這個排行榜，又被國資房企霸榜

前陣子，百強房企去年全年的成績單已經陸續出來了。這份成績單總體來看不算理想，整體業績規模同比下降了41.6%，千億房企的數量則直接腰斬到只剩下20家，不可謂不慘烈。對于許多房企來說，2022年是生死攸關的一年。然而，在行業業績普降的形勢下，一大批國央企的表現仍然十分突出，而且在接下來的兩年內，依然會保持強勢姿態。

(資料圖)

因為銷售規模只是表象、是已經過去的數據。我們更需要關注的，是國央企這兩年在融資、增儲與多元化布局等方面，已經取得越來越領先的優勢地位。

明源君近期集中整理了這一年以來，國央企在各方面的表現。雖說國央企這兩年發展很快這件事行業有目共睹，但其強勢程度仍超出想象。

今年的國央企可謂手里有錢、庫里有貨，雞蛋也成功地分放在多個籃子里，完全是雄心勃勃要大干一番的架勢。

國央企地售比領跑行業

土儲充沛且向發達城市群集中

去年房企的業績榜單，進一步證實了行業普遍的感受：國央企確實越來越強了。

據統計，在近三年來百強房企的銷售額當中，國央企的份額占比從22%飆升至43%，幾近翻倍。銷售規模TOP 20當中，國資背景房企占比也已過半。

但更突出的是新增土儲數據。去年全年新增土儲規模TOP 20當中，國資房企有14家，占比高達70%。

保利、華潤、中海、招商蛇口等大型國央企，去年的納儲力度絲毫不減。同時還有許多非傳統開發強企，也作為新面孔殺入了百強榜單。

比如一批中字頭的建設類企業：中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等等；還有各地地鐵公司，如廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通、蘇州軌交集團等等。

這個趨勢，使得當前土儲資源的集中度迅速提高。據 中指研究院數據顯示，2022年國央企的拿地金額在TOP100房企中，占比達66.8%。其中地方城投拿走了16.4%，而民企拿地金額同比從37.4%降到了9.3%……

圖：2021年（左）、2022年（右）拿地金額TOP100不同所有制企業拿地金額占比

圖表來源：中指研究院

雖然銷售榜上看似國央企和頭部民企仍然膠著，但看增儲數據和拿地銷售比，我們就能感受到，為什么未來幾年市場仍然會由國央企主導。

這兩年來民營房企的主要任務都是求安全、求存活，拼盡全力在銷售端出貨，但進貨端口收得很緊，不過國央企一卻直保持著較高的投資力度。

據統計，2022年代表性民營房企的拿地銷售比只有5.8%，但國央企和混合所有制房企的拿地銷售比均值為21.4%。其中越秀、建發、國貿等甚至超過了50%，進出貨銜接無比絲滑。

圖：2022年典型房企銷售及拿地業績表現情況

圖表來源：中指研究院

這些具有大手筆進貨和順暢出貨能力的國央企，無疑會成為接下來1-2年內商品房銷售市場上的主力。

而在項目的落子布局方面，幾乎所有規模房企當前都希望落子發達城市群，以求控制投資風險、確保出貨端通暢。

但想歸想，好地段的好土地并不容易拿，在獲取優質地塊上最具有競爭力的，仍然以國央企為主。

目前長三角、粵港澳大灣區與京津冀三大城市群，是最受房企追捧的區域，另外中西部近年來受到的關注度也在提升。

從這四大城市群的拿地TOP 10來看，除長三角區域被深耕型標桿民企濱江和綠城摘得前兩名之外，其他城市群拿地市場基本被國央企霸榜。

圖表來源：中指研究院

拿中海舉例，2022年上半年中海地產在一二線城市的新增土儲建面占比為89%，而且是2022年在京摘地數量和總價最高的房企，其“主流城市、主流地段、主流產品”的投資戰略，清晰地體現在數據上。

當下哪怕是頭部國央企之間，對于高能級城市的優質地段的爭搶，也是白熱化的。

另一方面，各地城投的拿地節奏也并沒有慢下來，多個城市的土地市場仍然需要依靠城投來支撐。據2022年間城投公司參與拿地的金額、建面、幅數都較2021年有所增加。

根據CRIC公布的數據，上個月城投公司的拿地金額占到了當月拿地百強的一半，其中不乏岳陽城投等市級城投的身影。

圖表來源：克而瑞地產研究

前一年手里有多少種子，決定了來年會有多少收獲。雖然今年才剛開年，但相信大家已經能看出，未來市場的結構會如何變化。

國央企融資優勢顯著

支撐企業收并購與多元化發展

國央企能夠一直保持領先的投資強度，前提是手里要有足夠的資金。正所謂手有余糧，心中不慌。 從近一年來看，國央企融資優勢依然顯著，融資規模遠遠領先于其他類型的企業。

據第三方統計，2022年國央企的融資規模，在行業內的占比在60%-90%左右，而兩年前這個占比大約只有20%-40%。

且國央企的融資成本也始終維持在低位，頭部國央企華潤、中海的融資成本，已經都能控制在4%以下，中海的融資成本僅為3.4%，堪稱業內融資成本之王。

通暢的融資渠道與極低的融資成本，是國央企去布局更多的戰略性業務，并在各個領域去開展收并購，擴大自身的業務規模與影響力的關鍵支撐。

所以近兩年來，國央企與民企之間的差距似乎越拉越大。民營房企在收縮求存之時，國央企反而在多元化賽道上趁勢狂飆，通過布局擴張和收并購等方式站穩了腳跟。

比如華潤就是在去年一年中，收獲頗豐的贏家之一。

去年8月，華潤置地以約33億元收購世茂位于北京分鐘寺地塊，12月底又大手筆地完成了一起年內最大金額的并購，以124億元將華夏幸福南方總部等多處資產收入囊中。

除了地產開發之外，華潤去年在物管領域也有不少斬獲，一口氣收購了禹洲物業、祥生服務、中南服務、四川九洲千城物業等多家物企，進一步穩固了華潤萬象生活在物管賽道的地位。

以華潤去年在收并購上的頻繁出手，堪稱是2022年的“并購王”。而且拿下的還都是優質資產，是過去房企絕不會輕易拿出來上架售賣的。

國央企愿意豪擲大幾十億、數百億的背后，也是看準了當下這個充盈公司優質資產規模、鞏固行業地位的好時機。

另外，基于增量開發的客觀瓶頸問題，國央企這幾年一直在加速布局多元化業務，不斷強調持有經營業務的戰略地位。這些也都需要擁有強勁的資金實力，才能夠順利開展。

比如招商蛇口的多元化經營性業務，就一直發展得十分穩健。

產業園業務是招商蛇口的老強項了，產品線豐富、出租率穩定，毛利一直挺高，甚至多年高于傳統開發業務。而且目前招商蛇口已經打通了產業園REITs退出渠道，實現了良性的業務閉環。

圖表來源：觀點網

此外，招商蛇口旗下的長租公寓業務、零售與寫字樓資管業務，都處于穩步增長的狀態，已經形成了地產大行情之下的多元化增長與抗風險能力。這種能力在不確定性風險的籠罩之下，尤為珍貴。

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國央企組織架構變動頻密

緊隨投資布局而調整

國央企在拿地增儲和多元化布局上的飛速發展，離不開合理的組織架構與人才結構的支撐。

這兩年來國央企的組織架構調整頻率，一點不比民營房企低。只是民企多是被動收縮，而國央企卻是為了適應新的投資戰略布局，而進行的主動調整。

近期國央企最核心的架構調整方向，有幾大方面。第一個方面主要是基于投資布局改變，而做出的分支公司整合動作。

比如華潤的七個大區下屬分公司，已經由去年的40個調整為目前的32個。招商蛇口則在一開年，就對數十個城市公司進行了合并、升降級與撤銷等多方面的調整。

保利近期把江南平臺和蘇通平臺合并為蘇州公司，灣區與粵西則合并成了灣區公司。而且還在加強內部管理的縱向聯動機制，要求總部關鍵崗位下沉一線，建立跨專業線賦能小組，去開展督導工作。

諸如此類的調整，在年關期間十分頻繁。不過具體舉措都很相似：重點城市公司升級，非重點城市或業績與利潤貢獻少的城市公司，則進行降級、合并甚至裁撤。同時，集團資源加大力度向業務一線傾斜。

這些調整都是緊密圍繞國央企的聚焦戰略來設計的，在求穩、控風險的大原則之下，一些邊緣的、投資風險高的城市公司，注定面臨被合并的命運。

第二方面是基于內部效率優化，而進行的職能整合。

比如保利去年成立了地產管理中心，整合了開發、運營、工程、成本等職能；還整合了戰略研究、投資管理、法人管理等職能，設立為戰略投資中心，串聯起投前、投中、投后環節；以此來提高各板塊業務的管理效率。

值得注意的是，去年華潤萬象生活僅上半年就已經引進了逾百名數字化人才，其中超過6成來自互聯網頭部大廠。這是一個明確的信號，是國央企加速向管理要紅利的重要體現。

近年來國央企在戰略上對數字化、信息化管理建設的重視程度，已不同往日。未來國央企的整體數字化水平，很可能也是領先行業的

結 語

雖然近一年來行業利好政策密集出臺，但實際效果還不明顯，可能需要更長的傳導時間。在尚未明朗的形勢下，國央企仍然是支撐起整個地產行業的角色。

從土儲與融資狀況來看，國央企在行業的主導地位還將持續很長一段時間，甚至會繼續擴大優勢。然而許多人都會擔憂，這種一邊倒的局勢不是個健康的狀態，國資企業的能力并非是沒有上限的。

好在是開年以來，已經有一批民營房企在融資化債方面迎來了曙光。我們可以期盼今年有更多的民企回歸，為行業帶來新一輪的活力。

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