現房銷售“落子”擴圍：市場信心與房企周轉模式面臨重塑

文/槐聚

“今年正式開工了?！?023年2月的最后一天，在沈陽恒大文化旅游城“兄弟姐妹群”里，群主發布了一則沈陽市蘇家屯區某派出所的通知：3月1日上午9點30分，在B14對面蘇中建設項目部，舉行四個地塊復工開工儀式。

【資料圖】

這對于苦苦等待交房的業主們來說，無疑是吃了個“定心丸”。

3月1日上午，在施工現場的場地內，簡易搭建起的儀式現場聚集了很多業主，沈陽蘇家屯區城建局和房產局負責人以及恒大遼寧方面的負責人都向業主們做出了交房的承諾。

作為其中一個爛尾樓地塊復工的業主，李超（化名）回想這兩年的等待和煎熬，心中五味雜陳。

“現在回想，當初不應該買期房，索性買個二手房也不至于這么被動，耽誤了很多事?！崩畛f。

當時和鄰居家的發小約好一起買房子，朋友左挑右選沒有出手，急性子的李超匆匆一個月時間看遍了沈陽的樓盤，最后選擇了文旅城，等來的卻是漫長的實質性停工。

包括李超在內的很多人，透過這次打擊，都從心底里產生了對于期房銷售模式的不信任。

這種市場預期的信心不足，使得政策頻出之下，大部分城市房地產市場供需兩側依然略顯低迷，以至于很多期房被托成了現房來銷售。

“保交樓”的客觀需要疊加樓市置業情緒回升和市場預期回暖的需求，多重考量之下，商品房重啟現房銷售試點似乎迎來絕佳契機。

不過在業內人士看來，現房銷售在保交樓特定的環境下重啟，全面鋪開還為時尚早，畢竟現房銷售會加劇房企的經營負擔，尤其是現房銷售對開發商資金實力以及地產金融支持模式提出更高的要求。

從鼓勵到試點

2023 年 1 月17日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，此次會議明確要促進轉型，并提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。

此后，山東省、河南省、安徽省、四川省四省提出支持有條件的城市開展商品房現售試點。

根據媒體報道，進入2月，山東濰坊在住房和城鄉建設工作會議上強調，要促進轉型，鼓勵開展商品房現房銷售試點和預售資金分期付款試點。

此外，在2月6日召開的安徽省住房和城鄉建設工作會議上，安徽省住建廳相關負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點。

同一天，四川省人民政府印發《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》提出，支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開，會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現房銷售。

針對現房銷售政策，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉發表評論稱，鄭州已供應土地和新房都很多，在售和潛在供應量非常大，房價又持續下跌，實施現售不會因供應周期長、建設成本高而使得供應跟不上。

據克而瑞數據，2022年12月鄭州新建商品住宅庫存量1392萬平方米，庫存量同比增長17%，消化周期長達55.8個月。

據此看來，開展試點背后是基于商品房住宅的較高庫存，讓現房銷售模式能后順水推舟開展起來。這一特征印證了住建部提出的“符合條件的城市”說法。

全面推廣面臨挑戰

雖然商品房預售制度已經出現政策層面的調整契機，但是全面推開卻并不具體條件。

據中指研究院市場研究總監陳文靜分析，在短期內全面實行現房銷售將對市場供應能力造成影響，并對開發商資金實力以及地產金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行現房銷售制度的合適時機。

沈陽市某公司從事金融配資的人士認為，房地產預售制度對于地產開發企業融資貸款來講周期更短，資金回流速度較快，反之現房銷售從貸款使用周期來說，時間會大大延長，而且對于金融機構來說，時間延長就伴隨著資金風險的升高和周轉的降低，這并非是房企愿意看到的。

在該人士看來，目前房地產市場依然比較低迷，房企的資金面沒有實現根本性的好轉，這樣以來，房企拿地意愿就會進一步降低。此外，一些地方中小房企資金多以來貸款開發樓盤，現房銷售模式的資金壓力或許部分小型房地產企業會退出市場，不利于行業穩定發展。

不過，在購房者的一方，對于現房銷售政策還是持支持認可的態度。

沈陽市某品牌房產中介人員說：“過去一年，市場整體環境相對低迷，沈陽市二手房市場存量也很大，導致沈陽市個別新樓盤預售并不理想，期房拖成現房，實際上今年部分在售樓盤已經把現房銷售作為營銷的一個亮點拿出來了?！?/p>

“沈陽老百姓比較信得過大開發商，也都喜歡買大開發商的房子，但是這幾年，尤其是很多品牌企業的樓盤，總是有質量投訴、合同糾紛、配套減少、裝修不和標準等一系列問題，最怕就是延期交房，買個房子提心吊膽就怕爛尾。我們中介肯定是希望現房銷售的，與其看沙盤，不如看樓盤，購房人看見的房子什么樣，買到手里的就是什么樣的，潛在的風險沒有了，爛尾什么的更不可能”，該中介人員說。

中國銀行研究院研究員葉銀丹此前在接受媒體采訪時分析指出，現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對房企樓盤質量和交付行為等進行約束，有利于“保交樓、穩民生”。特別是對于房地產企業來說，現房銷售制度有助于規范其資金運用、項目運營、企業經營等方面，防止產生資金斷裂和風險蔓延。總的來說，在當前樓市供需兩側支持鼓勵政策頻出的基礎上進一步試點現房銷售制度，將有助于增強市場信心，推動正在觀望的購房者加快入市，以促進需求回暖。

制圖 數據來源：中指研究院

市場信心和房企資金周轉重塑

據中指數據分析，過去20年，期房銷售一直是市場主流，且伴隨著房企高周轉、高杠桿模式的發展，期房銷售占比呈現上升趨勢，現房銷售占比在2020年降至僅有10.2%。

早在2006年至2008年，全國商品住宅現房銷售比例曾達到30%以上，2009年降至27.1%，此后，房企周轉速度加快，2010年至2016年，現房銷售比例穩定在22%~23%，2017年現房銷售面積出現回落，導致占比下降，2018年現房占比已降至15.7%，2020年、2021年占比僅為10.2%和10.4%。2022年，在期房交付風險上升后，現房銷售占比出現提高，全年商品住宅現房銷售1.6億平方米，同比微降2.3%，而同期住宅期房銷售面積大幅下降29.6%，現房銷售占比回升至13.9%。

而且，在業內人士看來，從長遠角度分析，預售制度改革都是大勢所趨。

相比預售制，現房銷售要求房地產開發企業在項目竣工備案后進行銷售，能夠一定程度保護消費者的權益不受侵害，也能對高周轉與高杠桿可能引發的行業風險起到一定的預防和約束作用。

也就是說，現房銷售制度試點及后續推廣，對于市場信心重塑有著積極的作用，不過房地產企業也勢必面臨銷售不及預期的風險，必須要更加謹慎拿地，科學決策。

不過，在前述金融機構人士看來，這個轉變還需要很長時間，畢竟房企資金周轉模式的重塑，相當于把部分銷售風險加在了金融機構的肩上，而且一旦房企謹慎拿地，部分對于土地出讓依賴嚴重的城市會面臨財政壓力，不過這樣一來，會讓土地價格有所下降。

據中指研究院分析，現房銷售利于保障樓盤項目品質，對項目工程質量提出了更高的要求，有效避免虛假宣傳、質量瑕疵、延期交付、爛尾等風險。現房銷售更加考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業未來發展機遇或將更大。

不過，企業回歸產品，利好行業優勝劣汰，才能實現房地產行業高質量發展。

關鍵詞： 商品住宅 現房銷售