環球看熱訊：2023百強房企研究報告：銷售額同比下降，央國企份額逆勢提升

2023年3月5日，政府工作報告指出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，支持剛性和改善性住房需求。當前宏觀經濟好轉預期增強，房地產市場信心加快恢復。為此，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組舉辦“2023中國房地產百強企業研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導企業把握新一輪的發展機遇，穩健經營，為促進行業健康發展做出貢獻。

在分析總結歷年研究經驗及房地產企業發展現狀的基礎上，研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系，繼續從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力，引導企業不斷優化發展模式，推動行業健康、良性運行。

(資料圖)

在2023中國房地產百強企業研究中，中國房地產TOP10研究組根據近5年百強企業實際狀況，初選了500家符合要求的開發企業，依據企業規模與運營效率相結合、成長潛力與經營穩健相結合、盈利能力與社會責任相結合、融資能力與綜合實力相結合的原則，運用因子分析法及相關數學模型，對全國500家房地產企業（集團）的規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任等7個方面的35個指標和其他數據信息進行深入地分析研究，科學全面地計算出房地產企業的綜合實力指數，研究產生了2023中國房地產綜合實力百強企業。

百強企業整體發展特點分析

1. 業績規模：銷售額同比下降，央國企份額逆勢提升

（1）銷售額同比下降30.3%，市場份額下降2.4個百分點

圖1百強企業2018-2022年銷售增長情況

隨著房地產市場下行壓力持續，百強企業雖積極推進保交付工作，集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規模出現下滑態勢。2022年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。

圖2百強及綜合實力TOP10企業2018-2022年市場份額

2022年市場下行更加明顯，房地產行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，百強企業市場份額持續下滑。2022年，百強企業市場份額為47.5%，較上年下降2.4個百分點。伴隨著房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，不同類型房企銷售均不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇。

（2）前十城市貢獻度過半，改善及高端需求超三成

圖3百強代表企業2021、2022年城市陣營銷售貢獻率

2022年，百強企業繼續深耕重點城市，一線城市銷售貢獻占比提升，二線城市仍是主要銷售來源。2022年房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優化，市場保持一定活躍度，百強企業錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發展機遇，重點城市銷售貢獻占比提升。具體來看，百強代表企業銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長5.2、5.7、4.9個百分點至38.9%、56.8%、75.8%。

圖4百強代表企業2021、2022年重點項目各面積段銷售占比

2022年，我國宏觀經濟面臨較大下行壓力，剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預期整體好于剛需客戶，同時近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢，改善型需求持續釋放。百強企業順勢而為，加大改善類產品推出比例。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產品的銷售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢；90-140平米首改類產品銷售額雖然較上年下降4.3個百分點，但占比仍然過半，達50.7%；140-200平米改善類及200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較上年出現較大提升，合計增加6.4個百分點。

（3）投資聚焦核心城市，提高業績保障程度

2022年住宅用地供應降幅超三成，且房地產市場持續調整，房企投資態度消極，全年百強企業投資規模腰斬。全國300城住宅用地推出面積同比下降36.3%，降至近十年最低水平，同期50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。

圖5百強代表企業2022年拿地重點城市（按權益面積）

百強企業布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。百強企業在22城拿地面積占比超七成，增加核心城市優質土地儲備，搶抓市場復蘇先機。2022年，百強代表企業拿地城市數量均值降至個位數，由上年的16.6個城市下降至6.6個城市。從重點城市來看，百強代表企業22城權益新增土儲面積占比提升27.2個百分點至72.1%，其中，杭州仍是50家百強代表企業布局最集中的城市，北京、上海、成都、長沙、廣州、武漢、西安、合肥、深圳等熱點一二線城市位列拿地面積前十。同時，22城均加大優質土地供應，百強代表企業從市場支撐度和城市周期出發，將有限的資源集中在集中供地22城，以加快布局結構和貨值結構調整，有助于抓住率先復蘇城市，促進業績轉增。

2.運營表現：營收凈利同比下降，盈利水平降至低位

（1）盈利水平降至近年低位，結轉少毛利降導致利潤下行

圖6百強企業2018-2022年營業收入與凈利潤均值變化情況

2022年百強企業營業收入同比下降，凈利潤下降顯著，部分企業由盈轉虧。竣工和結轉增速不利導致營業收入和凈利潤均走低，百強企業營業收入均值達371.6億元，凈利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個百分點。

2022年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為6.4%、4.5%，盈利能力繼續下降，降至近五年來最低點。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百強企業凈利率持續下降，趨勢未有緩解。

（2）保交付促結轉，改善盈利狀況

面向新周期如何維持有利潤的發展成為百強企業必須面對的課題。新房銷售“保交樓”已成為行業當下核心關注點，企業交付力變得愈發重要，交付力也將成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基礎上，伴隨行業進入深度調整期，行業面臨大洗牌，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規模，轉而將經營安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤的增長，實現高質量發展。百強企業應吸取本輪暴雷企業盲目投資、高估回報等教訓，謹慎判斷市場環境和投資風險，做到向下防流動性風險，向上追求利潤。

3. 經營安全：財務隱憂仍在，多渠道增厚安全墊

（1）杠桿率保持合規水平，短期償債能力惡化

圖72018-2022年百強企業“三道紅線”情況

百強企業嚴格遵守“三道紅線”要求，指標均值均已合規，但現金短債比有所下滑。2022年，百強企業嚴控杠桿率，“三道紅線”明顯優于合規值。百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為67.8%，較上年下降0.6個百分點，凈負債率均值為82.9%，較上年上升0.7個百分點；現金短債均值比為1.6，較上年下降0.2。

（2）融資規模大幅下滑，政策支持有望緩解償債壓力

圖82021年-2022年融資總額

行業融資規模同比大幅下滑，信用債、ABS成為主力。2022年，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。

（3）抓住政策契機，多渠道增厚安全墊

改善資產負債表成為房企抵御風險、穩健發展的重要手段。2023年1月，金融促進房地產市場平穩健康發展的措施出臺，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。該計劃支持的對象為系統重要性優質房企，通過“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。通過債權、股權的合理融資支持，房企將提升資產的流動性，在資產端體現出整體優化，進而實現資產負債表的全面改善。

4. 社會責任：盡職盡責保交付，多方回饋社會

（1）盡職盡責保交付，穩預期強信用

百強企業積極履行企業公民責任，一方面積極響應高質量發展號召，強化責任擔當，扎實落實“保交付、保民生”的企業使命。同時，百強企業利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務；圍繞項目交付建立完整的交付流程，從機制建設方面保證交付進度與質量；加強交付力建設，打造全新交付力體系。

（2）積極依法納稅，多方回饋社會

2022年，百強企業積極依法納稅。百強企業納稅額均值為39.1億元，其中稅金及附加均值為33.6億元，所得稅均值為5.5億元。同時，百強企業積極投入到公益慈善、綠色可持續性發展等領域，踐行回報社會理念。

2023中國房地產百強企業TOP10研究

中國房地產TOP10研究組在百強企業研究的基礎上，基于對企業規模性、盈利性、成長性等方面的深入研究，評價產生了2023中國房地產百強企業“綜合實力TOP10”、“規模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長性TOP10”、“穩健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”和“年度社會責任感企業”。

2022年，房地產市場成交保持低迷態勢，全國商品房銷售規?；芈涞轿迥昵?。綜合實力TOP10企業順應市場變化，積極推進保交付工作，布局聚焦核心城市，行業地位穩固。

2023年，房地產政策不斷優化，效果正在顯現。在行業整體處于深度調整階段，房企的銷售規模和盈利能力都遇到了挑戰，未來在保證交付的背景下，房企仍應將現金流安全和有利潤的增長作為重中之重，致力于追求高質量的增長。

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