當前關注:拿地起來了,行業才真的回暖了

    來源: 明源地產研究2023-03-15 07:51:58
      

    引言

    進入3月以來,市場對地產最關注的問題,莫過于行業回暖是否有可持續性。


    (資料圖片僅供參考)

    目前來看,銷售的小陽春可以期待,融資方面三支箭支持,雖然很多尚在空中,但是也有十幾家房企受益,發行了債券。唯有拿地領域,仍然讓人擔憂,目前肉眼可見的改善也僅僅是部分城市出現點狀回暖,整體上仍然是國企托底的格局。

    而從行業的鏈條來看,拿地的改善是整體行業回暖確認的必要條件,供給端的問題不解決,需求端的回暖和銀行的預期改善也無法持續。那么問題來了,拿地何時能起來?如何認識新格局下的房企拿地?

    本文將為您解讀當前房企拿地的變化趨勢,并為您預判整個行業的回暖節奏。

    ①丨拿地改善的重要性

    - 拿地改善是行業修復的必要條件

    人:

    最近市場都在關注地產行業的回暖,樂觀者認為市場改善趨勢明顯,地產公司現金流恢復指日可待,悲觀者認為市場回暖不可持續,地產行業在2023年仍然面臨極大壓力。

    而在所有的市場討論中,投資人對地產銷售的高頻數據十分關注,也密切跟著一切地產融資相關的新聞,但是普遍對于拿地的改善沒有太多預期。除了2月集中供地,部分城市有民企拿地,其他大部分房企拿地的新聞并沒有對市場產生直接的影響。

    您究竟是怎么看待這個問題的?拿地改善的重要性怎么樣呢?

    在我看來,銷售改善是表,資金改善是里,而表里之間,后續是靠供給端,包括拿地和開工來維系的。

    因為拿地其實綜合反映了房企對未來銷售的預期,對未來政策的預判,對資金環境的分析,對自身資金周轉的安排。

    從銷售端來看,目前很多城市都是二手房熱度遠高于一手房,一方面反映了買房者對新房未來停工爛尾的擔憂,另一方面,很多城市民營房企拿地不足,國企地產又不著急開發周轉,導致很多地產困境的城市,比如鄭州,在新房端都變得一房難求。

    純民企的新房仍然擔憂爛尾,而城投拿的地后續又很難快速形成可售貨值。因此,如果拿地端維持現狀,沒有改善,整個銷售回暖,會持續反映出新房二手房的熱度差異,新房市場也始終難以在推貨上維持可持續性。

    - 融資政策的落地,也需要拿地改善配合

    人:

    您說銷售改善是表,那資金改善就是里。既然拿地的回暖,影響了表層銷售改善的持續性,那么資金改善,融資支持政策的落地,是否也需要拿地回暖的支持?

    當然,因為我們知道,目前地產融資,仍然是信貸為主。

    整體地產開發貸規模12萬億左右,占整體融資的規模的一大半。

    而地產的信貸,目前為止仍然不能直接補充流動性,而是需要依托于項目,滿足四證齊全、自有資金25%、二級開發資質。所以不拿地,就沒有對地產信貸的抓手,無法落實融資。

    很多朋友會質疑,地產公司發債和股權融資,也沒聽說需要落實到項目端,為什么我們仍然認為拿地改善是為融資落地提供抓手呢?

    我們來看,目前民營企業的發債,基本上是依托于中債增信的擔保,而中債增信的擔保,基本上是要提供抵押物,實際抵押率從40%到70、80%不等,而抵押的資產也是商業不動產。

    一個公司,特別是之前專注住宅方向的公司,可抵押的資產也是有限,如果拿地不恢復,就更沒有補充提供抵押物的能力,在當前的環境下更談不上推進發債。

    而股權融資方面,我們看到最近推出了不動產私募投資基金的方案,核心重點釋放了存量住宅項目,但是要求取得五證(國有土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工證、預售證)。

    后續如果沒有拿地的恢復,存量住宅不動產基金,也只能停留在紓困功能上。

    - 拿地改善是行業回暖真正的右側指標

    持人:

    所以在您看來,拿地改善是一個真正直觀的指標?

    在我看來,拿地改善就是整個地產行業改善的右側標志。

    之前地產行業的三重壓力:需求收縮、供給沖擊和預期轉弱,最終會落實到拿地壓力上,因為拿地同時反映了對需求端銷售預測,預期端銀行資金到位的考量和供給端的核心。

    目前在融資端和銷售端的放松政策,只有形成合力,才能帶來拿地的改善。

    而拿地本身的變化,才構成行業真正的拐點。我們回顧過往,地產行業大的投資機會出現,動因往往是在拿地端出現明顯的改善。

    比如2021年8月份開始的央企地產行情,就是因為2021年第二輪集中供地開始改善條件,減少競配建要求。

    丨拿地趨勢的宏觀、中觀和微觀表現

    - 如何從宏觀、中觀、微觀角度理解拿地改善趨勢?

    持人:

    那站在3月初的時間點,房企拿地的趨勢是怎樣的?宏觀、中觀、微觀分別有什么表現?

    首先我們從宏觀來看,當前一個核心的問題,就是地產的模式轉型,之前“高周轉、高杠桿、高負債”的三高模式不可持續,依靠非標融資和低標準預售推動的行業,開始發生大的變化,規模以上房企有幾十家出現展期、違約,原本一個項目2年就可以完成的資金周轉,現在可以要拖長。

    而政府層面多次發聲,說是要“大力推進現房銷售”,一樣是給行業帶來很多變化。

    我們從數據上看,2020年,地產行業尚未發生大變局的時候,中指研究院拿地20強房企里,有12家民企,4家公眾企業,4家純央企。

    而我們再看2023年1-2月這些企業的變化,僅有2家進入拿地百強。而原本行業的排名第一恒大,在2022年的銷售同比下降超過90%。

    在整個行業信用風險尚未出清的背景下,我們要清晰地認識到:拿地好轉不在于整個市場的拿地金額恢復到2021年之前,也不是已經展期、違約的房企恢復正常拿地,而是整個住宅土地市場,恢復市場化拿地,由市場化的、正常開發推貨的房企成為拿地主流,進一步減少城投平臺的托底式拿地。

    基于此,未來銷售排行榜上靠前的房企,其持續經營和核心競爭力,一定有賴于拿地。而宏觀層面房地產行業的改善,一定是以拿地改善為必要條件。

    而在中觀層面,很多房企之所以不敢拿地,并不是擔心自己賣不出去房,也不是躺平不想新增施工,而是因為地產模式大變革,整個項目-資金之間的周轉變慢。

    在融資仍然承壓的背景之下,房企拿地積極性始終難以修復。所以我們看到,即使集中供地的條款改善,供應的土地位置優化,但是民企拿地仍然沒有熱情。

    另外,到目前為止,三支箭政策的落地,仍然存在很多桎梏。政策落地效果受限,也在行業中觀層面影響了房企拿地的熱情。

    最后談一談微觀層面的趨勢。微觀層面我講一個細節問題。由于集中供地的推進,以及整個行業銷售壓力增大,房企的現金流吃緊,現在對于個體的地塊,對于房企來講容錯率大大降低,拿錯一塊地,對未來房企的經營性現金流負面影響就更大。

    所以在這個背景下,拿地的積極度下降,后續的周轉和變現,就處處都讓房企猶豫。

    ③丨各地信號:從北京、杭州和鄭州看拿地趨勢

    - 北京、杭州和鄭州對中國房企拿地有信號意義

    人:

    2023年的集中供地,出現了一些點狀回暖,民企拿地的意愿上升,但是城市之間的分化仍然很大。專家您怎么看待這個問題?各地的市場都有哪些信號?

    在我看來,觀察拿地改善的節奏,就要關注三個城市:北京、杭州、鄭州。

    北京的拿地情況,很大程度上代表了政策的趨勢,畢竟北京是中國政策資源最密集的地區,北京的地產市場確實也是更偏向于政策市。

    今年2月8日,北京進行去年第五輪集中供地的收官,總共出讓6宗地塊,確認土地出讓收入122.52億元。在此次競拍中,越秀、建發、廈門國貿等原本大本營在南方的房企,都開始積極在北京布局,而這些房企也基本上是當地的地方國企。

    從這個角度,我們可以從北京的拿地競爭中,看出來當前最強勢的房企,是地方國企,而且可以看到這些房企在全國布局的拓展。

    其次我建議關注杭州,因為杭州是二線城市的代表,也是全國市場化樓市表現最好的城市之一。

    今年2月7日開拍的杭州2022年第五批集中供地,吸引了包括濱江、中海、保利、華潤、萬科、建發、越秀、招商、偉星、綠城、錢江、中天、興耀、大家、北京科技園建設等40余家房企搶奪,最終5宗地塊全部成交,收金89.57億元。

    其中,大家房產(杭州城建開發集團)、杭州本土民企興耀地產溢價或底價各拿下一塊地。從杭州的情況,我們發現,重點地塊、涉及TOD概念的地塊,受到了市場追捧。

    本地的中小民企,也有不錯的表現。通過杭州,我們可以發現整體市場化拿地的趨勢。杭州土地市場的回暖,也是整體地產行情改善的重要信號。

    最后我建議大家關注鄭州。

    因為鄭州是保交樓的重中之重,之前大量的爛尾樓對市場信心沖擊很大。

    而今年鄭州的集中供地,整體上波瀾不驚,10宗地出讓,1宗流拍。

    市場最關注的點,在于已經發生信用風險的建業,開始出手拿地。

    在我看來,建業的拿地體現了針對企業紓困的“救企業”。而鄭州當前新房市場的缺貨,也值得注意,只有后續房企拿地正常,鄭州供給需求的矛盾才可以得到解決。

    ④丨拿地何時能起來?

    - 拿地與整體地產改善的節奏預判

    人:

    感謝專家!今天您針對拿地的講解十分精彩,您能幫我們總結一下今天的重點嗎?我們最關心的問題,那就是拿地何時能起來?

    今天核心的思路,就是點明:

    1. 拿地不起,銷售不可持續;

    2. 拿地不起,融資沒有抓手;

    3. 拿地恢復是地產改善的右側;

    4. 宏觀層面要理解,拿地改善不是看數據同比,而是看銷售靠前的房企,拿地是否正常化;

    5. 中觀層面,行業資金周轉變慢,政策落地也有桎梏;

    6. 微觀層面:拿地容錯率低,影響房企拿地積極性;

    7. 在城市上,關注北京——政策信號;杭州——市場信號;鄭州——紓困進展。

    對于拿地改善的節奏和進展判斷,我預判拿地整體改善應該是在三季度的事情了,落后于整體銷售進度的改善。整體上,對于銷售改善的進展和持續性偏樂觀,就需要找到拿地改善的信號和證據。

    來源:崇山論市 已獲得授權,向原作者表示感謝!

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    責任編輯:sdnew003

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