政府主導、門檻放寬、模式迭代 今年多地舊改進程顯著加速

受城市更新政策調整、房地產調控與房企流動性危機等多因素影響，2022年，全國各地城市更新進程緩慢。不過，時至2023年，多地舊改提速向前。

值得關注的是，為何今年以來，各地尤其是一二線熱點城市舊改提速，這一改變背后的原因是什么？現時的“舊改”模式，與之前相比有何不同？

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多地加大推進力度，舊改進程提速

2022年以來，多地陸續加強對城市更新的推進力度。

廣東舊改起步早，也是房企“舊改”布局最多的區域。今年2月1日，廣東省政府常務會議上強調，要推動城市更新，深入推進“三舊”改造，下大力氣抓好廣州、深圳等市城中村改造，積極支持剛性和改善性住房需求，確保房地產市場平穩發展。在此背景下，廣州、深圳、佛山等以各種形式先后披露新一輪城市更新計劃。

深圳方面，2023年深圳市政府工作報告指出，要完成100個以上老舊小區改造，并啟動首批40個城中村統籌規劃和整治提升試點。來自廣東合一城市更新研究院統計顯示，截至2023年3月5日，深圳今年已有13個城市更新項目進行計劃草案公示（含補充及修改等公示），同比增長3倍多；同時，已有18個城市更新項目進行計劃公告（含補充及修改等公告），同比增長2倍多。從數據層面可見，今年城市更新進程相比去年明顯加速。

值得一提的是，目前深圳舊改模式主要為城市更新和土地整備利益統籌等模式。截至2022年12月31日，從項目規模上看，土地整備利益統籌已趕超城市更新，并整體呈現大項目、大統籌連片改造模式的趨勢。根據合一城市更新研究院發布的《2023年度深圳城市更新和土地整備白皮書》，2022年，深圳新增拆除重建類計劃公告項目26個，拆除規模249.1公頃；新增土地整備利益統籌計劃立項31個，整備實施規模1835.2公頃。對比分析來看，土地整備利益統籌項目呈現彎道超車城市更新之勢，其規模是城市更新的7.37倍，大片區大統籌仍是主流趨勢。

廣州方面也不例外。2月22日，廣州市推動城市更新提速增效工作動員會暨第一批城中村改造項目集中開工活動啟動，廣州市政府與各區政府簽訂2023年廣州市城市更新工作責任書，市區兩級將統籌共同推進城市更新項目建設。

據悉，今年廣州市政府工作報告明確提出：2023年全市城市更新年度固定資產投資目標將達2000億元，同比增長超過60%。城中村改造是今年廣州城市更新的重頭戲，其中，計劃推進的127個城中村改造項目，預計完成固定資產投資983億元，占全年城市更新固定資產投資目標的49%。具體做法上，將充分借鑒上海、杭州等地經驗，結合廣州實際情況，今年將落實國企做地，高效推進土地收儲工作。

今年廣州城市更新年度固定資產投資目標將達2000億元，同比增長超過60%。圖為廣州典型城中村“瀝滘村”。圖/IC photo

除廣東之外，還有多地也于近期公布了今年城市更新計劃。比如1月份，上海市政府工作報告中指出，進一步改善市民居住條件，實施城市更新行動，全面推進“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區零星二級舊里以下房屋改造、28萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目，完成既有多層住宅加裝電梯3000臺。

據明源地產研究院統計，今年全國多個省、市的老舊小區改造計劃，無論在改造規模和改造力度上都超過了2022年。比如廣西今年計劃實施改造1807個城鎮老舊小區，這一數據較去年提升了36.7%；沈陽今年計劃改造老舊小區1251個，較去年翻了2倍。

參與門檻放寬，政府主導加快舊改進度

值得一提的是，自去年下半年以來，華夏幸福、奧園、恒大、佳兆業、時代中國、雅居樂、寶能、花樣年等此前在“舊改”市場多有涉足的房企，紛紛傳出退出、減持舊改項目，或引入合作方共同開發等消息，比如寶能退出黃埔楓下村舊改、龍湖退出黃埔永崗北社區舊改、時代中國退出黃埔橫逕村和重崗村舊改、奧園退出黃埔知識城旺田村和新村舊改。而接手上述舊改項目的企業則是當地的國企或城投公司。

“早些年，曾有不少房企因舊改獲得長期持續的高回報率，但從近年來看，舊改對房企現金流形成極大沖擊，甚至不得不通過轉讓其他項目等方式來苦苦支撐。”58安居客研究院院長張波如是說。

那么，為何今年以來，各地尤其是一二線熱點城市舊改明顯提速，這一改變背后的原因是什么？

對此，張波分析指出，經濟建設尤其是GDP目標的達成，需要房地產行業發揮作用，“舊改”本身就孕育著房地產供需兩方面的機會點：一方面，通過舊城改造可以形成大量的規整土地，并且由于具備較好的區位優勢，也可以吸引更多的房企來參與，并由此增加大量的優質房源供給。另一方面，舊城改造也可以推動原住民的居住需求提升，無論是原拆原回，還是更新改造，都會產生大量的購房需求。

除此之外，各地舊改提速，與當地政策層面加大扶持力度有關。以廣州為例，今年1月，廣州市住房和城鄉建設局發布關于印發廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引的通知，對舊村改造政策進行調整。

明源地產研究院分析指出，該政策的調整主要包括：一是放寬合作企業的開發能力及總資產要求，二級資質的企業即可參與，資產核驗范圍調整為企業本身兼全資子公司；現狀建筑面積大于等于60萬平方米的項目，企業總資產不得低于200億，而此前要求為不低于300億。二是產業導入不再分圈層設置準入要求，取消按產業圈層嚴格導入產業的要求，同時，產業引入要求由“準入條件”調整為“擇優條件”。三是設置企業退出的處理流程和措施，放寬對合作企業轉讓股權的限制，并細化合作企業退出情形及具體程序。

“不難發現，這些政策降低企業參與城市更新的準入門檻，也給參與企業提供了有力的政策支持，尤其是退出機制的明確，更是減少了參與企業的后顧之憂。這不僅讓企業有更多機會參與，也有利于激活企業的參與意愿。一些過去沒資質參與的地方國企，現在也能拿到入場券。”明源地產研究院分析稱。

在分析“舊改”加速的原因時，合一城市更新集團董事總經理羅宇指出，首先，市場經過深度盤整逐漸有所恢復，且土地稀缺，存量市場盤活是必然選擇；其次，房地產市場在一定程度上有所回暖，有助于增強市場信心；此外，實施城市更新行動仍是國家支持的大方向，隨著配套政策不斷完善，一定程度上增強了業界信心，加快了城市更新項目進程。

在此背景下，張波指出，由于房企普遍資金緊張，一二級聯動模式會有所減少，因此，預計會有更多城市采用政府主導的方式加快舊改進度，以解決舊改通常存在的周期長、前期資金壓力大的問題。

“留改拆”模式迭代進化，房企參與方式更多元

值得一提的是，相比之前，現時的“舊改”概念較之前有所變化。明源不動產研究院首席研究員艾振強將其概括為：過去是“拆改留”，大拆大建為主；現在是“留改拆”，大拆大建為輔。

2021年8月底，住建部正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，其中明確規定，除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造；倡導利用存量資源，鼓勵對既有建筑保留修繕加固，改善設施設備，提高安全性、適用性和節能水平。

除此之外，政策明確不沿用過度房地產化的開發建設方式，“大拆大建，急功近利”，鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。

在此背景下，各地“舊改”的思路、模式發生了很大變化，舊改逐漸向微改造、局部改造等改建類模式靠近，公益性特征愈加明顯。隨之，以往單純的舊改已逐步過時，投資模式亦發生迭代和進化。

國家高端智庫研究員宋丁表示，目前整個城市發展以及舊改進程中，越來越傾向于“新加坡模式”，即加大保障性住房建設力度，將保障性住房指標逐步納入舊改項目中，比如落實租賃房、共有產權住房等，加大公益屬性。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，政策“反對大拆大建”后，“舊改”開始回歸公共利益屬性，強調公共配套補短板，片區修復、片區功能恢復和活化，具體涉及包括水電路氣等必要基礎設施在內的老舊小區改造、歷史文化建筑的保護、學校及醫療配套補短板等方面，突出強調對整個片區的綜合改造，而不再是某個項目的房地產化。

“目前的舊改已由追求單純的數量規模貨值，轉向高質量發展和精細化運營，與此同時，更加重視歷史文化遺產保護活化、注重產業升級等。”羅宇說。

在此背景下，對于房企而言，也需適應新的要求，“這些變化意味著業界投資發展戰略正在發生重大變化，不僅投資邏輯需要轉變，商業模式也需要轉型升級，并要不斷提升項目的操盤實施能力。”羅宇分析稱。

展望前景，張波指出，房企未來參與城市更新的方式也將會多元化，原有的滾動開發長周期模式還將存在，但會有更多企業選擇承接代建、基金運作、模式輸入等方式輕量化參與合作，“總體來看，今年依然是舊改的大年，舊改本身的推進也會對房地產市場和當地城市建設起到更多積極作用。”

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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