新資訊：賴海民委員：從鴻榮源舊改生意里走來

文/樂居財經 許淑敏

新一屆全國委員會名單出爐，鴻榮源董事長賴海民，名列其中。

(資料圖)

他與新世界發展行政總裁鄭志剛、禹洲創始人林龍安、中海董事長顏建國等一道入選。顏建國、林龍安等人經常出現在大眾眼前，代表公司對外發言，形象頗為立體。

但賴海民則不同，多年來不見太多關于他個人的描述，神秘、低調是大眾對他的印象。

賴海民屬于“悶聲干大事”的類型，去年以500億元的財富值擠進胡潤百富榜，成為內地地產富豪的代表之一，也沒有過多渲染，對外發聲少之又少。

低調潛行，意味著少了很多公開資料。所能知道的是，鴻榮源這家企業，以打造豪宅起家，于深莞布局多年，被譽為“寶安三巨頭之一”。

當被外界追捧時，賴海民卻以一句“沒有很遠大的志向，有口飯吃就不錯了”輕描淡寫。如今，他深耕于深莞，專注舊改生意。舊改轉化周期較長，且個中體系復雜，孵化不易，要駕馭該領域，也是一門不小的學問。

除了地產之外，鴻榮源也發展多元化業務，它以商業運營、產業發展、金融投資四大板塊為主。其中，商業運營戲份較重，而金融投資業務，則隱現著二代的身影。

舊改布局

鴻榮源的舊改版圖較大，主要集中在深圳、東莞。

據披露，截至去年11月，鴻榮源在深圳已獲批（計劃公告）的城市更新項目有14個、拆除土地面積共239.8公頃，分布于龍華區、寶安區。而這僅僅是公開的部分舊改，另外還有不少鴻榮源接觸的項目尚未公布。

這段時間以來，陸續有關于鴻榮源舊改項目的動態傳出。其中包括寶安區松崗街道西山城市更新單元、107發展帶翻身片區（三）城市更新單元等舊改項目更新意愿公示，申報主體均為鴻榮源。

舊改項目，要真正轉為土儲并獲取收益，需經歷較長的周期。

像是鴻榮源拿下的龍華區共和社區改造項目，原計劃年度要追溯到2008年，但項目得到專規批復卻要到2020年，目前僅處于簽約拆除階段，前前后后就花了12年的時間。

而龍華商業中心城市更新單元南二片區這一巨無霸舊改項目，原計劃年度為2007年，然而目前還處于項目實施主體開工建設階段，距離完工尚久。

舊改周期短則三五年，長則十年以上，且個中體系復雜，孵化不易。并且，舊改項目為重資產，需要長時間的資金注入。

因此，鴻榮源拓展資金渠道，在所難免。比如深圳市鴻榮源企業發展（集團）有限公司（簡稱“深圳鴻榮源”），其涉及的關聯股權出質，就有3條。

其中，它曾將旗下的深圳市鴻福盛投資的部分股權，質押出去；而2021年3月，佰亨置業部分股權，也被出質予招商銀行深圳分行。

佰亨置業，正是寶山工業區城市更新單元、清湖老村城市更新單元等項目的申報主體，亦是龍華民治第三工業區更新單元的實施主體之一。

深圳之外，鴻榮源曾于2018年首進東莞，拿下鳳崗鎮天堂圍村舊改項目，此后又連續落子東莞舊改，多是以前期服務商的角色拿下。據不完全統計，鴻榮源中標東莞前期服務商舊改項目多達9宗。

目前鴻榮源在東莞，僅有鴻榮源熙園山院項目在售。

樂居財經查閱獲悉，鴻榮源在東莞開展業務的主體平臺，為東莞市鴻榮源企業發展（集團）有限公司（簡稱“東莞鴻榮源”），它旗下有20家對外投資公司，大部分均不是鴻榮源全資持有，而是夾雜了一些當地公司、自然人股東的身影。

比如東莞市鴻錦興房地產，其由東莞鴻榮源、東莞市華信房地產分別持股70%、30%，后者由肖海端、曹建兩位自然人共同持有。東莞市鴻盛邦置地，也由東莞鴻榮源、東莞市嘉城城市發展分別持股70%、30%，東莞嘉城也由盧楚喬、盧慶新兩位自然人持有。

類似的例子屢見不鮮，項目公司的股權架構，或許凸顯了舊改實操的難度，需要找合作方進行推動項目進展。

鴻榮源官網披露，它在地產開發和城市更新領域，累計綜合開發建筑面積超過1000萬平方米。業績完全取決于舊改推進快慢，不過鴻榮源近年來一直保持在百億的水平浮動。

機構統計數據顯示，2020年其突破百億銷售達到139.65億元，2021、2022兩年，其銷售額則為87.92億元、91.53億元。

多元化伸縮

賴海民很早就意識到不能把“雞蛋”放在一個籃子里，單憑地產開發無法規避多重風險，因此，該公司也發展多元化業務。

原本鴻榮源提到以地產開發、商業運營、產業發展、金融投資四大板塊為主，眼下官網除了前述三大板塊以外，金融投資板塊已經沒被提及，變成商辦運營、物業管理等業務板塊。

鴻榮源較早進入金融投資領域，自2009年開啟股權投資和企業并購，相繼成立了博匯源創投、鴻潤擔保等公司，還以參股形式成為申銀萬國股東。

盤點博匯源創投對外投資的7家公司，發現其中的深圳市優普惠藥品股份有限公司，于2019年IPO，而山東魯信睿浩影視技術有限公司、湖南星源智能裝備有限公司等，則存在動產抵押的操作，湖南星源公司已有部分股權被股東出質。

賴海民的大兒子賴俊霖曾于2016年新進入博匯源創投，成為持股45%的股東，并將名稱、合伙期限等變更。此后于2018年6月，賴俊霖退出該公司，陳瑞岳接替進入。

作為鴻榮源的接班人培養，賴俊霖剛開始接觸家族事業時，也從多元化業務入手，如今他仍然擔任鴻榮源商業平臺——壹方商置的法定代表人。

后續鴻榮源的金融投資板塊，更傾向于賴海民次子賴柏霖成立的柏霖控股。盡管從股權上來看，柏霖控股與鴻榮源沒有直接的股權關聯，但背后少不了千絲萬縷的聯系。

柏霖控股這些年投資了鼎誠人壽、利安人壽、華興銀行等多家機構，間接持股企業就達到788家。

2017年3月，柏霖控股法定代表、董事長發生變更，由鄭燕華變更為李衛平，李衛平全面掌舵該公司，并成立鏈融科技。

李衛平原為工行總行個人金融業務總監。離開工行之后，他曾于2018年擔任柏霖控股及鏈融科技董事長。而鏈融科技為柏霖控股持股51%的子公司。

據了解，鏈融科技是一家供應鏈金融服務提供商，運用大數據、云計算、區塊鏈以及人工智能等互聯網技術，整合行業龍頭生產企業、供應鏈企業及其上下游企業等資源，為商品交易商尋資金、為金融服務商找資產、為鏈上企業控風險、為上下游用戶降成本。

但2018年12月，柏霖控股法定代表人、董事長由李衛平變更為賴柏霖，而李衛平也從鏈融科技退出，由李健雄接任。

在商業運營上，鴻榮源則稍有成績。

它布局商業已有多年，于2006年，鴻榮源以18.8億元拿下一宗綜合體地塊，建筑面積32.8萬平方米，為深圳單體商業面積最大的綜合體項目，即如今的前海壹方城。

開發過程中，該地塊曾閑置了六年時間，直到2012年才正式啟動建造。隨著前海概念的出現，前海壹方城才一炮而紅。

另外，鴻榮源在龍華打造的壹方天地，也在深圳商業市場占有一席之地。

憑借著前海壹方城、壹方天地的運營經驗，鴻榮源旗下的壹方商置早于2020年開始聯合深圳三一集團，推進輕資產項目落地。不過直到2022年底，鴻榮源壹方商置的首個外拓項目成都西環·壹方里才正式開業。

據官網介紹，鴻榮源壹方商業擁有壹方城、壹方天地、壹方匯、壹方里四大商業品牌線，運營管理商業建筑面積120多萬平方米。

相較于華潤置地、新城控股、龍湖等頭部房企動輒上千萬平方米的商業運營規模，鴻榮源實際商業運營規模并不算大。

此外，鴻榮源下設的產業集團，現已開發及持有運營高新科技園區十余個，建筑面積逾250萬平方米，累計培育上市公司近15家，入駐國高企業40余家，總產值達300億元。

不過，對于物管公司的旗下資產，近期鴻榮源物業則陸續轉讓了深圳市鴻興機電設備有限公司100%股權、深圳市鴻泰建設工程有限公司100%股權，顯然是在進行新一輪的整合。

去年4月，鴻榮源還新增投資了嘉實多（深圳）有限公司。嘉實多成立于1996年6月，法人為謝楚道，注冊資本1.3億元，經營范圍為經營潤滑油、潤滑脂和其他相關產品等，目前無對外投資公司。

消息一出，外界紛紛報道鴻榮源要進軍潤滑油行業。不過，交易文件中披露，嘉實多雖由鴻榮源單獨控制，但鴻榮源將繼續從事有關工業建筑開發和建設的業務，并不從事與潤滑油和潤滑脂有關的業務。

30年歷程

1991年，年僅26歲的賴海民剛冒出頭，成立揭陽建設總公司，跟著大哥賴海宏干起工程承包業務，挖到人生第一桶金。

他拿著這筆錢，走出家鄉汕頭普寧，投身深圳寶安的建設。1996年，賴海民以合作開發的方式，打造了弘雅花園二期項目，用高端精品路線贏得了市場認可。隨后，以此模式打造了雅豪軒、御景臺、麗景城等多個項目。

鴻榮源在寶安站住了腳跟，也由此深入寶安舊改領域，自此奠定“寶安舊改之王”的地位。

賴海民有膽識，骨子里帶著“敢闖敢拼”的潮商屬性。縱觀鴻榮源這些年的發展歷程，雖被賦予“穩健”、“低調”的印象，但曾經也邁出過擴張的步伐。

鴻榮源最為風光的時候，是于2006年。那一年，鴻榮源的銷售業績，超越中海、招商地產、華僑城等知名房企位列亞軍，僅次于深圳萬科。

銷售大好、資金回籠，賴海民便謀劃著走出深圳。2007年，鴻榮源大舉外拓，進軍廣州、佛山、惠州、長沙等多地。

當年廣州金沙洲地王事件，讓鴻榮源嶄露頭角。那時候，名不見經傳的鴻榮源竟然與保利多番爭奪，最終以21億元總價拿下廣州白云區金沙洲地塊，樓面地價高達7935元/平方米，創造了金沙洲地王記錄。

不過，金沙洲地塊因土地款問題，在2010年被廣州市國土局正式收回。隨后，惠州、長沙等地項目公司，也陸續被注銷。

賴海民也有過沖擊資本市場的嘗試。2008 年，其有意通過借殼*ST 蘭光進入資本市場，只是幾經波折未果，最終鴻榮源置業提出了終止協議。

此后多年，鴻榮源不再在公開招拍掛市場露面，即便獲取項目，也只是以深圳、臨深片區的舊改項目為主。

經歷了一些小插曲之后，賴海民變得尤為低調。被外界追捧時，他稱“我這么小的企業能當旗幟？其實我們沒有很遠大的志向”。

在市場下行階段，鴻榮源依然保持一貫的態度。現年57歲的賴海民，已經快到退休的年齡，如今計劃著“傳業”的事情。

目前，鴻榮源的主體公司，為深圳市鴻榮源企業發展（集團），它由鴻榮源（深圳）企業管理集團（簡稱“鴻榮源企管”）持股90%。鴻榮源企管由姚如忠擔任鴻榮源企管董事長、總經理、法人，陳思廷擔任副董事長，而賴海民僅為董事。

長子賴俊霖已經慢慢接過擔子，目前職位為鴻榮源集團總裁、壹方置業(深圳)有限公司董事長。還有一個身份，則是深圳市政協委員。

相關公司：鴻榮源

關鍵詞： 中海地產