念和價(jià)值觀去引領(lǐng)，靠一支靠譜的團(tuán)隊(duì)去完成使命。代建團(tuán)隊(duì)的培育十分重要，它必須與企業(yè)規(guī)模相匹配，否則將嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)的成功，繼而影響到企業(yè)的口碑和品牌。

3、長工心態(tài)兼具管家意識。

用心、勞心、用情、轉(zhuǎn)換角色，把控全局是每一個(gè)代建團(tuán)隊(duì)必備的基本素養(yǎng)。代建業(yè)務(wù)不是簡單的承接一個(gè)項(xiàng)目的管理，不是打份工，收些管理費(fèi)這么簡單。因投資者和委托管理者的矛盾始終存在，受托方一般沒有自主決策權(quán)利，但必須對項(xiàng)目結(jié)果負(fù)責(zé)。受托管理者要有“長工心態(tài)”，明確自己的角色定位，在服務(wù)于投資者的同時(shí)，更要用專業(yè)的水平去影響投資者的決策；在項(xiàng)目全過程管理中必須要有“管家思維”，要換位思考，站在投資者角度全盤管理好項(xiàng)目全過程的經(jīng)營和市場風(fēng)險(xiǎn)的把控。

4、項(xiàng)目前期接入的重要性。

代建項(xiàng)目的選擇是多樣的，既有一張白紙，又有半成品，又有成品的項(xiàng)目，無論何種程度，投資者讓代建方提前介入十分關(guān)鍵，用專業(yè)的技能對新的土地和存量項(xiàng)目預(yù)先進(jìn)行可行性預(yù)判。新項(xiàng)目的投資要做好“四個(gè)模型”，即客戶模型、產(chǎn)品模型、企業(yè)模型、財(cái)務(wù)模型。根據(jù)預(yù)先建立的模型，做好商業(yè)邏輯的推演并進(jìn)行全過程的目標(biāo)成本及限額設(shè)計(jì)管理。

半成品和成品爛尾項(xiàng)目的收購前，要對城市區(qū)位、產(chǎn)品本身和市場匹配度進(jìn)行綜合評估。設(shè)計(jì)將創(chuàng)造更大價(jià)值的理念必須扎根在每個(gè)投資者心中。品牌影響力和強(qiáng)大的營銷渠道固然重要，但產(chǎn)品力和服務(wù)力是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，要充分認(rèn)知價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系。

五、代建的未來

3月5日，十四屆全國人大一次會議上明確了“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。在未來的3-5年，建設(shè)保障性住房和大力推進(jìn)城市化進(jìn)程及對城市有機(jī)更新（八十年前的住房及公共服務(wù)配置重新更新改造）仍舊是主要建設(shè)目標(biāo)。目前承擔(dān)很多城市建設(shè)和有機(jī)更新的責(zé)任，基本上落實(shí)在各級地市的城投公司上，但因其配備專業(yè)隊(duì)伍有限，所以需要更多的地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)去共同承擔(dān)；另一個(gè)方面，粗放式發(fā)展起來的小型地產(chǎn)公司完全退出這個(gè)行業(yè)尚需時(shí)間，地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)要完全規(guī)范、真正精細(xì)化管理需要時(shí)間沉淀，所以現(xiàn)階段，我們認(rèn)為——代建行業(yè)在一定時(shí)期仍將是一片藍(lán)海。

從長遠(yuǎn)看，隨著開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，投資建設(shè)企業(yè)的逐步成熟，法律法規(guī)的完善，精細(xì)化管理的不斷提升，今后純代建的企業(yè)會越來越少。由正規(guī)化的專業(yè)公司進(jìn)行投資、開發(fā)和城市運(yùn)營一體化的建設(shè)，將會成為下一個(gè)歷史時(shí)期的新模式。無論代建的未來是紅海還是藍(lán)海，對于廣大的房企來說，代建歸根到底是“為更多人造更多好房子”。代建事業(yè)是我們?yōu)樯鐣龀鲂袠I(yè)貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的載體。無論何時(shí)何地，我們都要做好房產(chǎn)品，營造好生活，要始終將人民對于美好生活的追求放在首位“必須以滿足人民日益增長的美好生活需要為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，把發(fā)展成果不斷轉(zhuǎn)化為生活品質(zhì)，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感”“人民幸福安康是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的最終目的”。

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歷年百強(qiáng)研究：

2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態(tài)，對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報(bào)告：防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權(quán)威部門話開局，關(guān)于房地產(chǎn)，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業(yè)研究：

2023年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報(bào)-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產(chǎn)市場：

2023年2月住房租賃市場月報(bào)

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國房地產(chǎn)市場月報(bào)2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國300城市土地市場交易情報(bào)（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數(shù)研究：

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房價(jià)地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業(yè)研究：

中國物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

中指研究院·中指云平臺（https://www.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

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●中國城市投資吸引力排名，百城房價(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

https://www.cih-index.com/

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