地產(chǎn)新勢力｜中建系出擊：“隱形航母”的“新野望”

地產(chǎn)新勢力系列報道之一

【資料圖】

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者孔海麗、實習(xí)生黃俊鈞 北京報道

隱在傳說里的“中建系”，如今風(fēng)頭正盛。

近兩年熄火的土地市場上，中建系各局院地產(chǎn)公司尤為惹眼，曾經(jīng)的“最強(qiáng)乙方”如今走到臺前，出手即是大手筆。

2022年拿地榜中，中建系呈“橫掃之勢”。中建玖和131億元、中建東孚89億元、中建壹品75億元、中建八局69億元、中建智地51億……各局院地產(chǎn)拿地總額為415億元，僅次于綠城中國，位居第七。

銷售額也十分強(qiáng)勁。中建東孚505.2億元，中建壹品401.8億元，中建信和286.9億元，中建玖合204.4億元，中建智地203.8億元，中建七局112.1億元，總計1714.2億元，以黑馬的姿勢，沖進(jìn)了房企前十坐席。

若加上中建系旗下的中海地產(chǎn)，中建系更可號稱“頭號玩家”，銷售額高達(dá)5089.2億元，拿地額高達(dá)1166億元，雙料穩(wěn)居國內(nèi)房企第一。

但頂著“中建”名頭的八個公司，不免讓人眼花繚亂。

實際上，“中建八子”隸屬于中國建筑集團(tuán)旗下八大工程局，既是中建系的分身，也是中建整合的歷史遺留產(chǎn)物。

被稱為“隱形航母”的中建系，以一己之力長遠(yuǎn)影響著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的格局。

近年來，中建系各自作戰(zhàn)的八個局院地產(chǎn)公司，已然不容小覷，中國房地產(chǎn)業(yè)的新勢力正在逆勢加速。

（中建系地產(chǎn)公司盤點/21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）

關(guān)于中建系建筑工程局加大直接拿地開發(fā)力度的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與建筑企業(yè)被動接盤、市場歡迎央企開發(fā)、央企主動改善盈利結(jié)構(gòu)等因素相關(guān)。

央企的資金實力眾所周知，逆勢拿地是進(jìn)取的一種自然表現(xiàn)。中建系手握龐大資金，在全國重點城市攻城略地，“乙方”變身“甲方”，干起活來并不手生。

房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)，也是其中一個重要原因。中國建筑2022年中報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比為3.7%，但這部分業(yè)務(wù)21%的毛利率遠(yuǎn)超房屋建筑工程6.9%的毛利率，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資10.9%的毛利率以及勘察設(shè)計17.4%的毛利率，也都低于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

而在房地產(chǎn)下行周期，交付難題在全國各地頻繁出現(xiàn)，作為“最強(qiáng)乙方”，中建免不了需要接手一些出險房企的項目；另一方面，越是大環(huán)境不好，央企的實力越被地方政府青睞有加。

有地方建設(shè)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，他們更愿意與央企、國企合作，結(jié)算有保障，交付也有保障，不會出大岔子。

一位不愿具名的頭部民營房企人士告訴也21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者：“央企資金成本更低，與地方的接洽和周轉(zhuǎn)速度更快”，民營房企無法與其競爭。

逐鹿京城

京城乃首善之地，也是全國性房企的必爭之地。

今年2月，中建東孚以14.26億元爭得朝陽小紅門地塊，包括保利、華潤等其余9家房企悉數(shù)與地塊失之交臂，甚至“自家兄弟”中建信和也在該宗地敗北。

至此，中建一局、二局、三局、五局、八局均在北京房地產(chǎn)市場鐫刻了自己的徽章，先行進(jìn)京的幾個局院地產(chǎn)公司，更是做出了頗有流量與口碑的代表作，其中不乏熱銷產(chǎn)品。

同批次供地中，中建一局也以17.2億元拿下了房山良鄉(xiāng)大學(xué)城項目。供應(yīng)的6宗地塊有2宗花落中建系。

中建系兄弟公司之間的競合關(guān)系的確是一個看點，這并不是中建系首次引起市場關(guān)注。

人們還記得，2022年7月，中建二局以66.82億元、15%溢價率、10%政府持有產(chǎn)權(quán)的代價將北京珍藏已久的“王炸”地塊收入囊中。中建一局也在競爭的隊伍中。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從熟悉北京樓市的業(yè)內(nèi)人士處了解到，中建二局拿下這幅太陽宮地塊讓諸多房企艷羨不已，這背后還有另一層故事。

該業(yè)內(nèi)人士透露，太陽宮地塊當(dāng)時的競爭并沒有達(dá)到意料之中的激烈度，7家報名房企遠(yuǎn)低于業(yè)界預(yù)期。

原本，太陽宮地塊地理位置優(yōu)越，周邊配套豐富，有優(yōu)質(zhì)教育資源，附近二手房也幾乎全是高端住宅，二手房整體的轉(zhuǎn)手率較高，加上地塊本身的銷售指導(dǎo)價與二手房房價倒掛，流速和利潤都有較好的前景，地塊之上的項目無疑是個熱門樓盤，甚至是標(biāo)桿之作。

之所以報名房企只有7家，原因與北京一則鼓勵裝配式建筑的文件相關(guān)，太陽宮地塊報名前夕，裝配式建筑所受的優(yōu)待貌似有取消之意，這就導(dǎo)致房企的建設(shè)成本被拉高一截，多家房企含淚退出。

即便如此，中建一局和中建二局毫無退縮，堅定加入了爭搶的隊列。彼時有業(yè)內(nèi)人士曾感慨于中建系的“頭鐵”，也敬佩央企的資金實力與魄力。

而最終，太陽宮地塊被證實依然享受裝配式建筑的優(yōu)待之后，市場只能“望地興嘆”，中建二局則從“火中取栗”轉(zhuǎn)為了“錦上添花”。

中建系的進(jìn)取之意，在北京2022年四批次集中供地中也非常明顯。該批次一共推出了6宗地，中建系在4宗地塊里均有爭奪，最后收獲2宗地。

中建一局、二局、五局、八局同時報名了朝陽平房鄉(xiāng)45號地塊，中建一局、二局同時看上了朝陽崔各莊奶西地塊，中建二局、八局在朝陽平房鄉(xiāng)44號地塊中同題競爭，中建五局還聯(lián)合中建方程報名了門頭溝永定鎮(zhèn)地塊。

中建系頻頻在公開市場拿地的戰(zhàn)果頗豐。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，中建各局院地產(chǎn)公司2021年和2022年兩年間，在北京土地市場豪擲372.94億元拿地，僅中建一局，就花去了129億元。

在民營房企紛紛止步不前的大環(huán)境之下，中建各局院地產(chǎn)公司愈發(fā)突飛猛進(jìn)，建設(shè)的項目越來越多進(jìn)入公眾視野。

殺進(jìn)北京市場的中建系，也改寫了前十格局。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者發(fā)現(xiàn)，2022年全年，北京房企權(quán)益銷售額榜單上，中建三局位居第六，中建二局和中建一局分列第八、第九。

2022年，中建三局的中建壹品·學(xué)府公館項目，以112.3億元銷售額成為北京商品住宅銷售業(yè)績的探花郎，中建二局的玖陽嘉園，以83.2億元銷售額，拿下第四名。

“八子”淵源

既然同屬于中建體系，為何中建八大地產(chǎn)公司如此凌亂，既有廝殺也有合作的關(guān)系背后是什么樣的格局？他們與中海又是什么樣的關(guān)系？

這需要回溯一段往事。

最初，中建集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為三部分：中建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和總公司下屬各工程局及設(shè)計院運營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后者也被內(nèi)部簡稱為“局院地產(chǎn)公司”。

2008年，中建總公司將除了中海地產(chǎn)和八大局院地產(chǎn)以外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，整合成為直營的中建地產(chǎn)。

原中建系統(tǒng)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者回憶表示，2011年底，中建地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額155億元，已經(jīng)排到了中國房地產(chǎn)品牌價值的第五名。

當(dāng)年，中建總公司旗下另外兩個板塊的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也發(fā)展不錯，中海地產(chǎn)的全年銷售額是871億港元，八大局院地產(chǎn)則呈現(xiàn)出“諸侯各占一方”的態(tài)勢。

到了2013年，正處于央企整合階段，各大央企都要致力于解決同業(yè)競爭問題。出于順應(yīng)央企整合的目的，也受到中建內(nèi)部博弈的水流影響，中建直屬的地產(chǎn)板塊醞釀并入中海地產(chǎn)。

2013年8月份，中海地產(chǎn)發(fā)布公告，中國建筑將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)，此后中國建筑原則上不再新增直營從事純粹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2014年年初，中建地產(chǎn)將直營地產(chǎn)業(yè)務(wù)并入中海地產(chǎn)，后者坐收數(shù)百億的年銷售額，大幅提升了土地儲備，也收獲了大批中建系地產(chǎn)人才。

可以注意到，最終中建地產(chǎn)注入中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)里，并不包括中建八大局院地產(chǎn)。前述原中建內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者：“中建想把所有地產(chǎn)分部裝進(jìn)一個平臺里統(tǒng)一運營，也包括局院地產(chǎn)，但是八大局院地產(chǎn)相對強(qiáng)勢，計劃未能成行。”

另有未經(jīng)證實的消息顯示，中建八大局院地產(chǎn)得以保留的原因在于，中海地產(chǎn)只愿意整合八大局院地產(chǎn)的項目，不愿意整合項目上的人員，內(nèi)部分歧過大使得整合計劃流產(chǎn)。

保留下來的“中建八子”，如今分別形成了自己的格局，經(jīng)梳理如下：

中建智地，總部在北京，是中建一局旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一經(jīng)營運作平臺，聚焦京津、長三角兩大城市圈，布局住宅開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊；

中建玖合，即中建二局旗下房地產(chǎn)公司，總部在北京，成立于1992年，新組建于2007年，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，兼營物業(yè)服務(wù)，具有地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，主要業(yè)務(wù)布局在全國重點省會城市；

中建壹品，即中建三局旗下房地產(chǎn)公司，總部位于武漢；

中建地產(chǎn)廣州，即中建四局房地產(chǎn)開發(fā)運營公司，業(yè)務(wù)板塊涵蓋地產(chǎn)投資開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運營三大業(yè)務(wù)線；

中建信和，是中建五局旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一運營平臺，總部在長沙，定位城市綜合運營服務(wù)商，主要從事中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的開發(fā)和酒店運營、園林施工、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；

中建地產(chǎn)（天津），是中建六局旗下房地產(chǎn)公司；

中建七局地產(chǎn)，總部位于鄭州，主要經(jīng)營區(qū)域集中在核心城市鄭州、福州、蘇州及其他十大國家中心城市、粵港澳大灣區(qū)；

中建東孚，是中建八局旗下房地產(chǎn)公司，總部位于上海。

前述原中建地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，2014年，中海地產(chǎn)合并中建地產(chǎn)直營地產(chǎn)后，中建八子奮發(fā)向上，中建三局地產(chǎn)、中建五局地產(chǎn)、中建八局地產(chǎn)等企業(yè)的復(fù)合增長率超過了300%。

如今的中建系，依然家大業(yè)大。另有中建系統(tǒng)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者感慨：“中建總公司下面竟然還有六十多個子公司，這還只是二級單位的數(shù)量，每一個二級單位下面又分別有3-10+不等的三級單位，有些三級單位又分出了四級機(jī)構(gòu)。”

聚是一團(tuán)火，散做滿天星。中建八子，如今各有發(fā)展。2023年前兩個月，中建系依然在快步前行。

中指研究院1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜上，中建各局院地產(chǎn)企業(yè)總計達(dá)成了280.1億元的銷售額，進(jìn)到了第9名。

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