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今年的土拍市場，番禺靚地頻出，似有一番大作為的架勢。
按照出讓時間排序 ，番禺區最早出讓的是 迎賓路BA0603009地塊，時間為4月7日。
這塊地就是我們俗稱的星河灣西側地塊。
(資料圖片)
今天實地去看一下它，是何種模樣。
一線江景靚地？
地塊的位置在番禺區大石鎮，朝陽東路緊靠沙溪大橋一側。
與它一路之隔的就是番禺的星河灣，北側緊靠錦繡銀灣，這兩個項目是一線江景的盤。
如圖所示，要說它是純江景靚地，多少有點水分，地塊的北側的視角，會受到錦繡銀灣1#、2#的遮擋，只有東北側的視野能夠望江。
南向的視野會比較開闊，馬路南側是大山村，整體的樓棟不高，不過村子里交通和衛生有些雜亂，外來務工者也多，人員組成復雜。
再有就是地塊東側緊鄰沙溪大橋，高速路面噪音不可避免。
當然，這一點可不是我說的，是地塊出讓要求中有提到這一條件。
1.須無償配建地塊內的9班幼兒園，建面2160㎡。
2.競得人須合理優化建筑布局，并采取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響，確保建筑室內噪聲達標。
3.裝配式比例70%。
地塊距離地鐵站不近，地塊與地鐵3號線大石站的直線距離約1.2公里，不在步行的通勤范圍內，要是有個電瓶車就方便了許多。
難道說，這個地塊都是缺點沒有好的了嗎？
當然不是，板塊的居住氛圍還是很成熟的。駕車出行到萬博和珠江新城也十分方便。
附近的學校也有華師附小、執信中學這些強實力的代表。
這點信息很重要
劃重點，地塊附近多年沒有新盤入市。
距離最近的，還是6年前的官堂村地塊，也就是現在的金地壹閱府，根據中指院的數據，最高售價達到了14萬/㎡。
最近的新房項目是三公里外的珠江鉑世灣，根據中指院的數據顯示，成交均價約4.5萬/㎡。
二手房旁邊星河灣樓齡超過了20年的，二手房網站顯示均價約3.4萬/㎡。
不過具體的成交數據分析，星河灣建面約122㎡以上的戶型，成交價格基本站穩了4萬+/㎡。
而這個地塊的起拍樓面價20941元/㎡，上限樓面價24082元/㎡， 所以說有好產品的話，它的機會還是大大的。
這塊地要是和長隆的那塊是沒法比，但市場是多樣的，并不是所有項目都要做“大體量、超豪華”陣容。
小地塊兒，開發周期也短，對于現在的市場行情來說，風險可控、穩中求勝更滿足開發商的預期。
因此，星河灣西側地塊或許會引得房企的“追捧”。
但不管怎么說，對于缺貨許久的大石片區，這都是一條好消息。
淺談一下
大石為何是洼地
依稀還記得剛來廣州時，朋友推薦首選通勤住所就是大石，但3號線的早高峰，鄙人實在難以接受，就沒有選這里。
但對于很多新廣來說，簡直是“租住天堂”，但對于剛需來說，大石就是爬不出的“坑”。
環顧一下大石的二手房整體價格，基本都在2.5-4萬/㎡之間，如果是2房戶型，總價約200萬就能上車。
可就是這樣距離天河不遠，價格又親民的地方，就是漲不起來。
市場上沒新貨是一方面，另一方面也有“戶型”的一部分原因，星河灣、錦繡銀灣有一部分房源是雙證，在限購政策下，這一部分房源的流通就受影響。
還有片區內的戶型100㎡是大兩房，120㎡是大三房，已經不符合現在購房人的需求，跟不上主流。
那么大石能不能買呢？
如果說是200-300萬預算的二手房，犧牲一下學位，考慮小區環境和通勤距離，大石是一個合格的選擇。
如果考慮新房，不妨等等星河灣西側這個地塊，究竟會給我們帶來什么產品。
畢竟在廣州要找一個臨近中心城區，交通優勢明顯，還要新項目的選擇太少了。
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