多措并舉保交樓 購房人合法權益獲保障

■制圖：廖木興

延期交付？合同套路深？房企正著力打造交付體系

住房承載著人民群眾對美好生活的向往，是消費者最為關注的重點民生消費需求之一。商品房消費領域的問題盡管經過多年整頓，消費亂象仍層出不窮：延遲交房、房屋質量出問題、合同條款不公平、捆綁銷售車位、虛假宣傳等，各種買房套路防不勝防。根據中國消費者協會公布的2022年全國消協組織受理投訴情況分析，2022年全國房屋及建材類投訴達35513件，約占商品大類投訴的6%。房企的交付力已成為購房消費者的決策重點，為此，優質房企正著力打造相關的交付體系。

【資料圖】

■采寫：新快報記者 何璐詩

消費痛點

延期交房，強行捆綁銷售

2022年不少購房者遭遇延遲交房或者不符條件強行交房的情況。部分開發商在合同約定交房日到來時，樓盤尚未全部完工且不具備交付條件情況下，為逃避違約責任強行交房。

2020年8月，周女士看中了佛山順德大良的一套公寓，與開發商北京鴻坤地產旗下的廣東銀桐科技投資管理有限公司簽訂了《商品房預售合同》，以共58萬余元的價格購買了其開發鴻坤創智天地（鴻坤財智大廈）的1號樓LOFT公寓單位。合同約定的交付日期是2021年12月30日前交付毛坯房，當時銷售人員承諾送的精裝修交付時間是2022年8月30日前。到了2022年11月15日，由于嚴重逾期交房，周女士故與開發商進行協商，希望開發商承擔違約責任，退房退款，并賠償利息與違約金。開發商向周女士表示，可以申請退房，但沒有任何賠償……

而根據中消協案例，2022年5月，消費者龍先生在曾都區某樓盤購買了一套房屋，合同約定2021年12月精裝修交房，由于疫情原因，項目延期三個月交房，也就是2022年3月31日交房。但2022年3月，開發商又在小區停車場入口貼了公告，要求業主先行認購小區車位，若不訂購車位就以現狀（毛坯）交付。對于此案例，中國消費者協會指出，消費者有權拒絕經營者的強制交易行為。

交付時各種質量問題浮現

交付問題是2022年購房消費的重中之重。收樓時，有購房者遇上墻面開裂、地面空鼓等“顯性”質量問題，也有的遇上衛生間滲漏、地暖破裂等后繼使用后才能暴露發現的“隱性”問題。

在佛山市消委會的2022年十大典型案例中，便警示了房屋保修期內發生的質量問題。陳女士與某房地產公司簽訂了房屋買賣合同，查驗房屋時，發現墻面多處空鼓、滲水，并且門窗出現松動跡象，要求公司盡快修復。陳女士再次上門驗收時，發現質量問題仍存在，公司承諾繼續修復。數月后，陳女士被告知房屋已經修復完畢但忘記通知。陳女士認為房屋因修復時間過長導致空置，要求公司賠償修復期間的租金損失，但公司拒絕了陳女士的要求。

佛山市消委會經調查后認為，該公司的房屋出現諸多質量瑕疵，具有修復義務，修復完后應當及時通知陳女士驗收。但該公司修復時間超過半年，明顯超過質量瑕疵通常的修復時間，導致陳女士無法正常使用房屋，公司應承擔一定的賠償責任。最終法院結合陳女士提供的微信聊天各個溝通時間節點及其他證據，判決公司賠償陳女士在修復期間無法正常使用房屋的損失。

要求購房者簽下不公平條款

近年，不少消費者反映，在商品房買賣、租賃、裝修、物業等相關領域都存在買賣合同以及協議內出現不公平格式條款。例如合同內條款指出，開發商對于樣板房、宣傳資料的內容不作為交樓依據。類似的條款包括：“買受人在簽訂本合同時，經現場查看、查閱相關文件手續等方式已作全面細致了解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買受人自愿購買該物業。買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準。”

對此，中消協律師團的法律分析指出，消費者在售樓處選購商品房時，開發商精心制作的銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會對消費者的購買決策產生重大影響，開發商在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及其附屬設施作出說明和允諾，吸引消費者簽約購買。根據法律規定，商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約，開發商無權單方在合同中規定廣告和宣傳資料等不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。

行業破局

扎實推進保交樓工作

去年以來，部分城市的項目交付風險加劇，非正常停工停貸嚴重影響了局部地區的銷售去化復蘇。“保交樓”逐步成為政策底線，政府、房企、金融機構三方正合力有序推進“保交付”專項工作。

今年以來，一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩定”的舉措正加速推進，包括新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等，并通過優化政策激活合理需求，加大保交樓力度。

3月7日，住房和城鄉建設部部長倪虹表示：“保交樓的工作也在扎實推進，切實保障了購房人的合法權益，房企合理性融資也得到了改善。應該說市場主體信心正在恢復。”

在“保交樓”的大政策背景下，未來交付力或成為房企的重要硬實力之一，部分房企著力搭建“交付體系”。據中銀證券監測，在已經搭建交付體系的房企中，按體系的完整性和環節的偏重性可以分成三類：一是在集團層面搭建了全周期交付體系，并在品牌上形成了強交付力形象。例如龍湖2022年推出全新“龍湖智善交付”體系，以新交心，貫穿產品品質、產品顏值、智慧科技、“一個龍湖”生態體系、交付體驗、宜居空間、溫度服務、常住常新、龍民尊享九大維度，全生命周期陪伴，跨越空間鏈接“一個龍湖”的多維場景服務。二是交付體系重點聚焦前端建造施工環節，重標準、強品質。如中南建設打造“美好立方”服務體系進行工藝工法展示，實現從產品建造流程、材質選擇、規范管理、服務落地到社區全觸點展示。三是交付體系重點優化客戶交付體驗，搭建全流程服務體系。例如萬科在“客戶愿意埋單”的好服務行動基礎上，在集團范圍內開啟“5+3+2”共10項好服務行動，新增交付服務升級、設交付標準樣板間、交房及交證、線上簽約服務四項行動，以提升萬科的產品和服務質量。

現房銷售改革提速

此外，現房銷售改革提速，已從“鼓勵”升級為“試點”。今年1月17日召開的“全國住房和城鄉建設工作會議”曾明確，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。2023年2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。上海易居房地產研究院認為，當前全國現房銷售規模占比約為14%，預計到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%，這也意味著后續購房市場中，5套住房有1套是屬于現房的。

數說行業

根據中國消費者協會公布的2022年全國消協組織受理投訴情況分析，2022年全國房屋及建材類投訴達35513件，約占商品大類投訴的6%。

上海易居房地產研究院認為，當前全國現房銷售規模占比約為14%，預計到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%，這也意味著后續購房市場中，5套住房有1套是屬于現房的。

行家支招

把關項目進度、資金流向，房企責任制需強化

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，防范爛尾樓或者延遲交房，預售門檻和預售資金監管也至關重要。這就需要住建部門和金融監管部門加強配合，一個管進度，一個管資金撥付，二者要齊心協力，各司其職，分工明確地對這個資金進行監管。其中，住建部門一定要把關項目的進度，實際進度；銀行一定要對這個資金的流向進行監管，是否真正流向支付工程款、材料款等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從內部控制的角度看，責任制度確實需要強化。“例如開發商在營銷時，一些虛假宣傳問題會推脫是營銷人員說的；建筑問題也會有多方責任人。無論營銷還是建造，開發商的責任都需要得到進一步的強化，只有這樣購房中的各個環節才會逐漸規范。”

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