每日焦點！破防！房貸，跳水了！

作者：子非魚

3月10日，央行公布了2月份的金融數據，整體看來，有好有壞。

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(資料圖片僅供參考)

印鈔速度創7年來新高

第一，印鈔速度繼續加快。

央行披露，2月末，廣義貨幣(M2)余額275.52萬億元，同比增長12.9%，增速分別比上月末和上年同期高0.3個和3.7個百分點。

制圖：城市財經；數據：央行

廣義貨幣是整個貨幣的供應量，而廣義貨幣的增速，一般被視作印鈔速度。

從規模來看，我們的貨幣供應量繼續走高，較1月份直接增加了1.71萬億。增速繼續保持兩位數，且創下了2016年3月份以來新高，也即創7年來新高。

可見，為了推動經濟復蘇，央行開足了馬力。市場上的貨幣之水非常充足，供應非常充足，那么貨幣的需求端如何？

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社融走暖

第二，社融與人民幣貸款都好于預期，但也有隱憂。

央行披露，2月社會融資規模增量為3.16萬億元，比上年同期多1.95萬億元；社會融資規模存量為353.97萬億元，同比增長9.9%；2月份人民幣貸款增加1.81萬億元，同比多增5928億元。

人民幣貸款，是市場經濟主體獲得貸款的主要途徑。而社會融資規模其涵蓋的范疇更廣，它包含人民幣貸款以及外幣貸款、委托貸款、信托貸款、未貼現的銀行承兌匯票、企業債券、非金融企業境內股票融資等等。

一言以蔽之，社融反映的是整個社會對貨幣的需求。所以，看需求端，社融是最直接的數據。

廣義貨幣和社融，其實可以簡單地理解為，前者是貨幣供應，后者是貨幣需求。

從目前的情況來看，貨幣需求正在起勢，這是好信號，說明企業開始貸款了。比去年好了很多。去年，我們的貨幣就開始發力，從去年4月份開始，廣義增速就一直保持兩位數。

去年的社融很不給力，貨幣之水很足，但沒有多少人來接水。從2月份的社融數據來看，接水的人開始多起來了。

但是，關鍵在這個但是，從結構來看，主要還是貸給了大基金。

從社融增量的結構來看，多增的1.95萬億 ，主要被兩個“人”貸走了，一個是實體經濟。對實體經濟發放的人民幣貸款增加1.82萬億，同比多增了9241億元。

另一個是政府債券。政府債券凈融資8138億元，同比多增了5416億元。

這兩者合起來多增了14657億元，占社融多增1.95萬億的75%。

乍一看，還不錯啊，實體經濟融資占了大頭。但仔細梳理會發現，其實并非如此。

2月的1.81萬億元新增信貸中，企（事）業單位貸款增加1.61萬億元，占比約89%，較1月的95%有所回落。

盡管較1月份有所回落，但仍占大頭。企（事）業單位主要是央企、國企和城投。

換句話說，主要還是央企、國企與城投在借錢，而私人企業仍沒有什么動作。這便是隱憂。

經濟想要復蘇，靠央企和國企肯定不能夠，必須民企站出來，加大融資規模，擴大生產規模，才能提供更多的就業，推動經濟更好復蘇。

央企國企與城投借錢干嘛？央企國企貸款搞大基建，城投貸款繼續托底拿地。

此外，政府債券融資，也主要是用于城市基建。

換句話說，社融雖然好于預期，但錢大多流入了大基建。

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房貸跳水了

第三，房貸比1月份更差了，但仍在底部。

房地產的融資，并沒有多大改善。

2月份住房貸款增加2081億元，其中與房貸直接相關的中長期貸款只增加了863億元。

而1月份，住戶貸款增加2572億元，其中，短期貸款增加341億元，中長期貸款增加2231億元。

兩相對比，我們可以直觀發現，2月份的房貸數據相比1月份又跳水了，僅比去年2月、4月和10月份好一些。

從市場反饋的商品房成交量來看，這不合邏輯呀。

我們看到，2月份熱點城市新房成交量是這樣的：

新房成交量方面，除了北京、上海、杭州、常州、海口5個城市環比下降外，其余25個城市環比均在增加。

廣州、深圳、天津、青島、濟南、佛山、合肥、長春、南寧、寧波、東莞、長春、無錫、福州、大連的環比增幅就在50%以上。

而重慶、長沙、鄭州、廈門的增幅超過了100%，鄭州環比漲幅更是高達351%，同比也高達166%。

二手房方面，成都二手房成交量創歷史新高，北京突破了1.5萬套榮枯線，上海也創下短期內新高，逼近榮枯線。其他城市雖然距離榮枯線還有距離，但環比和同比數據也都是非常華麗的。

至少從成交量數據來看，2月份買房的人在大幅增加，比1月份好了很多。從認知角度來看，2月份宏觀大環境相對更好，樓市成交量肯定是比1月份要好。

既然如此，為何2月份的房貸反倒不如1月份？

可能有兩方面因素：

1、市場套用經營貸買房的現象，越發嚴重。

目前經營貸年利率可以做到3.4%。而在過去兩三年，房貸利率最高的時候達到5.5%，甚至超過6%。今年以來，房貸利率不斷走低，首套房全國平均利率大概在4.1%左右，個別城市甚至做到了3.7%。但相比于經營貸，仍高。

由于存量貸款力量始終不打折，在這種背景下，一部分老業主，利用過橋資金等方式，提前還款，同時將房子抵押換經營貸，如果可以順利化解之前的高利率，將房貸高利率，轉變成低利率的經營貸。

此外，很多當下購房的人，也在通過套取經營貸的方式購房，畢竟經營貸相比于當下的房貸力量，仍低不少。

這種猜測的證據，來源于銀保監會最近的動作。近日，銀保監會向各銀保監局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行等下發《關于開展不法貸款中介專項治理行動的通知》，要求各銀保監局、各銀行業金融機構要深刻認識不法貸款中介亂象的嚴重危害，成立由主要負責同志親自牽頭的專項治理行動領導小組，制定具體工作方案，部署開展為期六個月（2023年3月15日-2023年9月15日）的不法貸款中介專項治理行動。

2、提前還貸潮仍未緩解。

從目前的主流媒體報道來看，2月份各大銀行的提前還貸申請仍人滿為患，排隊周期時長仍在不斷被拉長。

同時，銀保監會在2月份也要求各銀行要加快處理積壓的房貸提前還款申請。

總結來看就是，一方面很多人套取經營貸購房，一部分人將房貸轉變為了經營貸，平移了房貸的需求。另一方面，提前還款仍未減少，還了的房貸對沖了借出的房貸。

才有了2月份房貸比1月份還低的局面。

當然，從提前還貸浪潮仍未褪去的角度來看，目前市場對樓市的預期，仍在底部。

這一點，和最近熱點城市的炒房客仍在扎堆降價套現離場形成了呼應。

目前，包括二手房成交量已經回暖的北京、上海、成都，以及成交量走在回暖路上的廣州、青島、南京等城市，二手房掛牌房源中，降價房源仍占大多數。

說明，很多人的意識是，此時借助行情抬頭降價出貨，實現離場，是最明智的選擇。錯過了這個時機，或許就錯過了最佳離場時間。

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