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文︱聽相
(相關資料圖)
2月最后一天，市資規局發布2023年寧波第一批宅地清單，共計23宗商品房用地。因土地具體指標未出，現僅根據地塊位置、容積率和規模，挑重要地塊略作點評。
F1.
亨潤三國殺
亨潤沿天童南路商住地塊入列，計容總建近17萬方，地段極好，但開發難度不小，因為據傳商業體量較大，部分還需持有。
這一地段目前生活氛圍十足。地塊東有和邦，西有帶夢，小資氛圍十足。
地塊貼隔壁的鳳鳴云翠和星潤名著都是時下樓市大熱門，其中尤其是鳳鳴云翠，定位應該僅次于綠城的鳳起，是三年來綠城又一款封面之作。
星潤位置略遜，但作為偉星入甬后第二作品，想必也將全力鞏固初期的口碑。
有人將亨潤地塊形容為三國殺，不過預計這幅新亨潤地塊已經沒有機會和綠城、偉星扳手腕，真正的三國殺將在綠城、偉星和存貨還多的保億之間進行。
保億這次如果不能抓緊小陽春，全力出貨，目標客戶就會被亨潤雙雄洗掉不少。
F2.
明湖三巨頭
去年還在說，雅戈爾和江萬中間的地塊一旦出讓，明湖概念就徹底爆發了。因為沿湖界面渾然一片。
這塊地毫無懸念，必然是豪宅路徑，和悅府、雅戈爾三星連珠，組成明湖東岸豪宅群。也和雅戈爾地塊、東投&江萬地塊，并稱2023明湖三巨頭。
F3.
新天地南地塊
絕版老江東寶地，體量不大，才6萬方出頭，容積率2.1，不高，很安全的一塊地。如果做成類似江盈府定位，那就才300來套。其土拍前景可參考年初的華光城地塊。
這塊地完全可以蹭東部新城的熱度，周圍的整體界面也較新，屬于傳統老江東僅有一的一片大規模城市更新區域。
周圍住宅、商業、商務環繞，配套齊全。如果未來汽車東站搬遷，又能騰出一大片更新區域。炒作概念再續多年。
F4.
東錢湖鎮地塊
東錢湖普通住宅斷供已久，剛需和普改客群養了三年多，再加體量不足5萬方，同樣是比較安全的一塊地。只要限價合理，預計也會搶到搖號。
F5.
中河MINI地
這次鄞州區推出了好幾幅安全的地塊，中河嵩江東路站地塊也是其一。才3.42萬方，1.9的容積率，最多300套。
地塊配套也很好，地鐵站就在步行范圍，南側是東裕網紅商圈，北側工業區界面雖差，但還有持續更新的預期。
何況中河核心區也有兩三年斷供，無數剛需改善求房若渴。
F6.
姜山未來社區地塊
這塊地屬于姜山未來社區的B地塊，是該未來社區的核心地塊，意義非常特殊。按照概念示意，造型如下圖左側樓盤。與附近地塊組合成立體交通。
地塊容積率2.75，超15萬方，難度不小。很有可能是國字號拿下。
這一帶原本也是姜山鎮商業最繁華的區域，改造后不知煙火幾何。從地塊造型及概念設計看，基本是不復從前了。
F7.
云龍地塊
云龍概念失落多年，暫時也不會有太大起色。不過這塊地才5萬多方，而且南鄰公園，前無遮擋，小環境不錯。做做難度不大。
F8.
梅墟老鎮地塊
又一幅超高難度地塊，出讓比原來預期的晚了約兩年，容積率1.1，商住混合，有極強文旅屬性。商業體量預計不小，還可能需大部持有。一般開發商啃不動。
據傳已有本地知名企業準備接盤，未來文旅前景可對標韓嶺。
F9.
奉化大成路地塊
這塊地放在三年前一定很搶手，可惜現在奉化概念存疑，前一批投資客學費還沒交齊。即使地塊不算太大，也未必有多少投資者捧場。
F10.
半山佳園地塊
這塊地正乘著濱江新城河甬江科創區的東風，屬于概念正熱的階段。有一定看點。
不過抗性也不小，一是地塊計容面積超30萬方，容積率2.5，屬于近年來市區含有的超大地塊。
二是去年濱江新城流速一般，而濱江新城主要靠的就是投資，如果投資熱潮不起，濱江新城的第二波熱度還有待時日。
所以濱江新城投資概念還存在嗎？其實我從不看好任何以住宅投資概念為主導的新城建設，那是新城發展的異化。
回顧過去幾十年，有哪個以住宅炒作為賣點的新城，最后功德圓滿？第一第二撥投資客還有望全身而退，比如前灣新區，后續的就難說了。
F11.
小港天街南側地塊
相對半山佳園地塊而言，這塊濱江新城的地就安全得多。一是靠近龍湖天街，二是才3萬多方，容積率也就2.2。壓力不大。
F12.
莊市老街地塊
可能是今年鎮海第一熱點地塊。
雖然對面的保利項目走得一般，但這塊地不鄰主干道（至少現在是），又逢莊市老街拆遷，強行創造了一波需求。地塊俯瞰老街，坐享老街升級紅利。
地塊十萬方，適中。產品特色做出來應該不愁賣。
F13.
蛟川宅地
蛟川繼春語文瀾后又一商品房。9萬多方，周圍界面一般，適合剛需小面積快速清倉。
F14.
駱駝小南塘
去年看過這塊地的相關資料，商住地塊，沿河有商業布局，容積率才1.05，故曰駱駝小南塘，計容總建5萬方出頭。
鄰西大河公園，對開發商的綜合能力要求很高。去年已經在做招商，不知結果如何。
F15.
鯤鵬產業園東宅地
深入貴駟農村的大型宅地，后續要看當地產業發展，以及植物園是否東擴。
F16.
洪塘東宅地
矗立于一片茫茫的工業區，超16萬方，容積率2.76，拿地需謹慎。
F17.
奧體地塊
中旅城之后，奧體北側的住宅概念就沒了下文。身后是工業區，計容接近15萬方，容積率2.6，流速不會太快。
F18.
天鑫未來社區宅地
天鑫首地，7號線在建，地塊方正，體量不大，容積率2.3，還算安全。天鑫未來社區的設計理念看著不錯，在新建未來社區中屬于較值得期待的一個。只是西側界面差了些。
市場可能的抗性在于之前寶龍、保億和祥生項目表現一般。
F19.
三市處女地
原來以為是商住地塊，如今顯示是住宅地塊。略有點意外，應該是承擔了三市最重要的資金平衡使命。
計容建面超9萬方，適中，容積率2.3。地塊北側是南站商務區，南側預計有產業和商住用地。是繼南塘金茂府之后南塘核心板塊的首宗宅地，周圍界面正在更新，整體較為值得期待。
關鍵詞： 商品住房
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