全球今日訊！地產行業的隱形大佬，漸漸浮出水面了

在去年的拿地榜單中，一些房企表現特別亮點，除了國央企和頭部民企地位依舊外，一批地鐵公司強勢沖入了行業的視野。

據媒體統計，去年共有13個城市的地鐵公司出手拿地，包括深圳、廣州、廈門等，大多拿的是站城一體化開發TOD項目。

積極的拿地表現，讓這批地鐵公司成為了這兩年土地市場的逆行者。許多同行驚訝于它們的拿地能力和意愿，但也對地鐵公司本身的開發水平持保留意見。

(相關資料圖)

然而事實上，不少地鐵公司多年前就已介入房地產開發領域，與頭部房企的合作咬合緊密，積累了豐富的開發經驗。而且基于自帶的各項優勢，地鐵公司目前在業內呈現出越來越強的趨勢。

過去許多文章分析過地鐵公司做開發的幾種主流模式，但支撐這些模式順利運轉的，是地鐵公司在項目的具體推進上顯現出的各種關鍵性優勢。

今天我們就來一起來聊聊，地鐵公司做開發，為什么能越做越強？

拿地、銷售與營收數據均高

地鐵公司開發業務發展神速

關于地鐵公司做開發這件事，許多人大致的印象就是，這兩年拿了不少地，但后續的開發成果如何就不清楚了。

但事實上，地鐵公司近年來的強勢，是全方位的。無論是拿地數據、銷售業績，還是開發業務的利潤表現，都非常突出。

增儲、營收與利潤三高，讓地鐵公司的開發業務已經形成了十分良性的循環，成為了它們在開發領域加速狂奔的底氣。

一、地鐵公司加速拿地，目標明確鎖定TOD項目

去年地鐵公司在拿地上的加速，是有目共睹的。發展最快的廣州地鐵和深圳地鐵，去年分別以174億元與138億元的拿地金額，位列拿地榜的第15和21位。

若以全口徑新增貨值的維度來看，深鐵更是直接上升到了第12位，廣州地鐵緊隨其后位列第14位。廈門軌道交通也以232億元的新增貨值，快步沖入百強，位列第61位。

憑借頻繁的拿地動作，多個城市的地鐵公司都已成為本土勁旅。比如杭鐵集團、南京地鐵集團在去年，都進入了各自城市拿地榜的top10，在未來的本土商品房供應當中，將成為不可忽視的力量。

而在拿地類型方面，基本所有的地鐵公司目標都十分明確，就是要基于自身優勢出發，堅定布局TOD開發。根據易居與銥星云商的統計整理，可以看到地鐵公司拿的幾乎都是TOD類的項目。

圖表來源：銥星云商

過去TOD概念剛在國內鋪開的時候，大多還是傳統房企在做，但這幾年地鐵公司的參與積極度越來越高。

易居曾用2022年地鐵公司拿地總面積，除以各城軌道交通累計的運營路線長度，以計算地鐵公司參與TOD項目的強度。

結果在圖表中很清晰，目前合肥軌道交通參與TOD綜合開發的強度是最高的，平均每公里運營路線的拿地面積達3283平方米；其后是廈門地鐵、沈陽地鐵等。

這些城市的地鐵公司尚未進入百強榜單，處于TOD開發業務布局的啟動期，但以目前的發展勢頭來看，地鐵公司成為TOD項目代名詞的趨勢，必會繼續蔓延至各地。

二、銷售業績亮眼，開發成果漸獲市場認可

值得注意的是，地鐵公司不僅拿地多，房子賣的也是真多，并沒有出現太多拿了地開發不好、市場不買單的窘迫狀況。

拿地鐵公司做開發的標桿舉例。深鐵置業去年以205.77億元的銷售額，位列全深圳第3位；廣州地鐵也以93.5億元的權益銷售金額位列廣州第8位，都是妥妥的十強選手。

即使放在整個粵港澳大灣區來看，深圳與廣州地鐵公司也都是位列top20的頭部企業。深鐵置業推出的兩個項目深鐵懿府、深鐵瑞城，還雙雙進入了單項目銷售業績十強。

這兩年來地鐵公司取得的市場成績不可謂不亮眼，旗下項目在市場上的認可度，也印證了其開發能力正在穩步提升。

地鐵公司外部優勢突出

在拿地與合作開發上優勢明顯

地鐵公司本不是專業做開發專業，現如今卻在地產開發賽道逆市崛起，這究竟是如何做到的？我們先來看看外部優勢。

在拿地環節和對外合作上，地鐵公司的外部優勢是十分突出的。

一、基于軌交建設優勢，獲取更多定向拿地機會

首先在拿地環節上，地鐵公司就有一個其他任何房企都沒有的本事，就是豐富的軌交建設經驗和扎實的技術。

基于這個強項，地鐵公司去地鐵沿線拿地相對更有競爭優勢。不少城市近年推出的TOD項目，常常帶有特定的土地出讓條件。

比如廣州和深圳都曾針對出讓地塊，設置買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗的條件。這個前提一出，該土地對于地鐵公司來說幾乎就是“量身定做”了。

更關鍵的優勢是，一些地鐵公司在土地出讓前，就有機會深入參與到該地塊的軌交站點規劃、技術對接等環節中去。

典型的就如上海申通，其將自己定位為“一級半開發商”，很早就會介入土地的場站規劃。后續在拿地環節，則常以帶方案的方式在招拍掛市場拿地，并引入知名開發商合作開發，從多方面發揮土地最大的價值。

而且站在未來來看，全國多個城市都已經出臺了加速發展城市軌交與TOD模式的相關意見。

比如青島就一直在加速推動TOD發展，去年下半年青島地鐵已篩選出重點TOD項目21個，計劃在三年內全部啟動，拉動投資1000億元。

又比如成都去年發布了《成都市優化交通運輸結構促進城市綠色低碳發展行動方案》，提出到2025年，城市軌道交通開通運營里程達到735公里，基于此加快推動軌道交通TOD開發。

基于各地方政府的大力支持，未來TOD項目的供應只會越來越多，而各家地鐵公司進入開發領域的動作，也會隨之變得更加廣泛而頻密。

比如成都軌道城市投資集團相關負責人就曾表示，2023年集團新開工建設體量較2022年將增長數倍，達到歷史高點。

二、基于優越的項目條件，達成高質量的開發合作

既然地鐵公司們拿的都是TOD，那么項目的交通條件一定是不差的。尤其像廣深這樣寸土寸金的城市，有無地鐵站點對項目單價的影響非常明顯。

在這些發達城市中的許多地區，也卻是出現了以地鐵站點為圓心，沿線形成一個個規模不同的商圈的現象。無論是地鐵上蓋項目的售價，還是商圈租金，都要比周邊其他競品高出一截。

地鐵公司基于手中項目的優越地段和交通條件，使得他們在尋找合作伙伴的過程中，也更容易吸引到更優秀的房企加入。

事實上，許多地鐵公司和外部的合作是很緊密的，尤其是早期。有在股權方面的，也有在項目層面的。

比如去年上半年，廈門經濟特區房地產開發集團有限公司和廈門軌道交通集團有限公司，宣布合并為廈門軌道建設發展集團有限公司，合并之后拿地節奏明顯加快。

而廣州地鐵和越秀地產的合作，就更加密切了。2019年廣州地鐵成為了越秀地產的第二大股東，雙方攜手后幾乎橫掃了廣州全市的TOD項目。

類似的，深圳地鐵也找準了最優質的合作伙伴，其目前為萬科的第一大股東，持股比例約27.86%。雙方不僅合作開發了一批標桿項目，深鐵還從這筆投資中獲取了十分可觀的收益，成為最賺錢的地鐵公司。

在項目層面地鐵公司更加開放，廣州地鐵就曾在2018年與新世界中國合作開發廣州漢溪長隆地塊項目，其后又在2019年6月與保利發展簽訂合作框架協議，共同推進旗下TOD項目開發。

位于上海的80萬方知名TOD項目萬科·天空之城，就是上海申通與萬科上海合作開發的。這個項目TOD特色鮮明，已然成了萬科在TOD領域的一張名片。

有了優越的土地資源，地鐵公司在尋找合作伙伴上從來不需要發愁，一定能夠尋找到最好的合作方。

在TOD上合作，對雙方來說通常都是雙贏，更重要的是，地鐵公司可以在這些合作過程中，密集承接著標桿房企最豐富的開發經驗和最前沿的產品觀念，為地鐵公司的開發獨立奠定扎實的基礎。

三、基于TOD特性引入商業運營伙伴，順勢涉足商業地產

TOD項目涉及的業態龐雜，其中商業可以說是除了住宅之外，最重要的業態。商業業態如果能夠充分地利用軌交站點的人流導入與交通聯動效應，就能夠起到激活整個項目、注入城市活力的作用。

在這方面，地鐵公司早期也十分重視合作伙伴引入。比如深鐵就與卓越商業聯手成立了合資公司，共同運營“崗廈北超級樞紐”商業項目；無錫地鐵則與朗詩控股攜手，雙方圍繞商業運營、物業改造等領域開展合作……

通過引入具有豐富商業開發與運營經驗的房企，不僅能夠有力提升土地價值，更能順勢涉足商業地產，在早期就快速培植自己的多元業態開發與運營能力，不會像許多房企一樣發展多年依然“偏科”。

以自有優勢搶占規劃先機

地鐵公司的獨立開發能力越來越強

除了對外的拿地與合作優勢外，地鐵公司的內部優勢也十分明顯，核心體現在規劃先機、技術協調等方面。

而且與多數房企起家時大多從住宅開發做起不一樣，地鐵公司是完全由TOD項目起家的，一開始就要面對多元業態綜合開發與運營的問題。

而在項目實際推進過程中，地鐵公司能夠基于合作伙伴的幫助，順勢進入多個業態的開發運營領域，向各賽道的標桿企業汲取經驗，開發水平的提升會較許多房企更快、更全面。

一、獨特的規劃對接優勢，助力TOD項目順暢推進

TOD項目的開發較一般地產項目復雜得多，業態復雜、公配繁多、規劃要求細碎、開發周期較長，更別說還有地塊與軌交站點聯通的各種技術難點。

這些問題別說一般房企，即使是頭部房企來做，也難免要頭疼一番。尤其是地塊與站點的聯通，房企與地鐵之間存在信息壁壘，不清楚地鐵建設的具體進度、規劃安排和站點設置。

這就會讓房企在規劃過程中十分被動。一旦地鐵站點、地下規劃要改，項目的規劃也得跟著大改，交通流線組織、業態安排等等都要調整，令人非常頭疼。

這時候，地鐵公司的優勢就完完全全展現出來了。由于消除了信息壁壘，地鐵公司做TOD項目，能夠更輕松地在站點建設與地塊規劃之間進行實時協調，各種建設估算工作也都能做得更加精準。

地鐵公司甚至有機會直接參與前期的法定圖則的規劃與調整當中，提前為項目預留好各種條件。

比如深圳地鐵就曾參與到當地法定圖則的制定環節，前置考慮土地的使用性質、開發強度、配套設施的規劃等要素，為未來項目的順利推進做好預留。

更關鍵的是，地鐵公司因為掌握著地鐵線路的開發節點進程，因此在項目不同的地塊和業態的開發時序上，也可以作出更合理的安排，以達成土地價值最大化，基本上就是擁有“上帝視角”。

地鐵公司甚至可以利用自身資源，在營銷階段為客戶疊加福利。去年11月南寧軌道公司推出的買房送“10年地鐵自由”活動，就是一個典型的案例。

上述特點，使得地鐵公司在TOD的開發上，相比其他房企具有壓倒性的優勢。

雖然它們不是做地產開發出身，但商品房開發早已是高度標準化的東西，比起復雜的地鐵管網工程難度并不會更高。所以在產品打造方面，地鐵公司想要追趕房企也不會花很長時間。

二、基于軌交特色，迅速發展多元業態開發能力

TOD項目作為城市的軌交樞紐，業態通常十分復雜，涵蓋住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店、公配等等。

這對早期缺乏開發經驗的地鐵公司來說是個難題，但依托于各細分領域的標桿合作伙伴，地鐵公司能夠快速提升自身的多元業態開發能力，做到“出道即巔峰”。

比如深圳地鐵就分別成立了深鐵置業和深鐵商業2家下屬企業，其中深鐵商業甚至比深鐵置業走得更遠，其與深鐵置業的發展幾乎是平行的，直至近年才在TOD項目中實現優勢匯集。

根據深鐵官網介紹，目前，深鐵商業的經營物業面積（含商業、寫字樓和酒店）約60萬平米，未來5年經營管理的物業面積將逐步增加至287萬平米。

基于密集的深圳地鐵網絡的建設進程，深鐵的地下商業運營業務其實很早就已經鋪開了，并形成了知名商業品牌“深鐵匯坊”，做出了大批成功的地下商業案例。

據統計，深圳地鐵目前共開發打造了16個地下商業空間，并逐步涉足寫字樓、酒店等其他業態的運營業務。積累多年的商管經驗，無疑為TOD項目的開發帶來了可靠的助力。

又比如成都軌道城市投資集團基于TOD項目的推進，逐步走入了保租房的建設與運營賽道。

據統計，成都軌道城市投資集團在今年中，會有雙鳳橋、崔家店、幸福橋、雙流西等首批TOD保租房項目封頂。目前其已落位并持續推進19000套保租房建設。

基于TOD項目開發而迅速竄升的房源儲備，也快速推動了成都軌道城市投資集團自有租賃品牌的建立。今年其在保租房領域的重要目標之一，就是將“軌道城市·寓見”品牌推向市場。

有這些案例可見，地鐵公司從一開始進入開發領域的時候，其發展成長的路徑就與一般的房企相反。

通常房企是先從住宅開發起步，慢慢拓展到綜合體的開發，一點一點的建立多業態的開發經驗和運營能力。

但是地鐵公司一開始就上了難度，拿的都是TOD，反而呈現出從起步期就全面發展的趨勢，一下子住宅、商業、酒店、租賃等賽道全都進了。而且還可以依托于市場化的合作方，迅速將自己發展為全能“六邊形戰士”。

結 語

說了這么多，其實如果將地鐵公司的核心優勢用一個詞總結，那就是先機。在TOD開發領域，它們總是能在各個方面占盡先機。

而且和房企多年合作下來，各地地鐵公司的獨立開發能力已經強化了許多，并擁有了自己的TOD開發體系。它們很快就不再需要緊密依靠房企的幫助，甚至還可以做到向外進行管理輸出。

展望未來，隨著各地TOD項目的增加，地鐵公司在地產開發行業只會越來越強，而且其競爭力可能真的會是碾壓式的、全方位的，地產行業絕對不能輕視這股力量。 （更多交流，可添加主編微信kiwi52012，請備注姓名+公司+職務）

關鍵詞： 軌道交通 地產行業