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中指研究院
【資料圖】
2022年，疫情出現多輪反復，商業地產市場運行承壓。疊加存量時代到來，短期沖擊與長期矛盾交織，企業經營面臨挑戰。面對行業寒冬，商業地產百強代表企業在過去一年直面挑戰，在逆境中固本拓新，夯實經營能力。2023年，中指研究院結合在商業地產領域多年的研究積累與數據基礎，啟動“2023中國商業地產百強企業”研究，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀商業地產企業群體，鼓勵企業在客觀認識商業地產發展現狀及行業變化趨勢的基礎上，不斷提高企業管理運營水平，促進行業平穩健康發展。
從規模表現看，受宏觀經濟下行、疫情沖擊及消費市場疲軟等因素影響，商辦市場供需兩端均走弱，百強代表企業經營性物業持有及運營規模增速明顯放緩。2022年，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為483.8萬平方米，同比增長9.6%，近五年來首次降至10%以下，增幅較2021年收窄3.7個百分點。
受疫情影響，實體商業客流下降，商業項目營業額普遍下滑，商業地產企業收入承壓，疊加央國企積極落實國家政策，為商戶減免租金，多重因素影響下，百強代表企業租金收入增速回落。2022年，百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值為29.0億元，同比增長6.3%，增幅較2021年收窄19.0個百分點。百強代表企業租金及運營服務收入同比增速低于持有及運營面積增速，表明2022年商辦物業單位面積貢獻的收入有所下降，經營壓力突出。
從成長性看，“輕重并舉”成為行業共識。2022年300城商辦用地供需均縮量，代表企業普遍暫緩獲取純商辦用地。存量收并購交易活躍度下降，部分代表企業“積極看機會，謹慎做決定”。與此不同的是，2022年商業地產百強代表企業在輕資產方面持續發力，不斷提升運營能力，實現多渠道拓展。
從經營質量看，百強企業重點項目平均出租率下滑，經營壓力加大。零售商業方面，代表企業采取穩中求進的經營策略，企業層面加強數字化建設，降本增效；項目層面發力提升消費者黏性，并通過幫扶為商戶創造價值。辦公物業方面，租賃需求疲弱，代表企業加強產品打磨，以精細化服務促進項目穩定運營。
從穩健性看，代表企業資產負債率小幅下降，但受疫情影響收入增速下滑，流動性受到一定影響。資產證券化仍是商業地產企業融資的重要途徑之一，底層資產中商辦類物業合計占比超六成。
展望未來，經過三年疫情洗禮，2023年將是我國全力推動經濟修復的一年，消費將進一步發揮經濟增長主引擎的作用。商業地產作為國內消費和服務升級的重要載體，消費的復蘇將為商業地產市場的恢復奠定良好基礎，也為優質的商業地產企業規模拓展和業績修復提供契機。
2023開啟消費提振年，優質頭部商業地產企業業績修復可期。2023年開年以來，疫情防控政策優化的效果顯現，居民消費場景正逐步修復，我國消費市場顯現出復蘇態勢。中央和各地方政府都把擴內需、促消費作為2023年政府工作的首要任務。隨著消費的逐漸復蘇，今年商業地產市場亦有望迎來修復。
存量時代商業地產競爭加劇，企業需順應居民消費特征趨勢，強化空間改造與品牌調改能力，激發項目新活力。近年來，居民消費需求呈現出差異化、多元化的特征，更加注重消費體驗和消費氛圍。隨著居民消費特征的改變，商業地產的空間打造和品牌調性都將與以往有所不同，存量商業需要針對性地進行改造與調改，以重新激發商業項目的活力。
不動產私募投資基金試點啟動，商業地產公募REITs蓄勢待發，優質頭部企業迎來發展新機遇。2023年，不動產私募投資基金試點正式啟動，未來公募REITs試點范圍也有望拓展至商業不動產領域，由“私募+公募”構成的不動產金融鏈條正在逐漸形成。不動產金融的發展將推動商業地產領域形成新的發展模式，為優質商業地產企業帶來巨大的發展機遇。
2023年是全面貫徹黨的二十大精神的開局之年。短期來看，我國社會經濟有望在消費市場的帶動下迎來復蘇，商業地產行業在今年也有望恢復活力。長期來看，我國經濟長期向好的基本面沒有改變，人民消費升級趨勢沒有改變，但商業地產市場供過于求的形勢較為嚴峻，存量時代的“零和博弈”恐將來臨，只有優質企業的優質項目才能獲得持續健康的發展。商業地產企業應緊抓短期內消費市場和服務業經濟恢復機遇期，提升企業經營和項目運營水平，在鞏固基本盤的同時實現高質量增長，為未來的“大浪淘沙”贏得先機。
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