在過去的二十年時間里,隨著房地產市場的蓬勃發展,房價一漲再漲的背后,地方土地出讓金收入也隨之增長,在2021年里達到8.7萬億的峰值,土地出讓金也就是賣地收入,在過去相當長的一段時間里,都是地方相對重要的收入來源。
現在,隨著人口結構的變化,受到市場供需和經濟增長放緩的影響,疊加疫情沖擊、減稅降費等影響,地方一般公共預算收入增長乏力,地方對土地出讓收入依賴度也隨之增加。
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數據顯示,去年全國地方賣地收入減少2萬億元,財長劉昆回應說:“影響并沒有那么大。”
根據第一財經的報道,劉昆3月1日在國新辦發布會上說,土地出讓收入列地方的政府性基金預算,是地方基金預算的主體。從全國地方基金預算的情況看,有部分收入調入一般公共預算使用,約占地方基金預算的15%左右,去年雖然出現了下降的情況,但對地方一般公共預算支出的影響是可控的。
地方賣地收入減少2萬億,影響到底大不大?
單以2萬億來看,中國煙草一年對稅收的貢獻大概在一萬多億,2萬億的收入減少,幾乎相當于20個阿里巴巴對稅收的貢獻,而我國去年的GDP總量也不過121萬億,從這個角度來看,2萬億對地方的影響應該是較大的。
究其原因,就不得不提94稅制改革,這間接導致了地方對土地出讓金(賣地)的依賴,因而我們也能夠看到,當房地產市場過于旺盛的時候,我們會提出房住不炒,但當經濟降溫的時候,我們又會開始鼓勵房地產市場。
某種意義上,房地產的好壞不僅僅反映了宏觀經濟的走向,更重要的是,房地產還影響地方對于公共支出的預算,從這個角度看,房地產的重要意義不言而喻。
當地方賣地收入受到影響的時候,就不得不依靠“轉移支付”。
根據數據顯示,去年中央對地方轉移支付規模達9.71萬億元,增加了1.42萬億元,增長17.1%。
財長劉昆也說,目前地方40%左右的財力來自中央對地方的轉移支付,在過去的三年時間里,中央對地方轉移支付年均增長9.3%,這一增速比地方本級一般公共預算收入的增長幅度還高了6.8個百分點。
賣地收入,通常占地方財政收入比重一般都比較大,賣地收入常年占地方總收入的50%以上,這也間接說明,地方對于土地出讓金的嚴重依賴。
當地方收入不足的時候,唯一能夠依靠的,就只有轉移支付。
早在2017年,菏澤市財政收支缺口就高達323億元,接近菏澤兩年的財政收入。
菏澤同樣也不是一個個例,在更多的中小城市,地方收入收支難衡,在這樣的大背景下,就急需一個能夠快速產生現金流的項目,而房地產無疑是最佳的選擇。
過去房企想要拿一塊地,從拿地開始,最高多少價、最低多少價,都是有“指導價”的,然后開發商拿到地,多久之內要開發上市、上市之后賣什么價格,背后都有一條精準的指導線。
去年受到新冠疫情和經濟增長放緩的影響,房地產市場開始趨冷,根據第三方機構克而瑞統計的數據顯示,2022年,全國土地市場成交建筑面積為14.44億平方米,成交金額4.73萬億,較2021年同期分別下降了37%、31%。
縱觀歷史我們可以發現,自2016年開啟房地產去庫存后,地方對賣地的依賴程度越來越大,2017年開始,賣地占地方收入的比例連續5年超過三成,且連續四年的增長金額都在1萬億左右,這幾乎是當時GDP的1%。
一直到2020年,這個數字占比依然在43.59%,但仍然在四成以上,一直到2022年,這個數字在降到了四成以下。
土地出讓金的大幅減少,對地方公共預算支出來說,就顯得極為緊要。
得益于過去十多年來的房地產升值,地方土地出讓金的增長,的確為地方的發展注入了很好的資金,但隨著房地產的式微,對于土地的依賴,也同樣會反過來制約地方。
這其中最大的負面效益,那就是土地出讓金的本質問題,是和房地產密切相關的。一旦房價出現了暴跌,大規模的資產貶值將導致難以想象的金融海嘯。
土地出讓金不僅給地方帶來了財富,同樣也給企業和個人的財富帶來了很大的增值,而對那些沒有及時“上車”的企業和個人來說,當房價上漲越快的時候,相應的,貧富差距就會越大。
更重要的是,對地方來說,當地方習慣了依賴土地收入的時候,也就是和房地產捆綁的最緊密的時候,房地產上漲,地方好過;當房地產不景氣的時候,地方收入的減少,同樣也會帶來陣痛。
回顧94年的分稅制,這導致了地方收入占比低、支出占比高,這帶來的資金缺口迫使地方不得不通過土地出讓、城投平臺等方式融資。
同樣的,不管是土地出讓、還是城投平臺,在久而久之的時間推動下,又帶來了新的問題,那就是負債、不可持續,以及金融風險。
隨著人口結構的變化,土地出讓金未來勢必會越來越少,這反過來又考驗地方的增收能力,如何開源節流,不僅僅是考驗著個人,同樣也考驗著地方。
這也不怪乎有人戲言,可能比個人更先破產的是某些地方。
如何解決這個問題呢?
通過對稅務方面的分制再分配,或許可以解決這個局面,例如把個人所得稅、增值稅等稅點分配到地方處理,這可以在一定程度上緩解地方收入的壓力。
另外,中泰證券首席經濟學家李迅雷也表示,國企資產是當前最大的一塊資產了,如果通過降本增效,若能夠讓300萬億元的國企總資產的回報率提高一個百分點,那么就有3萬億的收益增加,基本上可以彌補土地出讓金消減帶來的收入缺口。
但提高一個百分點說起來簡單,對于幾十年歷史的許多國企來說,短期內可能很難實現這一點。
過去地方通過賣地的收入去推動基建,在修路降低交易成本的同時,還能夠增加地方就業,人們的交通更便利了,同時還給許多人帶去了就業,這本來是一個非常好的現象。
但現在的問題是,隨著基建的不斷飽和,基建投資所帶來的回報問題,以及土地出讓金減少,反過來也導致地方對公共預算支出也不得不相應減少。
更何況,這其中還有著龐大的公務員群體、市政單位人員等等,這些龐大的人力開支,同樣也是不小的壓力。
對普通人來說,地方賣地收入減少2萬億,看起來和我們沒什么關系,但細思下來,我們也會發現,這一變化可能會反過來促使地方做出結構性改變,從依賴土地出讓金轉為擺脫土地出讓金。
而一旦擺脫了土地出讓金,或許就正如統計局原局長邱曉華所說的那樣,“土地價格的高企是造成房價高的重要因素,因此,適當降低城市土地出售價格,來促進開發商成本的下降,從而帶來房價的下降。”
他還說,目前在銷售領域里的稅費負擔還還是很重,應當適當降低,同時,也應當降低金融機構的按揭抵押利率,目前的按揭抵押利率4%還是偏高的,應該降到1到0.5個百分點。
這些想法都很好,都非常具有普惠性,但唯一的問題在于:錢從哪里來?
end.
作者:羅sir,新青年的職場內參。關心事物發展背后的邏輯,樂觀的悲觀主義者。關注我,把知識磨碎了給你看。
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