【新要聞】房企年報(bào)現(xiàn)場｜并購坑太多，越秀地產(chǎn)有錢也不亂花

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 香港報(bào)道

越秀地產(chǎn)再次成為搶跑年報(bào)季的主流房企。沒有讓資本市場失望，越秀地產(chǎn)這份年報(bào)的確成色不錯(cuò)，也為承壓的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一點(diǎn)希望。

(資料圖片)

2023年3月15日盤后，越秀地產(chǎn)發(fā)布2022年年報(bào)。年報(bào)顯示，2022年全年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為724.2億元，同比上升26.2%；歸母凈利潤為39.5億元，同比上升10.2%。核心凈利潤約為42.4億元，同比上升2.1%。

在龍頭房企也不免受市場波動(dòng)影響業(yè)績掉頭向下的當(dāng)前，越秀地產(chǎn)仍然錄得雙位數(shù)的營收和利潤增長，實(shí)屬不易。

這得益于過去兩年越秀地產(chǎn)在小周期中的逆勢擴(kuò)張。

2022年，越秀地產(chǎn)運(yùn)用多種拿地模式，在廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶及成都共12個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米。其中，約53%通過多元化模式獲取，TOD、“城市運(yùn)營”、國企合作和產(chǎn)業(yè)勾地增儲模式分別占新增土儲的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

越秀地產(chǎn)背靠越秀集團(tuán)與廣州地鐵兩家國企，因此，TOD模式是被之視作為重點(diǎn)的土地拓展模式。

在業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的提問時(shí)表示，進(jìn)軍TOD要感謝地鐵股東的幫助和支持。雖然TOD項(xiàng)目施工難度大，但目前已經(jīng)交付的部分印證了我們的產(chǎn)品得到客戶的認(rèn)可。“TOD是我們重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，除了在廣州以外，今年也新進(jìn)了杭州，還有更多的合作項(xiàng)目在洽談中，但核心還是要看財(cái)務(wù)指標(biāo)，因?yàn)檫@是一個(gè)投資行為。”

國資背景的加持下，越秀地產(chǎn)在財(cái)務(wù)方面具備優(yōu)于同行的能力，這體現(xiàn)在融資成本以及負(fù)債水平上。

截至2022年年底，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為351.2億元，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍。

不差錢加之有沖勁，越秀地產(chǎn)在當(dāng)前的市場環(huán)境下，的確亮眼。也因?yàn)樗谝?guī)模上有擴(kuò)張需求，也被市場認(rèn)為是“白衣騎士”的有力競爭者。

但越秀地產(chǎn)管理層表現(xiàn)出了超乎的克制和冷靜。

林昭遠(yuǎn)說，并購是越秀地產(chǎn)獲取土地項(xiàng)目的方式之一，但難度特別大、坑特別多。“如果這個(gè)項(xiàng)目好賣，馬上能夠賣掉現(xiàn)金回流，它為什么愿意賣？所以給你的東西可能是個(gè)坑，要不就留點(diǎn)骨頭給你。”

盡管如此，林昭遠(yuǎn)對并購仍然持開放態(tài)度。“我們沒有放棄并購的機(jī)會。我們團(tuán)隊(duì)每周接到的并購要約真的挺多，但我們會進(jìn)一步篩選，如果有機(jī)會，我們就利用并購迅速擴(kuò)大規(guī)模。”

對于市場今年的走勢，林昭遠(yuǎn)也給出了積極的預(yù)期。

林昭遠(yuǎn)說，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)GDP中占比較大，今年國家已經(jīng)明確GDP增速是5%，所以房地產(chǎn)相信在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的作用是關(guān)鍵的。

林昭遠(yuǎn)分析稱，從政策段來看，是堅(jiān)持“房住不炒”的戰(zhàn)略，政策會比較溫和，房地產(chǎn)行業(yè)今年應(yīng)該會穩(wěn)中向好，但這存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，熱點(diǎn)城市好的地方還是一帆風(fēng)順，也有一些城市確實(shí)賣不出去。“所以是結(jié)構(gòu)性機(jī)會，分化會加劇，我們的供貨節(jié)奏也是搶節(jié)點(diǎn)，好賣的項(xiàng)目抓緊推、抓緊去化去淘好項(xiàng)目。”

判斷到市場有機(jī)會，越秀地產(chǎn)也并沒有激進(jìn)。作為去年少數(shù)實(shí)現(xiàn)銷售額正增長的房企，越秀地產(chǎn)今年的目標(biāo)保守中透露著進(jìn)取。

據(jù)越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上，2023年，越秀地產(chǎn)合同銷售目標(biāo)定為1320億元，較2022年的1250億同比增長約6%。

林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上表示，去年8.6%的增長真的來之不易。談及今年的目標(biāo)，林昭遠(yuǎn)說，“2022年完成了任務(wù)，2023年確實(shí)有點(diǎn)糾結(jié)應(yīng)該鋪多少貨。從目前看，感覺動(dòng)力又來了，市場稍微有點(diǎn)回暖刺激了我們的工作熱情，所以今年按照6個(gè)點(diǎn)，希望最后的回報(bào)能夠更高。”

越秀地產(chǎn)目前在手的貨值是2400億元左右，按照現(xiàn)在的目標(biāo)，僅需要去化不到60%就能夠完成，對之是能夠相對輕松翻越的山峰。

業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)管理層指出，今年的投資規(guī)模將在400億元左右；根據(jù)中指院發(fā)布數(shù)據(jù)，去年越秀地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額為346億元。這意味著，越秀地產(chǎn)仍將保持較高投資強(qiáng)度。“當(dāng)然最終還是要以銷定產(chǎn)。”林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)。

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