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近年來，法拍房交易被廣泛關注，一場線上房產拍賣有時能吸引十萬人圍觀，其成交數量也相當龐大。法拍房如此受關注，離不開其頗具吸引力的“抄底”價格。
所謂法拍房，即“法院強制執行拍賣的不動產”。相較于普通的二手房交易方式，法拍房價格普遍存在折扣（通常首次拍賣起拍價為評估價的7折），但交易中也確實存在一些隱性風險。
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對此，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師介紹，目前來看，騰退入住難當數法拍房“第一險”，而導致這種情況的主要原因是房產涉及租約或“居住權”。
與普通二手房交易方式相比，法拍房雖然價格普遍存在折扣，但交易中也存在隱性風險。圖/IC photo
障礙1：“長租客”
買賣不破租賃原則或成入住的一道“坎”
據新京報記者了解，在法拍房拍賣過程中曾出現過這樣的問題——買受人在成交后才發現房子存在租賃權。于是，因承租人不搬走，法拍房買受人難以收房入住。
根據北京市第三中級人民法院發布的消息，2018年，李某因刑事犯罪被判刑，其名下的某高檔小區房產被法院依法變價處理。2020年，買受人邱某通過司法拍賣網絡平臺以競拍價競得該房產，兩個月后，邱某取得房產登記證書，成為該房產新的所有權人。
但隨后邱某發現，房屋內有人居住，自己花大價錢拍來的房屋卻無法正常使用，遂與居住人倪某協商要求其按照市場價格支付房租或騰退。但倪某對此予以拒絕，并出示房屋租賃合同等材料以證明“買賣不破租賃”。無奈之下，邱某將倪某訴至法院要求其騰退涉案房屋。
一審法院經審理認為，從合同內容來看，原房主李某給予倪某特別優惠條件，應為李某的個人行為，并非正常的市場交易行為。該行為后果由通過司法拍賣方式取得房產所有權的邱某承受，有悖法律的公正與公平。既然倪某拒絕接受邱某提出的租賃條件，應將房產騰退給邱某，其因租賃合同遭受的損失，應向李某追償，不應由邱某承擔，故判決倪某將房屋騰退給邱某。倪某不服，上訴至北京市三中院。北京三中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
那么，什么是“買賣不破租賃”原則？王佳紅介紹，《民法典》第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。如果法拍房有租約，那么購房者并沒有權利要求租戶搬離，須等租戶自己搬離才能入住。
一位不愿具名的法官表示，“買賣不破租賃”原則涉及交易安全以及買受人與承租人之間的利益權衡，承租人的權利固然應受保護，但也不能片面地犧牲交易安全、過度忽視買房人的權利，因此應對其具體適用施加一定的限制條件。在具體案件中，法院應考察租賃合同締結的時間、背景以及合同履行情況，查明出租人與承租人之間是否存在其他債權債務等特殊關系，是否因特殊關系而具備某些讓利、補償的情形，租賃合同的內容是否違背公平原則、等價有償原則等。對于經常出現的虛假租賃、倒簽租賃等以租賃為由惡意占用房屋，阻礙法院執行，妨害買受人權利實現的情形，則當然不適用“買賣不破租賃”原則。
障礙2：“居住權”
設有“居住權”的法拍房難以騰退入住
與租賃權相比，“居住權”使房屋背后的產權變得更為復雜。
北京市西城區人民法院曾拍賣“耕天下”的一套房產。根據司法拍賣平臺顯示，該法拍房建筑面積約272平方米，評估價約3320.87萬元，起拍價2324.6萬元。
2022年1月24日起，上述房源在司法拍賣平臺上進行公示，法院在拍賣公告中做了重點說明，特別提醒“現房屋使用人對房屋享有長期居住權，該居住權已被生效法律文書予以確認；此次是按現狀拍賣，房屋交付問題需自行處理”。該房產于2022年3月1日在線拍賣，吸引近萬人圍觀，但最終因無人出價而流拍。隨后該套房源于2022年5月6日進行二次拍賣，以一拍價格的八折——1859萬元起拍，但依然因無人出價而流拍。時間到了2022年8月8日，該套房產最終以底價約1859萬元成交。
王佳紅介紹，通過上述案例可以看出，法拍房與普通二手房交易的不同之處，法拍房交易最大“賣點”就是價格相對低廉，而更值得關注的是，上述案例最為典型之處就是房屋上設有居住權，這也是法拍中需要注意的一點。
事實上，“居住權”是《民法典》中新增亮點之一，指房屋的權利人為了滿足特定自然人生活居住的需要，居住人按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的占有、使用該住宅的權利。
王佳紅解釋，如果法拍房上設有居住權，購房者同樣不能入住，居住權和租約的風險基本一致。值得一提的是，作為一種新的“用益物權”，居住權生效采用“登記生效”原則，無論是通過哪種方式取得，都要到不動產登記中心辦理居住權登記。
那么，遇到騰退障礙到底該如何處理？對此，王佳紅介紹，根據2021年12月6日實施的《最高人民法院關于進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》第18條規定：“拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明‘不負責騰退交付’等信息。”但是，對于有權占用的情形如處于租期內或已登記居住權的法拍房，目前沒有明確規定法院將在租期或居住權期限屆滿時負責騰退。王佳紅進一步表示，在司法實踐中，本著“善意執行”的理念，建議盡量考慮被執行人的生活狀況，在協商不成的情況下再予以騰退。
新京報記者 張建
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
記者郵箱：zhangjian@bjnews.com.cn
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