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本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李貝貝 北京報道
近兩年，租賃住房越來越受到關注。自2021年開始，土拍市場上開始出現全年期自持的租賃住房地塊。而從2022年開始，有關租賃住房的金融創新速度也開始提上日程。業內認為，在房價居高不下的今天，租房是解決“住有所居”的重要渠道。
(資料圖片)
在一線及強二線城市，租賃需求可以說“蒸蒸日上”。不過，目前，在金融領域，租賃企業的發展可以稱得上是起步階段。
據中國人民銀行官網2月24日消息，為支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展，人民銀行、銀保監會起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（簡稱《意見》），并向社會公開征求意見。
支持租賃企業發展
具體來看，《意見》分為四大部分，分別是基本原則和要求、加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理。
《意見》指出，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展。其中，重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業，促進其規模化、集約化經營，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。
那么，有哪些企業在支持名單之內？《華夏時報》記者了解到，目前，有兩類租賃企業在市場上較為活躍。其一，以自如、樂乎公寓為首的租賃住房企業。其二，以萬科、華潤等為首的房企旗下的租賃公寓運營板塊。
以集中式住房租賃這一模式為例，邁點研究院發布的數據顯示，2022年，中國住房租賃企業開業規模持續推進，市場集中度快速增加，規模化趨勢加速。其中，TOP30企業集中式租賃住房累計開業規模達到87.22萬間，環比增長6.97%。
值得關注的是，房企萬科旗下的泊寓和龍湖旗下的冠寓開業規模分別位居第一、二位，房企系租賃企業規模占據大頭。不過，根據邁點研究院的數據，國企系租賃企業規模在2022年擴張迅速，并取代中介系位列第三位。
多方位提供金融支持
值得關注的是，《意見》對于租賃企業最大的利好則是在于幫助企業解決了融資問題。在建立住房租賃金融支持體系方面，《意見》指出，金融機構要分工合理。
其中，商業性金融要按照依法合規、商業可持續的原則，滿足各類租賃住房主體合理融資需求。而政策性金融、開發性金融限于在符合職能定位和業務范圍的前提下，為保障性租賃住房開發、建設、運營提供融資。
根據《意見》，住房租賃企業可以通過信貸市場進行融資。其中，直接融資產品應結構簡單清晰，市場約束和運行機制健全有效，產品定價透明，資金用途真實、合規。分開來看，信貸市場則是主要滿足各類主體開發建設租賃住房、日常運營等需求。資本市場側重于發展住房租賃投資長期投資工具，信貸市場和資本市場可根據住房租賃不同環節收益和風險特點，協同配合，合理接續。
“此次政策的核心要點便是建立健全住房租賃金融支持體系。其中，文件明確了‘兩分法’的金融支持體系，即信貸市場和資本市場配置優化的方向。”易居研究院研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說。
《意見》指出，加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度，支持商業銀行向各類主體發放開發建設貸款。其中，租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。
在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，《意見》指出，要增強金融機構住房租賃貸款投放能力，支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券。此外，創新住房租賃擔保債券。住房租賃企業持有運營的租賃住房具有持續、穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。
除了上述內容之外，《意見》指出，穩步發展房地產投資信托基金，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域，鼓勵住房租賃企業和金融機構利用利率衍生工具對沖相關利率風險。
鼓勵團體批量購買租賃住房信貸產品
除了對于住房租賃企業融資鏈條進行了完善之外，《意見》還對住房租賃金融產品進行了創新。
《意見》指出，創新團體批量購買租賃住房信貸產品。對于企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量限制房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化、規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營的，鼓勵商業銀行在風險可控、不新增地方政府隱形債務等前提下，發放租賃住房團體購房貸款。
其中，租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。
同時，《意見》指出，支持發放住房租賃經營性貸款，住房租賃企業經營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用于置換物業前期開發建設貸款。
這意味著，企業批量購買存量房屋作為保障性租賃住房可以獲得貸款支持。業內認為，這是有效盤活存量房屋的重要措施。
易居研究院方面對《華夏時報》記者表示，潛在的影響是，該《意見》在助推住房租賃市場發展壯大之余，可能改變存量住宅市場中租和售的結構比例。
“住房租賃業務的利潤點一般出現在大中型城市。因此，租售結構比例如何調整、會對當地的房屋售價產生什么樣的影響，這是大中型城市、熱點都市圈房地產市場將面臨的問題。”易居研究院方面如此解釋。
那么，租賃究竟會如何影響市場？易居研究院方面認為，租賃房源可以來源于存量住宅和非存量住宅兩方面，而不同的融資成本、拿地成本則會決定企業是否會偏向于收購存量閑置住宅開展租賃業務。同時，政府會如何從土地供應角度調節住宅市場中租、售的體量也同樣值得關注。
另外，《意見》還對加強和完善住房租賃金融管理做出了規定。例如，《意見》指出，嚴格住房租賃金融業務邊界，加強住房租賃信貸資金管理。例如，商業銀行等機構要嚴格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性的調查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設和運營，切實防范資金挪用、套現等風險。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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