旭輝中駿計劃出售上海虹橋項目，昔日“房企一條街”占比下降三成

在中國，沒有哪個地方像上海虹橋一樣，對房企們有如此強(qiáng)大的吸引力。

2017年虹橋商務(wù)區(qū)管委會曾披露過一份數(shù)據(jù)，在已入駐商務(wù)核心區(qū)的1000多家企業(yè)中，有將近100家國內(nèi)排名靠前的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部和上市公司區(qū)域總部。

這是地產(chǎn)行業(yè)輝煌的印證。

【資料圖】

大批房企開始向一線城市進(jìn)發(fā)，去淘金、去上市、去擴(kuò)大規(guī)模。對未來充滿信心的他們已經(jīng)不滿足于租賃，而是開始建造自己的寫字樓和商業(yè)大廈。

現(xiàn)在，這些房企正像潮水般退去。

近期有消息稱，旭輝、中駿正在對外出售位于上海虹橋的寫字樓，旭輝內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》確認(rèn)了該消息。

近幾年，不斷有企業(yè)開啟戰(zhàn)略收縮，賣掉上海的寫字樓或者總部，更有甚者，直接從上海撤退，返回其發(fā)源地。

就像《上海灘》中許文強(qiáng)的感慨，在上海就是這樣，你可以一夜之間什么都有，但一夜之間也可以什么都沒有。

自古只見新人笑，不見舊人哭，在風(fēng)云際會的上海灘，虹橋可以是房企夢想之地，也能夠成為別人的。新的企業(yè)正在來到，新的歷史也正在書寫。

賣掉辦公樓，“但不會撤離”

上海虹橋之于房企，相當(dāng)于耶路撒冷之于西方。

所以當(dāng)房企們陷入困境，這里的資產(chǎn)是他們最快回血的希望。

2022年11月22日，富力將旗下的上海虹橋富力中心T3整棟寫字樓出售給了晶科能源辦公業(yè)態(tài)，貨值為7.07億。

不止在虹橋，位于陸家嘴的上海佳兆業(yè)金融中心也在去年被擺上貨架，對外標(biāo)價30億。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，旭輝集團(tuán)正以逾14億元的價格整棟出售上海恒基旭輝中心兩棟辦公樓。兩棟擬出售物業(yè)位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，報價分別為5.5億元及8.8億元。

旭輝內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“如果賣出去，我們就整體搬到隔壁樓，其實也就1分鐘的路程，也是我們自己的樓，也在對外出售。”

該人士稱，賣項目目的是為了補(bǔ)充流動資金，“我們2000年就在上海注冊了，不會撤離的。”

根據(jù)上海虹橋商務(wù)區(qū)招商平臺信息顯示，目前恒基旭輝中心可租面積1300平方米，租金為4.8元/平方米/天。

去年還位列“五朵金花”的優(yōu)質(zhì)房企的旭輝，其實日子并不好過。

華泰地產(chǎn)統(tǒng)計的2023年前兩個月房企銷售排名中，旭輝實現(xiàn)了128億的銷售額，同比下滑了23.4%，位列第19位。

而在融資端，旭輝計劃的“23旭輝MTN001”中票遲遲沒有發(fā)出，引發(fā)了市場諸多猜測。

這筆中票發(fā)行規(guī)模不超過20億元，期限為3年期，由中債信用增進(jìn)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，詢價區(qū)間為2.80%—4.30%；債券募集資金用途為項目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。

1月10日，旭輝取得中債增擔(dān)保函，此時旭輝集團(tuán)和主承銷商調(diào)整詢價信息，將發(fā)行時間改為1月18日，發(fā)行規(guī)模調(diào)整為不超過15億。但1個多月過去了，這筆中票還未發(fā)出。

對此，香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“地產(chǎn)行業(yè)供給端不斷釋放政策，但消費端回暖有限，那么供給端融資的風(fēng)險就會增加，畢竟利息再低也是要和本金一起還的，如果地產(chǎn)銷售不順利，投資者就不會積極參與。”

他認(rèn)為，目前房企的市場化融資仍面臨較大壓力。

早在去年，旭輝就計劃出售永升服務(wù)23.21%股份，籌集資金約在20億港幣。

有消息人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“旭輝之前已經(jīng)跟華潤等企業(yè)談過，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了第二輪，這件事是林中親自在談，現(xiàn)在還在篩選買家。”

由此可見，旭輝在短時間內(nèi)通過出售資產(chǎn)渡過難關(guān)也是無奈之舉。

據(jù)另一位接近旭輝的知情人士透露，林中去年底赴香港商談海外債債務(wù)重組，已于近日返回內(nèi)地，準(zhǔn)備開始在北上廣深幾個主要城市做項目路演。

2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進(jìn)行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

很多人認(rèn)為，這是旭輝在暗夜中的一絲火光。

除了旭輝，另一家TOP30房企中駿集團(tuán)也傳出計劃出售上海中駿廣場二期的3棟物業(yè)的消息，總報價約25億元，出售單價約5萬元/平方米。

今年1月18日，中駿成為2023年首批獲得中債信用增進(jìn)投資股份有限公司支持、成功發(fā)債的民營房企之一。但根據(jù)穆迪的預(yù)計，2023年中駿的合同銷售額將同比下降約10%至約530億元人民幣。而2022年中駿的合同銷售額同比下降44%至590億元人民幣，疲軟的合同銷售額將對公司的經(jīng)營現(xiàn)金流和流動性造成壓力。

此外，2023年和2024年上半年，中駿集團(tuán)控股將有大量債務(wù)到期，包括10億美元離岸債券、5.4億元人民幣在岸債券以及若干離岸銀行貸款。

曾經(jīng)的地產(chǎn)一條街，“挺凄涼的”

相比于這些通過出售資產(chǎn)換取時間的房企，另一個殘酷的事實是，一大批房企正從上海灘消失。

根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2022年四季度，虹橋商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率達(dá)到了15.9%。

上述旭輝內(nèi)部人士稱，“虹橋這邊的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不多了，挺凄涼的。”

時間回到2010年的9月，虹橋商務(wù)核心區(qū)的首批兩幅地塊6號地塊和8號地塊以公開招標(biāo)方式推出。

最終，瑞安房地產(chǎn)以31.88億元拿下6號地塊，樓面價1.37萬元/平方米，從此拉開了虹橋商務(wù)區(qū)核心土地出讓的大幕。

從2010年9月到2011年11月，核心區(qū)一期首批推出的10幅商用地塊全部出讓成功，成交總額超過200億元。與此同時，萬科、萬通、龍湖等知名房企開始落地虹橋。

隨著虹橋商務(wù)區(qū)版圖的不斷擴(kuò)大，全國各地的房企蜂擁而至，閩系房企更是其中的大戶。他們希望通過入駐上海從而輻射長三角這片中國自古以來的富庶之地。

2019年，虹橋商務(wù)區(qū)迎來房企進(jìn)駐巔峰，據(jù)不完全統(tǒng)計，有近10家房企在當(dāng)?shù)卦O(shè)立上海總部，這其中包括藍(lán)光發(fā)展、祥生控股、三盛集團(tuán)等。這里聚集了40多家房企，儼然成了“地產(chǎn)一條街”。

這些房企基本都抱有相同的目的——靠著這座金融都市招兵買馬，快速擴(kuò)張，壯大規(guī)模，然后繼續(xù)多元化，去資本市場拿更多的資金。一大批房企也借此機(jī)會實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。

雖然他鄉(xiāng)成故鄉(xiāng)，但筵席總有散去的一天。

近兩年，大量的房企開始撤出上海，其中，弘陽回到南京、藍(lán)光回到四川、祥生回到杭州，最近的是來自云南的房企俊發(fā)，他們在今年賣掉了在上海唯一一個項目。

“在行業(yè)下行周期，戰(zhàn)略收縮是正常選擇，而且回到企業(yè)所在地，不僅能夠控制成本，還能夠更有效兌現(xiàn)當(dāng)?shù)刭Y源，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。”有開發(fā)商人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。

這些房企到來時大多數(shù)還是百億規(guī)模，他們有著沖刺千億的夢想，而這其中很多企業(yè)都實現(xiàn)了這個夢想。但等到他們回去時，除了帶著千億的銷售額，還有滿身的負(fù)債以及未知的前路。

不見舊人哭

隨著房企的撤退和偃旗息鼓，新的玩家正在走上舞臺。

2023年初，《上海虹橋國際中央商務(wù)區(qū)國土空間中近期規(guī)劃》正式推出，在鞏固提升原有“大交通”“大會展”“大商務(wù)”三大功能的基礎(chǔ)上，增加“大科創(chuàng)”功能，更好提升產(chǎn)業(yè)高度、增加要素密度、拓展開放深度。

在新簽約進(jìn)入虹橋的企業(yè)中，已經(jīng)再難出現(xiàn)房企的身影。

根據(jù)官方信息顯示，2022年，虹橋鎮(zhèn)引進(jìn)重點企業(yè)57家，總投資額24億元，當(dāng)年完成稅收8129萬元。推動蔚來汽車、長鑫存儲、羅克韋爾、SK海力士、君智集團(tuán)、萬物安睡等一大批重點數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項目落地。

虹橋國際中央商務(wù)區(qū)

根據(jù)世邦魏理仕報告顯示，2020年虹橋商務(wù)區(qū)主力租戶為房地產(chǎn)17%，制造業(yè)（汽車）16%，TMT 11%。到了2023年，主力租戶變?yōu)橄M品制造業(yè) 14.7%；TMT 14.3% ；房地產(chǎn) 11.4%。

對于目前堪堪維持的地產(chǎn)企業(yè)，銷售的恢復(fù)是它們能否重拾信心的關(guān)鍵。

沈萌表示：“地產(chǎn)行業(yè)的低谷還遠(yuǎn)未結(jié)束，除了一些剛需外，其他人對購房的意愿都很弱，即便是改善類型也是要賣一套再買一套，而且現(xiàn)在部分的改善需求會考慮暫緩消費。”

從數(shù)據(jù)來看，即便回暖的趨勢到來，但2023年前2個月的銷售額仍舊難言好轉(zhuǎn)。國企央企都實現(xiàn)了增長，民營企業(yè)銷售額全線下滑，僅有龍湖、濱江實現(xiàn)增長。

另外，2023年，房企償債壓力仍舊不小，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度為首個償債高峰，其中，信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

2023年的春天已經(jīng)到來，但從現(xiàn)在來看，這個春天對房企仍舊有些春寒料峭。

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