碧桂園發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告

房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，頭部房企業(yè)績開始調(diào)頭。

2023年3月13日，碧桂園發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)期2022年全年可能錄得剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后的歸母核心凈利潤在10億元至30億元之間，預(yù)期歸母凈虧損為55億元至75億元。

(資料圖片僅供參考)

這是碧桂園上市以來首次發(fā)生虧損。

碧桂園在公告中解釋，凈利潤數(shù)據(jù)下行主要是，受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；面對(duì)市場變化的不確定性，對(duì)存貨進(jìn)行了較大額的減值計(jì)提；此外受美元升值影響，其在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母凈利潤在公司上市以來首次轉(zhuǎn)負(fù)，但公司核心凈利潤保持正向。

這是當(dāng)前所有房企面對(duì)的市場現(xiàn)狀，也是影響諸多房企業(yè)績的主要因素。

可供觀察到的是，今年以來，已有多家房企發(fā)布2022年盈利預(yù)警。據(jù)海通國際本月初發(fā)布的研究報(bào)告，截至目前，有至少40家A股上市房企發(fā)布盈利預(yù)警，在港交所上市的開發(fā)商則有8家左右。海通國際同時(shí)預(yù)測，本月將會(huì)有更多房企發(fā)布盈利預(yù)警。

根據(jù)這些發(fā)布盈利預(yù)警房企所述信息，多數(shù)將核心原因指向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，以及計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

基于上述原因，碧桂園董事會(huì)認(rèn)為，上述盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)，仍對(duì)公司未來的發(fā)展充滿信心。

盡管核心業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，但碧桂園在銷售方面仍然展現(xiàn)了相當(dāng)?shù)膶?shí)力。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，碧桂園2022年全年實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3574.7億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售面積4451萬平方米，同比下降幅度好于TOP100房企整體降幅。另外，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年碧桂園以全口徑銷售額4643億元，繼續(xù)位居行業(yè)之首。

碧桂園方面表示，雖然市場形勢異常艱難，但公司堅(jiān)持對(duì)客戶、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，在本輪下行周期公司以現(xiàn)金流為核心管理目標(biāo)，基于“最小代價(jià)，最大價(jià)值”保證有充足的資源推動(dòng)房屋的完美交付、以及各項(xiàng)債務(wù)的如期兌付。

在交付方面，去年碧桂園全力兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾，全年累計(jì)交付房屋近70萬套。

在融資方面，作為頭部房企，碧桂園在監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)的支持下，大股東以及管理層的努力下，保持債務(wù)零違約的信用水平。

據(jù)公告信息，去年，碧桂園董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員購買公司債券累計(jì)金額5999萬元，碧桂園控股股東購買債券累計(jì)金額32512萬元，此外，控股股東還為碧桂園提供了50.55億港元的免息無抵押貸款，以支持公司經(jīng)營發(fā)展。

此外，碧桂園融資渠道也較為通暢。

2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔(dān)保成功發(fā)行兩期共25億元中票，并通過央地合作增信模式發(fā)行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。今年1月，碧桂園再獲最高達(dá)5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資支持，并獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行200億元中期票據(jù)。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)市場政策端不斷傳來利好，各地因城施策不斷優(yōu)化購房政策，更好支持剛性和改善性住房需求；融資端上，金融16條的落地也推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的落實(shí)。

中指研究院監(jiān)測顯示，今年2月，樓市成交量環(huán)比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市成交量環(huán)比漲5.0%，廣州、深圳環(huán)比漲幅明顯。二線代表城市環(huán)比漲43.9%，同比跌2.3%，其中濟(jì)南漲幅最高，環(huán)比漲幅為108.16%。三線代表城市成交量環(huán)比漲幅均超50%。

在融資之上，相較于去年，環(huán)境也有明顯改善。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，同比增加9.5%；房企債券發(fā)行259.26億元，同比增加8.8%。

這種局面讓碧桂園也受到了鼓舞。

在碧桂園2023年年會(huì)上，碧桂園總裁莫斌說，樓市更為積極的政策信號(hào)正在持續(xù)釋放，市場一定會(huì)復(fù)蘇，但復(fù)蘇的過程一定會(huì)分化。

“管理層對(duì)碧桂園發(fā)展充滿信心，提出今年不片面追求規(guī)模，而要真正走有質(zhì)量的發(fā)展之路，并結(jié)合科技建造體系，持續(xù)提升全周期綜合競爭力。同時(shí)，決策層也強(qiáng)調(diào)抓住市場修復(fù)的機(jī)遇，未來的布局一定要跟著市場導(dǎo)向走，要集聚力量到更有潛力的市場去聚焦深耕。”莫斌說。

房企業(yè)績普遍下滑 ，碧桂園表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性

2022年，雖然房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，但效果尚不明顯，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足，導(dǎo)致全國房地產(chǎn)市場整體仍處在深度調(diào)整階段。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中，住宅的銷售面積及銷售額分別同比下降了26.8%、28.3%。

個(gè)體企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)更為直觀。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。2022年，千億房企只剩20家，相較2021年的43家，降幅超過50%。

雖然不同房企類型的銷售均不同程度承壓，但企業(yè)分化現(xiàn)象也逐漸加劇。部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年，碧桂園的全口徑銷售額、權(quán)益合同銷售額仍穩(wěn)居行業(yè)首位。

鑒于過去兩年行業(yè)銷售面臨重大挑戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)對(duì)2022年房企經(jīng)營業(yè)績的應(yīng)聲而降也早有預(yù)期。截至3月13日，75家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預(yù)告的上市房企中45家預(yù)虧，有8家預(yù)虧超100億元，其中2家的預(yù)虧額超過200億元。值得一提的是，的上市房企里，有17家是具備背景優(yōu)勢的央企、國企和混合所有制企業(yè)，可見市場之慘烈。

中指研究院分析，房企業(yè)績下滑有六個(gè)方面的原因：

一是受市場及企業(yè)流動(dòng)性影響，部分房企竣工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，營業(yè)利潤減少。

二是部分中小房企規(guī)模小，期內(nèi)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期項(xiàng)目較少，導(dǎo)致收入和利潤減少。

三是部分房企開始轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致期內(nèi)支出增加。

四是受新冠疫情仍在持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境走弱、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊等因素疊加影響，房企開發(fā)在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格在報(bào)告期內(nèi)進(jìn)一步下跌，存在減值跡象，期內(nèi)需要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

五是自持物業(yè)受疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降。六是部分房企有息負(fù)債規(guī)模仍然較大，財(cái)務(wù)費(fèi)用仍然較高。

與資金鏈緊張、負(fù)債率高的房企不同，碧桂園、保利發(fā)展、招商蛇口等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部企業(yè)的利潤下滑大部分是受市場客觀因素影響，包括市場下行帶來的毛利率下滑，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加，為優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表積極處置去化困難的項(xiàng)目等。

本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、鈦媒體

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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