上海樓市的“小陽春”能持續(xù)多久

上海作為中國最重要的經(jīng)濟(jì)中心，其吸引力很大程度取決于經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。選擇上海不是因?yàn)轱L(fēng)景宜人，不是因?yàn)轲B(yǎng)老舒適，而是因?yàn)樯虾５慕?jīng)濟(jì)機(jī)遇。

(資料圖)

冰川思想庫研究員丨關(guān)不羽

“掛牌量價(jià)齊升，成交近2萬套，上海二手房市場回暖”的消息見諸媒體，這樣“暖心體”標(biāo)題多少讓人有些欣慰。

圖/網(wǎng)絡(luò)

成交量數(shù)據(jù)應(yīng)該是真的，“回暖”的結(jié)論也是有依據(jù)的。但是，目前還不可輕言樂觀。

01

2019年，上海二手房成交量開始回升，年度成交23萬套。

2020年，上海二手房成交量大幅增長，年度成交30萬套，創(chuàng)下4年最高紀(jì)錄。

2021年，成交量有所回落，市場基本保持了樂觀情緒，總成交量略有回落，但還保持在28萬套的高位。最高單月交易量曾經(jīng)到達(dá)2.8萬套。

2022年4月前，市場情緒普遍較為樂觀，普遍預(yù)期4、5月的成交量會(huì)進(jìn)一步放大，可能達(dá)到3萬套。經(jīng)歷“四月大劫”，一切化為烏有，二手房交易量開啟連跌模式。跌到9月份還沒有緩過來，當(dāng)月成交量為1.69萬套，一直保持到12月。

2023年1月份的二手房成交量出現(xiàn)了大幅下跌。沒有正式公布的官方數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)流傳的說法是8千至1萬。如果這一數(shù)據(jù)是真實(shí)的，堪稱史詩級(jí)滑坡。

1月份的成交量大跌有一定的特殊性，不能作為“上海房市不行了”的依據(jù)。

放開后的第一個(gè)新年，提前離滬回家過年的人很多。再加上經(jīng)歷了“群陽”的特殊情況，1月份的上海人歇的歇、走的走。所以，即便有近期購房意向的，1月份也無心入市。因此，2月份的大幅反彈，部分動(dòng)力來自1月份的延遲需求。

從這個(gè)角度講，1.9萬套的成交量算不上多么喜出望外。“回暖”是真實(shí)的，但是回暖的溫度并沒有想象的那么高。

圖/圖蟲創(chuàng)意

無論如何，2月份的反彈還是開了個(gè)好頭，說明存量需求并沒有因?yàn)榉N種宏觀因素的干擾而消失，持續(xù)釋放是可以期待的。

和更早前的歷史數(shù)據(jù)比較，1.9萬套的成交量相當(dāng)于2019年的水平，距離2020、2021年的樓市表現(xiàn)還有較大差距。與去年陷入低迷后的第三、四季度相比，相當(dāng)于月成交增加了2000套。可以說表現(xiàn)還不錯(cuò)，但是考慮到1月份的特殊情況，也僅僅是“還不錯(cuò)”而已。

至于價(jià)格，即便在2020、2021兩個(gè)復(fù)蘇年份，上海二手房的交易均價(jià)也是橫盤、微跌。不同板塊的分化很明顯，甚至有部分地區(qū)出現(xiàn)了大起大落的戲劇性場面。比如著名的“高興小區(qū)”，上下30%的震蕩幅度。

在2月份上海二手房交易回暖的報(bào)道中稱“量價(jià)齊漲”，量是有明確數(shù)據(jù)依據(jù)的。但是，價(jià)格上漲的依據(jù)僅僅是部分二手房掛牌價(jià)上漲了10%，這顯然是不充分的。掛牌價(jià)上漲是詢價(jià)心理的變化，不能表征交易價(jià)格的真實(shí)變化，更何況是“部分二手房”的掛牌價(jià)罷了。

大體上可以得出的結(jié)論是，2月份上海房市的表現(xiàn)確實(shí)稱得上回暖，但也不能高估，能否企穩(wěn)尚需觀察。此前積累的需求不會(huì)在一個(gè)月內(nèi)釋放完畢，“小陽春”或許可以期待。但是春風(fēng)能吹多久，尚未可知。

因?yàn)椋壳爸谓灰琢吭鲩L的是此前積壓的存量需求釋放，真正的回暖需要新增需求入市。那么，上海房市的真實(shí)需求增長在哪兒？未來走勢又將如何呢？

02

上海房市的一大特點(diǎn)就是二手房交易是主力。上海是全國土地財(cái)政依賴度最低的城市之一，歷年的土地出讓規(guī)模精準(zhǔn)控制，土地供給規(guī)模不算大。因此，大多數(shù)年份都是二手房交易表現(xiàn)更活躍。二手房市場的需求分布，體現(xiàn)了上海樓市的底色。

2月份的二手房交易中，600萬以下占比超9成，套均總價(jià)317萬。這一數(shù)據(jù)充分說明，上海二手房的交易基礎(chǔ)是“剛需”。

兩大“剛需”支撐了上海樓市，分別是改善“剛需”和落戶“剛需”。

改善型“剛需”的典型是學(xué)區(qū)房。作為全國出生率最低的城市之一，少生貴養(yǎng)的觀念在上海深入人心。因此，學(xué)區(qū)房一直是二手房交易的重頭戲，此前多輪房價(jià)上升，學(xué)區(qū)房都是領(lǐng)漲主力。今年2月份的二手房交易中，學(xué)區(qū)房表現(xiàn)也很搶眼，貢獻(xiàn)了不少的交易量。

但是，價(jià)格表現(xiàn)分化。不同學(xué)區(qū)的房價(jià)表現(xiàn)大相徑庭，有大漲的，也有大跌的。這和教育部門調(diào)整教育資源的政策有關(guān)，影響較為復(fù)雜。整體而言，目前還未看出學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲的發(fā)力跡象。

學(xué)區(qū)房交易的特點(diǎn)是“二次改善”效應(yīng)明顯。購買學(xué)區(qū)房的買家有不少是買進(jìn)賣出的騰挪，賣家更是如此。優(yōu)質(zhì)教育資源的“敲門磚”用完了，賣出套現(xiàn)，回收學(xué)區(qū)溢價(jià)，重新購房改善居住條件。所以，一單學(xué)區(qū)房交易，實(shí)際可能是兩三套二手房易主。這也是改善型購房的普遍特點(diǎn)。

這些居住目標(biāo)明確的改善交易，對二手房為主的上海樓市而言，是交易量的穩(wěn)定器。除了學(xué)區(qū)房以外，還有二胎的居住改善需求、養(yǎng)老的居住改善、新婚居住改善。這些改善需求都有很大程度的“剛需”成分，需求合理、自住為主，且有不可替代性。

▲上海吳江路步行街（圖/圖蟲創(chuàng)意）

過去講“剛需”，鎖定首套房居住需求，是偏頗的。要穩(wěn)定上海樓市，對改善型“剛需”的二手房交易應(yīng)該支持，而不是抑制。此前調(diào)控政策對二手房交易的種種限制和歧視，應(yīng)該松綁了。

當(dāng)然，購置首套房的“落戶剛需”，也應(yīng)該繼續(xù)重視。這種需求是否旺盛，取決于人口流動(dòng)和落戶選擇。落戶政策的門檻直接關(guān)系到這部分需求的釋放。

人家想進(jìn)來，但是落戶門檻卡著進(jìn)不來，也只能望房心嘆了。從穩(wěn)樓市的角度看，降低落戶的政策門檻總是利好，上海在這方面是有空間的。

落戶政策的門檻是剛性的，城市吸引力的柔性作用也不可小覷。2020、2021的上海樓市逆勢放量，很大程度上就是上海優(yōu)秀的防疫表現(xiàn)提高了城市吸引力。這一優(yōu)勢在去年4月后備受打擊，這一損失不可低估。

長期來看，上海作為中國最重要的經(jīng)濟(jì)中心，其吸引力很大程度取決于經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。選擇上海不是因?yàn)轱L(fēng)景宜人，不是因?yàn)轲B(yǎng)老舒適，而是因?yàn)樯虾５慕?jīng)濟(jì)機(jī)遇。

上海的經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)毋庸置疑，但是不能因此高枕無憂。上海的經(jīng)濟(jì)活躍度很大程度上取決于中國在全球經(jīng)濟(jì)體系中的參與度，“對外”因素是很重要的，這和北京有很大不同。

再有，上海還是長三角的重要經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)，而長三角的民營經(jīng)濟(jì)占比很高。長三角各位老板們的營生好不好，也會(huì)影響上海的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，甚至直接影響上海樓市。

03

歸根結(jié)底，樓市的長期支撐都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)，上海也不可能獨(dú)善其身。房市的存量需求總有耗盡的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)機(jī)遇中誕生的新增需求是支撐房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的終極動(dòng)力。

只要百業(yè)興旺、民生安樂，即便樓市短期出現(xiàn)波動(dòng)，也沒什么大不了的。反之，即便是所謂“剛需”，也不能過多指望。居住是基本需求，卻不等于買房是基本需求。

總之，上海2月份的二手房交易量“回暖”當(dāng)然是好事，隨著存量需求的釋放，修復(fù)缺口的增長動(dòng)力也可以期待。但是，樂觀不能盲目，信心要有扎實(shí)的基礎(chǔ)，居安思危才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

上海是座好城市，值得珍惜。

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