世界熱訊:對房地產(chǎn)的“456”，當如何理解與看待

(資料圖)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日表示，關(guān)于房地產(chǎn)有這樣一個概括：“456”。房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上，可以說牽一發(fā)動全身。

倪部長說的是實話，目前房地產(chǎn)在經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位，就是如此。如果單看數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的重要性不言而喻，稍有不慎，就會帶來嚴重問題。保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，是必須做好的一項工作。

但是，作為一個產(chǎn)業(yè)、一個行業(yè)，房地產(chǎn)為什么會呈現(xiàn)出如此“高”的地位呢？難道房地產(chǎn)在經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位，真的比實體經(jīng)濟、尤其是制造業(yè)還要重要嗎？為什么在房地產(chǎn)市場沒有全面放開前，經(jīng)濟的穩(wěn)定性和抗風險能力更強，居民的生活水平也更高，消費對經(jīng)濟的拉動作用也更明顯呢？顯然，對這個問題，需要客觀、理性地分析與思考。

先來看第一個數(shù)字——4，亦即房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%。應(yīng)當說，這是一個非常誘人的數(shù)據(jù)，一個行業(yè)就占用了全部銀行信貸資金的40%，說明這個行業(yè)得到了金融部門的特別關(guān)照和支持。如果其對經(jīng)濟的貢獻率也達到這個水平，還好說。如果對經(jīng)濟的貢獻率達不到這個數(shù)據(jù)，那就存在很大風險了。按照國家統(tǒng)計局局長康義在新聞發(fā)布會上提供的數(shù)據(jù)，我們通過相關(guān)測算，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占經(jīng)濟總量的比重為13%、14%左右。記住，包括相關(guān)行業(yè)，如果單純是房地產(chǎn)，比重可能就沒有這么大了，相關(guān)機構(gòu)也測算過一個數(shù)據(jù)，那就是房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻率是7%左右。退一步講，就算是14%左右，與其占用的銀行信貸資金相比，也是相差甚遠。這樣的投入產(chǎn)出，能算是貢獻很大嗎？更重要的是，這些資源，大多掌握在少數(shù)頭部房企手中，多的數(shù)千億元，少的數(shù)百億元，且都有大量其他負債，最多的負債總額超過了2萬億，資金鏈斷裂的風險極大，可能帶來的危害也極大。

再來看第二個數(shù)字——5，亦即房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%。如果撇開其他問題不談，單純看房地產(chǎn)對地方財力的貢獻，當然是非常大的，也是需要重點培育的行業(yè)。問題是，房地產(chǎn)對地方財力的貢獻，是以犧牲實體經(jīng)濟、特別是制造業(yè)為代價，是以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴重失衡為代價，是以政府負債大規(guī)模擴大為代價，房地產(chǎn)的貢獻越大，實體經(jīng)濟的日子就越難過，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也越失衡，地方的負債也越多。雖然這不是房地產(chǎn)的錯，但既然已經(jīng)被地方所利用，房地產(chǎn)的發(fā)展也就出現(xiàn)了問題。如果房地產(chǎn)不成為地方的“土地財政”，很多問題和矛盾可能就不會出現(xiàn)。那么，所謂房地產(chǎn)對地方財力的貢獻，還值得推崇嗎？房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但不能以低效率替代高效率，不能以高風險替代高增長，不能以犧牲其他產(chǎn)業(yè)來保住房地產(chǎn)的支柱地位。

最后一個數(shù)字——6，亦即居民財富60%在住房上。如果稍稍關(guān)注一下居民財富結(jié)構(gòu)，以及居民的負債情況，可能會流出眼淚。要知道，居民財富的60%以上在住房上，并不是居民的住房條件有了根本性改善，人均住房面積大增，而是房價大幅上漲帶來住房價值大增，同樣的住房，二十年前只值40萬，到了今天，價值就達到了160萬、200萬。房子沒變，而只是價值變了，顯然，不是居民個人財富增加的表現(xiàn)，而是財富貶值的標志。尤其需要注意的是，同期的居民負債也出現(xiàn)了大幅上漲現(xiàn)象， 2022年，我國城鎮(zhèn)居民家庭負債率已經(jīng)達到56.5%，相反，居民儲蓄率則由2008年的51.8%下降到到了2022年的36%。如果沒有房貸，居民的負債率絕對不會有這么高。如果把居民財富與債務(wù)對應(yīng)起來、如果把居民財富中的房價上漲因素去掉一半，住房占居民財富的比重還會這么高嗎？

房地產(chǎn)的“456”，可不同于民營經(jīng)濟的“56789”。眾所周知，民營經(jīng)濟的“56789”，指的是：稅收貢獻超過50%，國民生產(chǎn)總值占比超過60%，技術(shù)創(chuàng)新和新產(chǎn)品研發(fā)占比超過70%，城鎮(zhèn)就業(yè)超過80%，企業(yè)數(shù)量占比超過90%。所有這一切，都是指的民營經(jīng)濟在經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位和作用，是民營經(jīng)濟為經(jīng)濟社會發(fā)展所做的貢獻，是民營企業(yè)應(yīng)當受到充分尊重的方面。而房地產(chǎn)的“456”，在內(nèi)涵上就與民營經(jīng)濟不太一樣了，所做的貢獻也不一樣。特別是就業(yè)，民營經(jīng)濟的作用是誰也替代不了的。而且，民營經(jīng)濟越發(fā)展，就業(yè)就越充分，居民收入增長也越快，社會也越穩(wěn)定。房地產(chǎn)可不是這樣，特別是房價上漲，給居民帶來的可不是正向作用。而房地產(chǎn)市場過度發(fā)展對實體經(jīng)濟、特別是制造業(yè)的沖擊和影響，也是需要引起高度重視的。

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