2022碧桂園交付量、銷售額行業(yè)領(lǐng)先，行業(yè)分化下或?qū)⒚媾R新機(jī)遇

3月13日，碧桂園發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)期截至2022年12月31日止，年度可能錄得剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈利潤介乎約人民幣10億元至人民幣30億元，預(yù)期股東應(yīng)占虧損介乎約人民幣55億元至人民幣75億元。

(相關(guān)資料圖)

公告稱，錄得虧損主要是由于受房地產(chǎn)市場下行影響，本期部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；對物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，2022年無疑是最艱難的一年。克而瑞的研究報(bào)告顯示，2022年，行業(yè)TOP100房企全年累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，有近9成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比下跌，業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家。

在如此嚴(yán)苛的市場環(huán)境下，房企利潤指標(biāo)的下滑在所難免。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月13日，已經(jīng)至少有75家A股和港股上市房企發(fā)布了2022年度業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報(bào)，45家企業(yè)預(yù)計(jì)預(yù)虧，其中34家央企、國企和混合所有制企業(yè)中有17家預(yù)告2022年歸股凈利潤虧損；41家民營企業(yè)中有28家預(yù)告去年歸股凈利潤虧損。

過去一年，大量民營房企掙扎在生存線上，暴雷消息時(shí)有傳出。碧桂園積極應(yīng)對內(nèi)外部挑戰(zhàn)，銷售依然保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位，近70萬套的房屋交付量也高居行業(yè)榜首，且目前未出現(xiàn)任何違約或延遲支付本息的情況，成為了獲監(jiān)管部門認(rèn)可、具標(biāo)桿意義的示范民營房企，展現(xiàn)出足夠的經(jīng)營韌性和頭部企業(yè)的擔(dān)當(dāng)。

沒有一個(gè)冬天不可逾越，沒有一個(gè)春天不會(huì)來臨。3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心，并強(qiáng)調(diào)對優(yōu)質(zhì)房企一視同仁，支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求。

申銀萬國預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售將逐步改善，優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。

01、房企業(yè)績普遍下滑，碧桂園表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性

2022年，雖然房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，但效果尚不明顯，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足，導(dǎo)致全國房地產(chǎn)市場整體仍處在深度調(diào)整階段。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中，住宅的銷售面積及銷售額分別同比下降了26.8%、28.3%。

個(gè)體企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)更為直觀。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。2022年，千億房企只剩20家，相較2021年的43家，降幅超過50%。

雖然不同房企類型的銷售均不同程度承壓，但企業(yè)分化現(xiàn)象也逐漸加劇。部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年，碧桂園的全口徑銷售額、權(quán)益合同銷售額仍穩(wěn)居行業(yè)首位。

鑒于過去兩年行業(yè)銷售面臨重大挑戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)對2022年房企經(jīng)營業(yè)績的應(yīng)聲而降也早有預(yù)期。截至3月13日，75家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預(yù)告的上市房企中45家預(yù)虧，有8家預(yù)虧超100億元，其中2家的預(yù)虧額超過200億元。值得一提的是，上市房企里有17家是具備背景優(yōu)勢的央企、國企和混合所有制企業(yè)，可見市場之慘烈。

中指研究院分析，房企業(yè)績下滑有六個(gè)方面的原因：一是受市場及企業(yè)流動(dòng)性影響，部分房企竣工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，營業(yè)利潤減少。二是部分中小房企規(guī)模小，期內(nèi)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期項(xiàng)目較少，導(dǎo)致收入和利潤減少。三是部分房企開始轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致期內(nèi)支出增加。四是受新冠疫情仍在持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境走弱、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊等因素疊加影響，房企開發(fā)在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格在報(bào)告期內(nèi)進(jìn)一步下跌，存在減值跡象，期內(nèi)需要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。五是自持物業(yè)受疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降。六是部分房企有息負(fù)債規(guī)模仍然較大，財(cái)務(wù)費(fèi)用仍然較高。

與資金鏈緊張、負(fù)債率高的房企不同，碧桂園、保利發(fā)展、招商蛇口等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部企業(yè)的利潤下滑大部分是受市場客觀因素影響，包括市場下行帶來的毛利率下滑，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加，為優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表積極處置去化困難的項(xiàng)目等。

02、到期債務(wù)均如期償付，交付量高居行業(yè)榜首

這一輪行業(yè)危機(jī)始于流動(dòng)性緊張，流動(dòng)性安全與否決定了一家房企未來的生存狀態(tài)，以及是否還有資格參與更高段位的行業(yè)競爭。相比盈利水平，財(cái)務(wù)健康對當(dāng)下的民營房企具有更重要的意義。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在去年投資人電話會(huì)議上曾表示，在市場下行和市場筑底的過程中，最重要的工作是以現(xiàn)金流為核心，做好資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的平衡，確保公司能夠在行業(yè)寒冬中活下來，并在健康的市場到來后活得更好。

得益于前瞻性的降負(fù)債安排和合理的財(cái)務(wù)管理措施，2022年上半年，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表保持平穩(wěn)，凈負(fù)債率維持在50%以下，有息負(fù)債總額進(jìn)一步降低，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正，期末可動(dòng)用現(xiàn)金余額約1480億元，現(xiàn)金短債比維持在2倍左右，有足夠的彈性應(yīng)對市場變化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

充盈的現(xiàn)金流為碧桂園確保所有債權(quán)的剛性兌付和項(xiàng)目的高品質(zhì)交付奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。截至目前，碧桂園的到期債務(wù)均如期償付。不僅如此，該公司還持續(xù)回購境內(nèi)外債券，釋放了核心管理層對公司持續(xù)經(jīng)營能力和償債能力的堅(jiān)定看好，提振投資者對優(yōu)質(zhì)民營房企的信心。

與此同時(shí)，碧桂園千方百計(jì)保交樓，堅(jiān)定兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾。2022年全年，該公司累計(jì)交付近70萬套房屋，交付量高居行業(yè)榜首，且遠(yuǎn)超同行。其中，前三季度交付量約占全國同期交付量的20%，相當(dāng)于全國每交付5套房中就有1套房出自碧桂園。

正是因?yàn)檫@些昭顯龍頭擔(dān)當(dāng)?shù)谋憩F(xiàn)，碧桂園成為了監(jiān)管部門選定的示范民營房企，融資渠道一直保持暢通，成功在銀行間市場交易商協(xié)會(huì)及交易所的支持下發(fā)行了各類直接融資產(chǎn)品，是行業(yè)為數(shù)不多能夠完成多品種融資發(fā)行的優(yōu)質(zhì)民營房企。2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔(dān)保成功發(fā)行兩期共25億元中票，并通過央地合作增信模式發(fā)行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。2023年1月又獲批儲(chǔ)架式注冊發(fā)行200億元中期票據(jù)，成為春節(jié)后獲批儲(chǔ)架式注冊發(fā)行的首家房企，也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。

莫斌在碧桂園的年會(huì)上表示，2022年，公司打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”，殊為不易。

曙光已經(jīng)在前方。明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2023年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)在5%左右，高于去年3%的實(shí)際增速，釋放出了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)、回歸潛在增長率的積極信號。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，依然有著不可替代的重要地位和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要責(zé)任。兩會(huì)也明確對房地產(chǎn)定調(diào)了“防風(fēng)險(xiǎn)，促需求”的核心，政策的春風(fēng)已然在預(yù)示著行業(yè)即將走出困境，向著健康的高質(zhì)量發(fā)展期邁進(jìn)。

摩根大通也表示，盡管盈利警告可能會(huì)暫時(shí)影響情緒，但這實(shí)際上可能是壞消息出清，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)逐漸恢復(fù)。除了央企、國企，經(jīng)歷過嚴(yán)寒考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)民營房企也將迎來更廣闊的發(fā)展前景。

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