環(huán)球觀速訊丨政府工作報告首提防止房企“無序擴張” | 宏觀經(jīng)濟

文/《清華金融評論》資深編輯孫世選

【資料圖】

2023年的政府工作報告提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。這是史上政府工作報告首次針對房企提出“防止無序擴張”。

精彩觀點：

2023年的政府工作報告指出，“房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多”。政府工作報告進而提出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。”

對比2023年的政府工作報告與此前兩年的政府工作報告對房地產(chǎn)業(yè)的要求。

2022年的政府工作報告：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

2021年的政府工作報告：“保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”

首次針對房企提出“防止無序擴張”

回顧歷史，可見2023年政府工作報告是史上政府工作報告首次針對房企提出“防止無序擴張”。

前兩年，在我國經(jīng)濟領(lǐng)域，有“防止資本無序擴張”的表述。而實際上所謂的資本“無序擴張”并非遍布整個經(jīng)濟領(lǐng)域，而是被認為主要可能涉及五個領(lǐng)域，即房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、娛樂、互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融。

2023年的政府工作報告首次專門針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“防止無序擴張”，這也說明房地產(chǎn)領(lǐng)域的無序擴張帶來的風(fēng)險隱患較多。

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在第十四屆全國人民代表大會第一次會議舉行的第二場“部長通道”采訪活動中接受采訪時表示，關(guān)于房地產(chǎn)有這樣一個概括：“456”，即房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上，可以說牽一發(fā)動全身。

政府工作報告稱“房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多”，具體體現(xiàn)在何處？中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝3月3日在國新辦舉行的“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上指出，從2021年下半年以來，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長期“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，患上了嚴重的“高血壓”，資產(chǎn)負債表持續(xù)處于高風(fēng)險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險。“我們比喻，從‘高血壓’變成‘中風(fēng)’。加上房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移，以及持續(xù)三年的疫情沖擊對就業(yè)、收入預(yù)期影響較大，多重因素的疊加放大了房地產(chǎn)市場風(fēng)險的外溢性。”

住建部部長倪虹則表示，要防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險，避免和金融風(fēng)險、地方債風(fēng)險交織，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

全國政協(xié)委員、中國財政科學(xué)研究院研究員劉尚希近日在接受媒體采訪時指出，此次政府工作報告提出“防止無序擴張”顯然是針對房企“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式所提出的。傳統(tǒng)的房企靠“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴張，不僅很難持續(xù)，而且容易形成風(fēng)險和泡沫。

具體該如何防范無序擴張，防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險？

2022年11月23日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會公布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。市場稱之為“金融16條”。

“金融16條”措施內(nèi)容全、支持范圍廣、力度大，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展產(chǎn)生了積極影響。到2022年12月，新發(fā)放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了約140個基點。除了個別的熱點城市以外，絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達到全國底線。

近一段時期，市場信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。2022年9—12月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2300億元，同比多增4200億元。2022年第四季度，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債1200億元，同比增長22%。2023年1月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增超過3700億元，同比多增2200億元；境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行400億元，同比增長23%。

倪虹稱，用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風(fēng)險。“一頭”是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險的房企，一方面幫助他們能夠自救，另一方面嚴格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價。同時，要大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，營造誠實守信、風(fēng)清氣正的市場氛圍，讓人民群眾放心購房、放心租房。

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