正文前,明源君有話先說:
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近兩年,地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場劇烈的洗牌。很多千億巨頭遭遇業(yè)績滑坡,還有一部分暴雷出險瀕臨出局。
(資料圖片)
目之所及,哀鴻遍野。
但在這行業(yè)最黯淡的時刻,也有一些發(fā)光者。其中既有地產(chǎn)國央企,也不乏優(yōu)秀民企及外資企業(yè)。他們不僅守住了業(yè)績,還加碼投資力度,形成地產(chǎn)行業(yè)一股逆流而上的堅實力量。
這些房企都有誰?他們又憑什么堅挺?明源君梳理各類數(shù)據(jù)后,做出了以下總結(jié)——
仍然堅挺的三類地產(chǎn)民企
這兩年,百強民企陣營發(fā)生了翻天覆地般的變化,由于現(xiàn)金流吃緊,絕大部分的民企都在收縮戰(zhàn)略,減少或停止拿地,同時采取區(qū)域合并措施,縮小投資力度。
可以說,這兩年在投資及銷售上沒有減半的民企,已經(jīng)領(lǐng)先了至少50%的同行;還逆勢上升的民企,則是鳳毛麟角。從機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,這兩年確實存在極少數(shù)仍保持在上升通道的佼佼者。
第一類,“背靠大樹”的地產(chǎn)民企
例如,偉星房產(chǎn)。這家低調(diào)的房企,2022年公司拿地20宗,拿地金額達到243億元;近兩年總計在長三角拿了39塊地,投資金額達到460多億元。
銷售方面的增速也是領(lǐng)跑眾多同行。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2022年偉星房產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售額323.6億元,同比增長18.19%。僅合肥一個城市,權(quán)益銷售額就達到109.98億元。
對于這家房企,很多人可能還比較陌生。但提起它的母公司偉星集團,可能要耳熟得多。偉星集團是一家大型的綜合型企業(yè),擁有服裝輔料、新型建材、光學(xué)制品、金融投資等產(chǎn)業(yè),旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄荆渲校瑐バ枪煞菔禽o料行業(yè)的龍頭,主要生產(chǎn)紐扣、拉鏈等產(chǎn)品;偉星新材則是管材龍頭,主要生產(chǎn)給排水PPR管。
行業(yè)內(nèi),這應(yīng)該算是比較典型的一類房企——背靠強大的非地產(chǎn)母公司,在地產(chǎn)領(lǐng)域混得風(fēng)生水起。同類房企如新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)等,在這一輪的地產(chǎn)下行中,也普遍表現(xiàn)出比同行更強的韌性。
第二類,穩(wěn)健型的老牌民企
有一類地產(chǎn)企業(yè),入行時間較早,卻一直保持在中等、中小規(guī)模陣列,即便是在行業(yè)快速上升期,也嚴(yán)守安全底線,不做過度擴張。雖然規(guī)模不大,卻擁有扎實的產(chǎn)品底子,較好的市場口碑。這是它們穿越周期的重要的武器。
仁恒置地就是一個例子。
去年,百強房企的銷售業(yè)績整體下滑了40%左右,仁恒置地實現(xiàn)銷售額776.9億元,與2021年基本持平。其中,非代建的銷售金額為680.9億元,較2021年同比上升14.3%。是為數(shù)不多的銷售額正增長的民企之一。
值得一提的是,仁恒置地的銷售均價一直位于行業(yè)第一梯隊,與濱江、綠城等并稱為品質(zhì)型房企的代表。去年,仁恒置地的銷售均價再創(chuàng)新高,達到47498元/平方米,這與其聚焦一二線、走高品質(zhì)路線的產(chǎn)品策略密不可分。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),去年仁恒置在國內(nèi)新增土儲153.1萬方,同比上升23.2%;拿地金額為177.4億元,同比下降21.6%。雖然拿地金額有所減少,但其0.3的拿地銷售比例,仍遠(yuǎn)高于百強均值(0.18)。
第三類,區(qū)域深耕型房企
提到區(qū)域深耕,相信不少人第一反應(yīng)就想到濱江集團。近年來,憑借業(yè)績穩(wěn)、產(chǎn)品好、人效高等優(yōu)勢,濱江集團頻頻出圈,成為行業(yè)對標(biāo)學(xué)習(xí)的對象。
在對2022年做復(fù)盤時,董事長戚金興說,“不是我們猛,而是人家往后退的速度比我們快。”
2022年濱江集團的銷售額略有下降,全年實現(xiàn)銷售金額約1539億,降幅約8%。
投資力度非常強勁。2022年濱江集團共拿地41塊,拿地總金額733.5億,權(quán)益拿地金額51%,也就是374.1億。土地儲備量位列行業(yè)第7,較2021年同期上升了15位。拿地規(guī)模超過了龍湖、碧桂園等規(guī)模型房企。
戚金興總結(jié),濱江能夠勝出或者說能夠堅守,靠的是“所有的思維形式和經(jīng)營形式,沒有舍近取遠(yuǎn)。”
杭州是濱江集團的發(fā)家地,也是其一直堅守的大本營。去年拿下的41地,就有38塊位于杭州。
用戚金興的話來說,“城市中心有得拿,就不到外圍拿;杭州有的,盡量少到浙江拿;浙江有的,盡量少到長三角;長三角有的,就盡量不到全國拿。”堅持區(qū)域深耕,讓濱江的半徑、優(yōu)勢充分得到體現(xiàn)。
強勢回歸的港資房企
港資房企在中國房地產(chǎn)界是一支特別的力量。經(jīng)歷過金融危機洗禮的他們,普遍強調(diào)安全,投資克制,信奉行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
正是這批“保守”的港資房企,近兩年在內(nèi)地頻頻出手,與幾近停擺的內(nèi)地民企形成鮮明反差。
明源君留意到,在2022年房企新增貨值排行榜上罕見的出現(xiàn)了一些港資房企面孔。
比如,宸嘉發(fā)展集團,2022年全年新增貨值341億元,位列行業(yè)第30;此外,入圍新增貨值top100的還有嘉里建設(shè),新增貨值238億元,排第56位;嘉華國際,新增貨值205億元,排第76位。
內(nèi)地一批房企潦倒之際,港資房企加緊補倉,完成又一次的逆周期操作操作。
比如嘉里建設(shè)在去年上海第四批集中供地中,便豪擲133億元拿下了上海黃浦區(qū)核心地段的商住辦地塊。
這些房企不僅活躍在土拍市場,還積極加碼資產(chǎn)收并購,趁機收割了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
排名上升最猛的宸嘉發(fā)展,除了在公開市場“買買買”之外,還扮演著“白衣騎士”的角色。
比如其在深圳的四個舊改項目:龍華區(qū)大布頭項目、寶安區(qū)翻身項目、龍崗區(qū)述昌圍項目以及守珍街項目是國華人壽轉(zhuǎn)手過來的,而國華人壽則是通過收購福晟地產(chǎn)股權(quán)獲得的這些項目。
去年,據(jù)媒體報道,宸嘉發(fā)展接手了陽光城位于長沙的一個地產(chǎn)項目,購入了成都錦江一宗地標(biāo)性的高端公寓,受讓了武漢一宗豪宅項目……
港資房企抄底內(nèi)地房地產(chǎn),成了一個顯而易見的事實。盡管港資房企偏好商業(yè)寫字樓等存量物業(yè),且企業(yè)規(guī)模普遍較小,但是此次卷土重來,無疑也成為房地產(chǎn)市場不容忽視的一支力量。這也表明一個重要信號:外資依然看好中國房地產(chǎn)市場。
厚積薄發(fā)的地產(chǎn)特長生
如果說,前面十年是快周轉(zhuǎn)玩家的高光時刻,當(dāng)前則進入賺慢錢者的輝煌時代。
地產(chǎn)變天之后,原本被奉為圭臬的滾動開發(fā)模式受到極大挑戰(zhàn)。輕資產(chǎn)、強運營的優(yōu)勢表露無遺。
一批擅長“賺慢錢”的房企,在這一輪地產(chǎn)下行中逆流而上。
典型如萬達。這幾年大家發(fā)現(xiàn),萬達真是穩(wěn):
僅在去年,就買入了5家奧克斯廣場,拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣、五棵松卓展購物中心的經(jīng)營管理權(quán),還接管了建業(yè)集團的全部商業(yè)項目。
去年,萬達商管租金收入508.5億,在管面積達到6556萬平方米。
輕資產(chǎn)的萬達,為同行趟出了一條新路子。
其實,在住宅開發(fā)領(lǐng)域,也有一批堅持賺快錢和賺慢錢相結(jié)合的房企,典型如龍湖集團、新城控股,前者六大航道之一的商業(yè)航道,去年租金收入已增加至81.5億元,后者奉行住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動的經(jīng)營策略,是這一輪為數(shù)不多安全著陸的民企之一,也是今年第一批出手拿地的民企代表。
存量物業(yè)運營得當(dāng),將是源遠(yuǎn)流長的“現(xiàn)金牛”。不僅能貢獻業(yè)績,還能有效增厚房企的安全墊,讓房企擁有穿越周期的底氣。
快速躥升的地方國企
眾所周知,這兩年各地土拍都是國央企唱主角。不過,很多人可能沒注意到一個細(xì)節(jié),就是地方國資已成為拿地主力中的主力。
據(jù)中指研究院的統(tǒng)計,去年22城集中供地,地方國資拿地金額達到總量42.0%,是幾類拿地主體中占比最大的。
這個規(guī)模,從上榜名單也能窺見一斑。
以建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等為代表的地方國企,以強勁姿態(tài)晉升為地產(chǎn)行業(yè)的新黑馬。
以建發(fā)房產(chǎn)為例,去年全年累計權(quán)益拿地金額544億元,位列行業(yè)第4,僅次于華潤、中海、保利,是排名上升最快的地產(chǎn)國企。銷售業(yè)績也保持正增長,2022年全年銷售額超1700億元,入圍行業(yè)10強。
建發(fā)房產(chǎn)的母公司是廈門最大國企——建發(fā)集團。
來源:中指研究院
再如越秀地產(chǎn),也是近兩年備受關(guān)注地產(chǎn)國企。
近兩年,越秀地產(chǎn)增長勢頭強勁,無論的銷售排名還是拿地力度都持續(xù)上升。其中,2022年合同銷售額達1250.3億元,較2021年同比上升約8.6%。堪稱當(dāng)之無愧的行業(yè)黑馬。
越秀地產(chǎn)的前身為廣州城建,后來又有廣州地鐵入股,這為越秀地產(chǎn)拓展TOD業(yè)務(wù)創(chuàng)造了得天獨厚的條件。目前,TOD開發(fā)已成為越秀地產(chǎn)的招牌,去年TOD項目的銷售額為越秀地產(chǎn)貢獻了約20%的業(yè)績。
地產(chǎn)國資房企崛起,已成為一種普遍現(xiàn)象。除了建發(fā)房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)外,還有來自珠海的華發(fā)股份、來自廈門的國貿(mào)地產(chǎn)等等,以及其他一眾的地方城建城投、安居集團等都在快速“上位”,形成了地產(chǎn)行業(yè)一股新的勢力。
全面爆發(fā)的建筑企業(yè)
近兩年,地產(chǎn)行業(yè)還有另一股強勁力量在逆勢上位,這便是以房屋建筑/基建建設(shè)為主業(yè)的建筑巨頭們。
據(jù)中指研究院公布的2022年新增貨值排行榜上,中國鐵鐵建、中國中鐵、中建旗下多家子公司等中字頭建筑“大佬”均榜上有名。
其中,中國鐵建全年新增貨值1218億元(全口徑),位列行業(yè)第五,僅次于保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口及中海地產(chǎn)。
中國中鐵也憑借613億元的新增貨值擠進了行業(yè)top20。
中建系旗下的中建三局、中建東孚、中建玖合、中建八局均入圍百強榜單,新增貨值累計達1029億元。
2023年以來,中字頭建筑企業(yè)繼續(xù)在土拍市場“買買買”,截至目前,中國鐵建、中建壹品、中建智地等也都有新增拿地。
從銷售業(yè)績來看,建筑企業(yè)的房開業(yè)務(wù)已進入爆發(fā)階段。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),2022中建系有6個工程局的地產(chǎn)平臺銷售額破百億,其中,中建東孚(屬八局旗下)和中建壹品(屬三局旗下)的銷售額分別達到505.2億和401.8億。
中國鐵建的地產(chǎn)銷售額也達到1283億,位列行業(yè)第15,中國中鐵憑借752億銷售額躋身行業(yè)第24。
目前,部分建筑企業(yè)出品的地產(chǎn)項目,在市面上已頗有影響力。憑借著較低的融資成本,完善的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢,再加之近年來新增的大規(guī)模土儲,接下來建筑企業(yè)的房開業(yè)績進一步爆發(fā),也是水到渠成的事。
這股地產(chǎn)勢力,絕對不容小覷。
小結(jié)
經(jīng)過這一輪的深度調(diào)整,地產(chǎn)行業(yè)原本的競爭格局已被改寫,一批房企沒落的同時,新的勢力也在崛起。盡管無法斷言誰會領(lǐng)勝,但可以肯定的是,隨著行業(yè)分化加劇,未來的中國房地產(chǎn)業(yè)一定會更加多元化。
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