2023年3月5日,政府工作報告指出,有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況,支持剛性和改善性住房需求。當前宏觀經濟好轉預期增強,房地產市場信心加快恢復。為此,北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組舉辦“2023中國房地產百強企業研究”,以“奮楫篤行,涅槃重生”為主題,倡導企業把握新一輪的發展機遇,穩健經營,為促進行業健康發展做出貢獻。
在分析總結歷年研究經驗及房地產企業發展現狀的基礎上,研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系,繼續從規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業的綜合實力,引導企業不斷優化發展模式,推動行業健康、良性運行。
(資料圖)
在2023中國房地產百強企業研究中,中國房地產TOP10研究組根據近5年百強企業實際狀況,初選了500家符合要求的開發企業,依據企業規模與運營效率相結合、成長潛力與經營穩健相結合、盈利能力與社會責任相結合、融資能力與綜合實力相結合的原則,運用因子分析法及相關數學模型,對全國500家房地產企業(集團)的規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任等7個方面的35個指標和其他數據信息進行深入地分析研究,科學全面地計算出房地產企業的綜合實力指數,研究產生了2023中國房地產綜合實力百強企業。
百強企業整體發展特點分析
1. 業績規模:銷售額同比下降,央國企份額逆勢提升
(1)銷售額同比下降30.3%,市場份額下降2.4個百分點
圖1百強企業2018-2022年銷售增長情況
隨著房地產市場下行壓力持續,百強企業雖積極推進保交付工作,集中資源挖掘高能級城市潛力,加大線上營銷力度,但也難抵銷售規模出現下滑態勢。2022年,百強企業銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米,同比下降30.3%和36.2%。
圖2百強及綜合實力TOP10企業2018-2022年市場份額
2022年市場下行更加明顯,房地產行業進入縮表出清、優勝劣汰階段,百強企業市場份額持續下滑。2022年,百強企業市場份額為47.5%,較上年下降2.4個百分點。伴隨著房地產供給端政策的持續發力,房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化,不同類型房企銷售均不同程度承壓,企業分化現象逐漸加劇。
(2)前十城市貢獻度過半,改善及高端需求超三成
圖3百強代表企業2021、2022年城市陣營銷售貢獻率
2022年,百強企業繼續深耕重點城市,一線城市銷售貢獻占比提升,二線城市仍是主要銷售來源。2022年房地產市場供需兩端均未明顯恢復,全國房地產市場整體仍處在深度調整階段,但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優化,市場保持一定活躍度,百強企業錨定重點核心城市,把握市場活躍城市發展機遇,重點城市銷售貢獻占比提升。具體來看,百強代表企業銷售額排名前5、前10及前20的城市,其銷售貢獻率相比上年分別增長5.2、5.7、4.9個百分點至38.9%、56.8%、75.8%。
圖4百強代表企業2021、2022年重點項目各面積段銷售占比
2022年,我國宏觀經濟面臨較大下行壓力,剛需購房者觀望情緒較重,而改善客戶預期整體好于剛需客戶,同時近年來新房供給逐步向改善產品轉變,帶動新房供應高端化,面積段出現一定增大趨勢,改善型需求持續釋放。百強企業順勢而為,加大改善類產品推出比例。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看:90平米以下首置類產品的銷售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢;90-140平米首改類產品銷售額雖然較上年下降4.3個百分點,但占比仍然過半,達50.7%;140-200平米改善類及200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較上年出現較大提升,合計增加6.4個百分點。
(3)投資聚焦核心城市,提高業績保障程度
2022年住宅用地供應降幅超三成,且房地產市場持續調整,房企投資態度消極,全年百強企業投資規模腰斬。全國300城住宅用地推出面積同比下降36.3%,降至近十年最低水平,同期50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少53.8%,拿地面積總量同比減少74.8%。
圖5百強代表企業2022年拿地重點城市(按權益面積)
百強企業布局更趨集中,核心一、二線城市成為主要布局城市。百強企業在22城拿地面積占比超七成,增加核心城市優質土地儲備,搶抓市場復蘇先機。2022年,百強代表企業拿地城市數量均值降至個位數,由上年的16.6個城市下降至6.6個城市。從重點城市來看,百強代表企業22城權益新增土儲面積占比提升27.2個百分點至72.1%,其中,杭州仍是50家百強代表企業布局最集中的城市,北京、上海、成都、長沙、廣州、武漢、西安、合肥、深圳等熱點一二線城市位列拿地面積前十。同時,22城均加大優質土地供應,百強代表企業從市場支撐度和城市周期出發,將有限的資源集中在集中供地22城,以加快布局結構和貨值結構調整,有助于抓住率先復蘇城市,促進業績轉增。
2.運營表現:營收凈利同比下降,盈利水平降至低位
(1)盈利水平降至近年低位,結轉少毛利降導致利潤下行
圖6百強企業2018-2022年營業收入與凈利潤均值變化情況
2022年百強企業營業收入同比下降,凈利潤下降顯著,部分企業由盈轉虧。竣工和結轉增速不利導致營業收入和凈利潤均走低,百強企業營業收入均值達371.6億元,凈利潤均值達21.9億元,分別同比下降25.2%、54.4%,增速較上年減少13.3、24.9個百分點。
2022年,百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為6.4%、4.5%,盈利能力繼續下降,降至近五年來最低點。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響,百強企業凈利率持續下降,趨勢未有緩解。
(2)保交付促結轉,改善盈利狀況
面向新周期如何維持有利潤的發展成為百強企業必須面對的課題。新房銷售“保交樓”已成為行業當下核心關注點,企業交付力變得愈發重要,交付力也將成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基礎上,伴隨行業進入深度調整期,行業面臨大洗牌,各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規模,轉而將經營安全與效益提升作為重中之重,追求有利潤的增長,實現高質量發展。百強企業應吸取本輪暴雷企業盲目投資、高估回報等教訓,謹慎判斷市場環境和投資風險,做到向下防流動性風險,向上追求利潤。
3. 經營安全:財務隱憂仍在,多渠道增厚安全墊
(1)杠桿率保持合規水平,短期償債能力惡化
圖72018-2022年百強企業“三道紅線”情況
百強企業嚴格遵守“三道紅線”要求,指標均值均已合規,但現金短債比有所下滑。2022年,百強企業嚴控杠桿率,“三道紅線”明顯優于合規值。百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為67.8%,較上年下降0.6個百分點,凈負債率均值為82.9%,較上年上升0.7個百分點;現金短債均值比為1.6,較上年下降0.2。
(2)融資規模大幅下滑,政策支持有望緩解償債壓力
圖82021年-2022年融資總額
行業融資規模同比大幅下滑,信用債、ABS成為主力。2022年,房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元,同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元,海外債發行僅176.1億元,信托融資972.1億元,ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現下降,其中海外債、信托降幅超八成,信用債成為融資主力。
(3)抓住政策契機,多渠道增厚安全墊
改善資產負債表成為房企抵御風險、穩健發展的重要手段。2023年1月,金融促進房地產市場平穩健康發展的措施出臺,有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。該計劃支持的對象為系統重要性優質房企,通過“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四項行動,綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流,引導優質房企資產負債表回歸安全區間。通過債權、股權的合理融資支持,房企將提升資產的流動性,在資產端體現出整體優化,進而實現資產負債表的全面改善。
4. 社會責任:盡職盡責保交付,多方回饋社會
(1)盡職盡責保交付,穩預期強信用
百強企業積極履行企業公民責任,一方面積極響應高質量發展號召,強化責任擔當,扎實落實“保交付、保民生”的企業使命。同時,百強企業利用線上渠道,提供便捷高效的交付服務;圍繞項目交付建立完整的交付流程,從機制建設方面保證交付進度與質量;加強交付力建設,打造全新交付力體系。
(2)積極依法納稅,多方回饋社會
2022年,百強企業積極依法納稅。百強企業納稅額均值為39.1億元,其中稅金及附加均值為33.6億元,所得稅均值為5.5億元。同時,百強企業積極投入到公益慈善、綠色可持續性發展等領域,踐行回報社會理念。
2023中國房地產百強企業TOP10研究
中國房地產TOP10研究組在百強企業研究的基礎上,基于對企業規模性、盈利性、成長性等方面的深入研究,評價產生了2023中國房地產百強企業“綜合實力TOP10”、“規模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長性TOP10”、“穩健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”和“年度社會責任感企業”。
2022年,房地產市場成交保持低迷態勢,全國商品房銷售規?;芈涞轿迥昵?。綜合實力TOP10企業順應市場變化,積極推進保交付工作,布局聚焦核心城市,行業地位穩固。
2023年,房地產政策不斷優化,效果正在顯現。在行業整體處于深度調整階段,房企的銷售規模和盈利能力都遇到了挑戰,未來在保證交付的背景下,房企仍應將現金流安全和有利潤的增長作為重中之重,致力于追求高質量的增長。
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