世界觀天下！馮侖：房地產從支柱行業熬成了困難行業？

封面圖 |《大話西游》劇照

問：

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前一段時間，武漢發布16條穩經濟措施，并把房地產行業歸為「困難行業」。其中提到：為減輕企業資金壓力，在重點監管資金中增加「項目主體結構達到三分之二進度」撥付節點；優化調整新建商品房預售條件，房地產開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小于棟等。

武漢官方把房地產歸為「困難行業」，合理嗎？怎么看房地產從支柱行業變成困難行業？

馮叔：

從宏觀來看，房地產是支柱行業。但是從微觀來看，這一段時間，有很多房子積壓，賣不出去；有一些房企也開始爆雷，大家對房地產市場沒有信心。從這個角度來說，房地產又是一個困難行業。

我覺得，所謂「房地產從支柱行業變成困難行業」，得看你從多大范圍，以什么樣的角度，來說這件事。

同樣一件事，你看的范圍越大，往往越積極，范圍縮小了，要么特別好，要么會出現困難，但這都是正確的判斷。

問：

房貸利率進入3字頭時代，當初高位買房的人開始用提前還貸的方式進行自救，有關存量房貸利率調降的呼聲也是日益高漲，有關存量房貸利率下調的呼聲源源不斷。

存量房貸利率會下調嗎？當初高位買房的人應該怎么辦？如何減少損失？

馮叔：

我覺得買房人和銀行之間的貸款合約一旦簽訂，就需要長期執行。

雖然新的政策出臺以后，房貸利率下降，但對存量房貸的這部分，我認為從法律上來說，房貸合約不應該有影響。

各個商業銀行也會根據實際情況去做一些判斷。如果影響到商業銀行還款，比如說出現了一些壞賬情況。因為過去房貸利率相對比較高，但現在大家經濟很困難，供不起房。假定100個購房者，有5個或者10個供不起房，還不了房貸，那銀行的壞賬率就會提高；如果再有20個供不起房貸，那么商業銀行就可能會考慮對這一批購房者適當降低一些利率，但這屬于銀行的統一行為，而不是每一個客戶自己去跟銀行談。自己去跟銀行談，基本上談不了，因為你已經簽了合約。做生意，你既然簽了合約就得認賬。

其實房貸利率下調是刺激新購房者。因為房貸利率下降，買房的人可能會變多。原來可能只有5個人愿意買房，現在房貸利率降了，可能就有8個人愿意買房。

所以我覺得新政策出臺以后，對存量房貸的影響不會很大，但對增量房貸的影響會比較明顯。

問：

2月初，自然資源部發布的一份《通知》，被媒體解讀為取消集中供地制度。隨后自然資源部向媒體回應，該文件為了優化完善「集中供地」制度，進而更好發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用。

「集中供地」優化對房企拿地有什么影響？房企拿地的機會會變多嗎？

馮叔：

原來房地產市場比較火熱的時候，政府對供地管得很緊。每年都會有兩三次集中供地。現在房地產市場需要有更多的參與者進來，也需要激活住宅市場。這個時候，供地批次增加，這叫優化。等將來房地產市場又過熱了，又開始減少供地次數，這也叫優化。總之要解決一個問題，就需要供需平衡。

當增加供地次數的時候，進來拿地的房企肯定也會變多，另外土地價格的彈性大一點，進場的房企也會多一些。進場的房企多，對未來的土地供給也會有一些推動。那么土地供給多一些，當然也對經濟的發展、就業都會有一些幫助。土地供給變多也能防止房價過高，同時也適度地加大了房企競爭，對于住宅產品的改善也會有幫助。

所以相對來說，當房地產市場需要更多房企參與的時候，就增加供地次數，當覺得房企參與太多，市場又過熱時候，就減少供地次數。這都是政府合理調節房地產市場的一種手段，我覺得叫優化也是對的。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪

關鍵詞： 房貸利率