全球通訊！競速“雙碳”賽道，物管企業打通綠色辦公最后一環

為應對氣候變化帶來的全球性挑戰，綠色與低碳已經成為全世界的共同目標。

國際能源署和聯合國環境規劃署發布的《2022年全球建筑和建筑業狀況報告》顯示，建筑行業消耗了全球超過30%的能源，占全球能源和過程相關二氧化碳排放的近40%。同時，中國也是世界上既有建筑和每年新建建筑量最大的國家，根據《中國建筑能耗研究報告（2022）》披露，2020年全國建筑全過程碳排放總量為50.8億噸，占全國碳排放比重的50.9%。

(相關資料圖)

當前，中國正以碳達峰、碳中和為目標展開廣泛而深刻的經濟社會系統性變革。面對此目標，商業建筑領域作為碳排放的主力，成為這場系統性變革中最為矚目的舞臺焦點。節能、低碳、綠色的建筑理念相互依存，相關政策也在不斷助推建筑低碳轉型。

如何實現碳達峰和碳中和既定目標？如何實現節能減排、降本增效？物業管理行業面臨著綠色低碳要求不斷提高的全新局面，其未來發展任重而道遠。

空間綠色改造，蝶變片區產業格局

綠色是當下，是未來，更是發展的底色。

作為碳排放“大戶”，近年來，在住建部等部門的推動下，加大建筑節能、綠色建筑和綠色建造推廣力度，加快城鄉建設綠色低碳轉型發展，已成為建設美麗中國的重點任務之一。針對老舊建筑實施改造工程亦是一個重要突破口，基于設施與理念的陳舊，老舊建筑墻體保溫、屋面保溫、門窗隔熱效果與密閉性有著顯著改善空間，空調、風機等高耗能設備均存在著迭代的需求。

結合城市更新行動，綠色的風吹進了更多城市核心區域的老舊建筑之中。以位于北京朝陽區的龍湖藍海引擎產業園為例，近200米的超長西立面裝置了23種漸變色的遮陽格柵，明快的玻璃幕墻，熙熙攘攘的年輕人在這里進進出出。幾乎很難想象這里原本是一家老舊雜亂的汽配城。

2020年，響應北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，龍湖接手了汽配城的整體空間改造與運營。在改造過程中，龍湖充分保留原有建筑基底，大大減少鋼筋混凝土等材料的使用，未產生額外的結構用量，減少約42632.09噸碳排放；同時，采用裝配式建造技術及龍湖生態出品的綠色裝配式建材，相比傳統施工方式，工序精簡30%，粉塵污染減少40%，提升材料環保標準達到ENF級，軟裝為E0級環保標準家居。

助力國家“雙碳”目標的達成，地產開發企業已將綠色低碳深植在基因中，將綠色生態理念與公司戰略、企業文化緊密結，落實到運營管理的每個環節，從綠思想、綠建筑、綠產業到綠服務，推動中國的綠色事業蓬勃發展。

貫徹綠色節能的理念，作為運維階段服務主體的物業管理企業，也不再是項目設計、施工階段的旁觀者。

事實上，小到實現會議室的人走燈滅，大到整棟建筑能耗的集成化管控，很多綠色節能的措施，均需要物業管理團隊于前期的介入，為開發團隊出謀劃策。

龍湖智創生活將綠色節能目標始終貫穿各個空間，整個建筑外立面、屋頂采光、朝向、角度、面積都經過模擬測算，避免大量的熱負荷產生及炫光干擾，以獲得最佳的節能和采光效果。

于龍湖藍海引擎產業園，龍湖智創生活關于節能降耗的考量，覆蓋節能建材、氣泡磚輕型材料、屋頂納米保溫膜、空調設備、照明設備、智能終端等等，甚至是龍湖藍海引擎產業園標志性的格柵西立面，其間距和寬度，也由龍湖智創生活按照不同季節的光照角度進行模擬，保障光照的舒適度，避免陽光直照，導致室內溫度過高。結合智能照明結合分區控制的燈光運行策略等，龍湖藍海引擎產業園預計與行業同類建筑平均水平相比，能耗降低約15.4%。

可持續綠色建筑已成為未來建筑發展的必然方向。龍湖智創生活通過空間改造升級，改變空間功能、植入低碳場景，在建筑的全生命周期內，用更可持續的方式，為人們提供健康、適用、高效的辦公空間，最大限度地實現人與自然和諧共生。

智能化加持，打造節能大戰“指揮部”

科技是第一生產力，創新是第一動力。龍湖智創生活的服務領域正在不斷拓展、延伸。而“以人為本 科技賦能”的理念，一直深植于心。

基于對商業業態的洞察與管理經驗，龍湖智創生活自主開發的IBMS（智能建筑集成管理平臺）投入使用，成為節能大戰的指揮部。通過對設備植入標準化運行策略，實現對集成樓宇設備自動化、消防系統、安防系統等的優化控制和精細化管理。除了對設備實現7*24小時全年不間斷監控和不斷迭代分析管理數據外，還能夠有效的實現節能降耗。

有了IBMS的精準把控，龍湖智創生活可以分別對遍布整個商業體的，數量龐大的空調、電梯、扶梯、燈箱廣告、樓棟氛圍燈、新風系統，進行節能調控，一些設備甚至能實現一鍵管控。

值得注意的是，商業建筑產生的大量能耗和碳排放集中在運行階段，主要用于維持建筑環境和內部活動的終端設備用能；除此以外，在商業建筑運行階段，空調系統的大量使用也會導致氫氟碳化物等非CO2溫室氣體的排放。據了解，每臺冷機及其附屬設備高負荷運行時的能耗可達1000度電/小時。

在天街項目中，龍湖智創生活利用IBMS系統，定制了更為精細化和智能化的能源調控方案。始終將溫度、新風量、二氧化碳濃度、照明等指標保持在人體舒適的程度，又做到能耗最優，完美實現“客戶感受優化”和“低碳節能”兩大目標。

以10萬平方米的長沙洋湖天街為例，龍湖將一天細化分為5個時段，設置調節溫度帶，分別設定每個時段的主機冷凍水供水溫度，實現室內溫度按需調節。并實時監控室內各區域溫度（智能監測與人工巡檢雙重校驗），將其與設定值進行比較，對冷凍水泵、冷卻塔運行策略進行即時調整。在每天開店前，系統會自動打開通風窗，引入外部還較為涼爽的新風增加空氣對流，以減少空調設備機械開機時長；臨近閉店時，系統會提前0.5-1小時關閉制冷主機，利用管道里的冷水持續供冷，減少耗電。通過一系列舉措，每年共計約可節省25.8萬度電，更可以實現場內不同區域、不同時間段近乎勻質的舒適度感受。

不僅如此，更大范圍的節能減碳實踐在蘇州龍湖中心、上海閔行藍海引擎等產城項目中亦有體現。在蘇州龍湖中心，依靠IBMS系統，通過對設備植入標準化運行策略，自動調節空調水閥、風閥、風機頻率等參數，實現照明、空調等系統的分區、分層精細化管理；通過EMS能源管理系統，則可以管控項目內每臺設備能耗投入與使用，并對偏差進行自動預警，管理人員可及時調整設備運行策略，進行節能管理。種種在科技基礎上的運營策略，既確保項目運營管理品質，又實現節能降耗。

持續踐行ESG理念，助力企業可持續發展

當前，物業管理行業關于綠色發展、節能減排等原有的概念，已被ESG理念整合為由眾多重要議題組成的環境信息，如電力、燃氣、水等自然能源的消耗、能源使用效率、廢棄物管理等。同時，環境策略和管理體系、企業氣候戰略和碳中和規劃、企業碳排放管理、員工綠色通勤支持、綠色供應鏈體系的建立及管理等內容也被延伸出來，成為獨立的全新命題。

一項來自IBM的評估報告顯示，IBM僅因鼓勵員工在不需要時關閉設備和照明，一年就節省1780萬美元，相當于減少了5萬輛汽車行駛的排放量。

顯著的節能成效，為企業運維環境里的節能環保帶來有效的借鑒意義，特別是我國物業管理行業整體ESG實踐水平尚在起步階段，在“雙碳”政策目標下貫徹ESG可持續發展理念變得極為迫切和重要。在龍湖智創生活看來，綠色節能的實現，需要物業管理企業擁有多樣化的執行策略，也需要與用戶間相互配合，從理念上完成滲透。

在依托智慧化的節能案例之外，龍湖智創生活同樣于許多不具備AIoT底層能力的項目實踐綠色節能理念。在龍湖智創生活接管的一個35萬平方米產業園區，通過節能減排措施，平均月度能耗同比下降接近7%，預計全年將節能超200萬元。通過在園區內增加巡檢，手動關閉部分限制設施，細化暖通、空調主機、設備的運行策略，以及減少室內冷熱量流失、降低空閑時段的過度開啟照明、公區亮度優化調整等措施，實現綠色辦公。

據克而瑞數據顯示，截至2022年末，龍湖智創生活在管面積為3.35億平方米，合約面積為5.13億平方米，其中，來自第三方物業的面積占據了極大比重。

始終堅持綠色發展，給龍湖帶來了非常理想的成績。2022年，龍湖集團進一步夯實ESG管理體系，持續在環境保護、社會責任、企業管治方面開展相關舉措，在商業道德、排放、廢水和廢棄物管理、職業健康和安全、公司治理等方面取得了重大進步，獲得Sustainalytics的高度肯定并授予低風險評分。

在中國投資協會、新華社《環球》雜志和標準排名聯合發布的《2022中國綠色低碳地產指數TOP30》中，龍湖以59.8的綠色低碳指數位列榜單第6名，綠色指數同比增長5.3%。同時，龍湖榮登2022中國綠色低碳地產（商業）TOP10第一名、2022中國綠色低碳地產（民企）TOP10第二名、2022中國全裝修企業TOP10第二名。

善弈者謀勢，善謀者致遠。碳中和的落實知易行難，包括龍湖智創生活在內的每一個物業管理企業都需要站在更高維度去審視發展模式，將環境責任納入投資和運營的每一個環節中去。同時我們也發現，在城市可持續發展這一探討話題里，越來越多的先行者正在用過往成功的實踐經驗，共同推動著城市未來的綠色發展。

在時代巨幕之下，龍湖智創生活持續通過打造數字化和低碳化技術雙引擎，依托節能技術、智慧物聯體系及ESG理念，助力園區、樓宇、工業企業綠色發展，將發展成果落筆于城市之間，為實現“雙碳”目標貢獻企業力量。

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