房地產(chǎn)行業(yè)最不合理的兩個制度,一個是房產(chǎn)預(yù)售制度,一個就是公攤面積制度,并且這兩個制度都起源于香港,而香港已經(jīng)取消了公攤面積。針對公攤面積,我們也一直在呼吁取消,并且最近兩年以來關(guān)于取消公攤面積的呼聲越來越高。但是公攤面積取消是非常困難的,很大原因是開發(fā)商是公攤面積的既得利益者,如果取消公攤面積勢必會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定影響,這是一些人不愿意看到的事情。對此,一些專家就表示,公攤面積就是“凈重”和“毛重”的區(qū)別,購房者實際得到的面積并沒有變化。另外,還有一些專家表示,如果取消公攤面積會提升開發(fā)商的成本,房價也會大幅上漲,這反而不利于購房者。
很明顯,開發(fā)商并不希望公攤面積被取消,因為開發(fā)商通過公攤面積可以賺取非常大的利潤。其實,公攤面積也不是像專家說的那樣是“毛重”和“凈重”的區(qū)別,而是“缺斤短兩”的問題。事實上,公攤面積比例標(biāo)準(zhǔn)是什么一直沒有具體細(xì)則,也就是說,一套房子公攤面積比例到底是多少基本上還是由開發(fā)商說了算。
(資料圖)
很多人不知道這意味著什么,舉一例子大家就明白了,比如一套實際使用面積是100平方米的房子,如果公攤面積比例20%,房子的建筑面積就是125平方米,如果公攤面積比例是30%,那么房子的建筑面積就是142.8平方米。通過這個例子大家就明白了,開發(fā)商賣房時賣的建筑面積,同樣一套房子如果提升公攤面積比例,那么開發(fā)商就可以多賣幾平方米的房子。而平均房價就上萬元,僅僅通過提升公攤面積比例就可以獲得非常高的利潤,你說開發(fā)商怎么愿意公攤面積被取消呢?
事實上,和商品房預(yù)售制度一樣,公攤面積也嚴(yán)重侵害了購房者的合法權(quán)益,不少購房者都在公攤面積這個問題上吃了大虧。就比如青島一樓盤,樓盤在銷售時宣傳的公攤面積比例是27%,但是到實際交付時實際公攤面積高達46%,有客戶買的100平方米的房子最終變成了單身公寓。并且就是這種公然欺騙購房者的情況,購房者也只能吃啞巴虧,這就更不用說開發(fā)商偷偷提升公攤面積比例的這種情況了。
近年以來,新建商品房的公攤面積比例是越來越大,現(xiàn)在不僅是幾十層的高層住宅公攤面積比例超過20%,就是一些小高層住宅甚至洋房住宅的公攤面積都接近了20%。公攤面積比例越來越高,這就意味著大家買到手中的房子面積越來越小。原本現(xiàn)在房價就非常高了,人們買房子的壓力本身就非常大,在這種情況下開發(fā)商又胡亂提升公攤面積比例,這不僅增加了人們的購房成本,同時也侵害了購房者的合法權(quán)益。
也正是因為這個原因,最近兩年以來越來越多的人呼吁取消公攤面積,同時也有不少專家和人大代表呼吁取消公攤面積,而現(xiàn)在依舊沒有取消公攤面積的消息。但是對于房產(chǎn)預(yù)售制度,現(xiàn)在已經(jīng)有了好消息。根據(jù)報道顯示,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出:有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。為了響應(yīng)國家政策,現(xiàn)在已經(jīng)有山東、安徽、河南、四川四省及雄安明確了現(xiàn)房試點,其中河南直接以鄭州和開封這兩個城市試點現(xiàn)房銷售。
為什么突然就要開始現(xiàn)房銷售了呢?其實主要原因還是現(xiàn)在大部分房企資金鏈緊張,很多樓盤都處于停工的狀態(tài)。在這種情況下,為了“保交樓”,只能提前將房子蓋好才能恢復(fù)人們對樓市的信心,畢竟現(xiàn)在很多人不敢購買期房。因此,在這種情況下,將房子蓋成現(xiàn)房才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,同時這也是取消商品房預(yù)售制度的絕佳機會。
可以看出,現(xiàn)在已經(jīng)開始實施現(xiàn)房銷售,再加上最近兩年期房出現(xiàn)的各種各樣的問題,取消商品房預(yù)售制度是早晚的事情。可以說,預(yù)售制度這個毒瘤馬上就要消除了,但是另外一個毒瘤公攤面積制度什么時候能夠取消呢?這個問題還沒有答案。
近期,關(guān)于公攤面積又出現(xiàn)了新變化,不僅不是取消公攤面積,同時公攤面積比例還有可能再度提升。近期國家發(fā)布了新標(biāo)準(zhǔn)GB55031-2022《民用建筑通用規(guī)范》,2023年3月1日開始實施。
也就是說,從現(xiàn)在開始,以后建筑面積要從外立面的墻開始計算了(以下圖為示)。如果外立面是干掛石材的話,公攤面積就要增加不少,因為干掛石材、干掛石材和墻體之間的空隙以后都要算公攤面積。對于這個新標(biāo)準(zhǔn)筆者非常不理解,本身現(xiàn)在公攤面積的比例就已經(jīng)很高了,而按照現(xiàn)在的新標(biāo)準(zhǔn),以后公攤面積比例更大,這將白白增加人們的購房成本。
現(xiàn)在還沒有取消公攤面積跡象,公攤面積比例又因新標(biāo)準(zhǔn)的實施而提升,那這個新標(biāo)準(zhǔn)對普通人來說到底是好還是壞呢?對此,有業(yè)內(nèi)人士表示,這個新標(biāo)準(zhǔn)實施之后,開發(fā)商就愿意為樓盤使用干掛石材做外立面,這對購房者來說是好事情。但是在筆者看來,羊毛出在羊身上,這干掛石材外立面最終還是要由普通購房者買單!對此,大家有什么看法和見解呢?歡迎在評論區(qū)留言討論!
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