這其實是一個YY的命題。
自蘇州2016年開啟限購以來,幾乎每隔一段時間都會有這樣的聲音出現。
【資料圖】
如果你足夠關注蘇州樓市,一定記得2016年10月蘇州開啟限購;記得2019年史上最嚴“511”、“724”新政的加碼;記得2022年蘇州“三限”是怎么一步步破除,又被部分收回的。
三年又三年,蘇州六年的限購走到今日 ,調控的放松、市場的呼吁以及穩經濟的大背景下:仿佛取消真的要一步之遙了。
那假如,假如啊。假如蘇州真的放開了限購,最先受到影響的會是誰?哪些地方會發生變化?房價真的會狂飆嗎?
今天我們就試圖來推演一下,如果真的限購放開,會發生什么。
純屬假設,切勿當真。
平心而論,蘇州現在的買房門檻已經很寬松了。
“三限”里面,要說限售,二手房已經完全不限,新房限售2年。
要說限貸,首付已經一降再降,從首套首貸到二套還清,再到二套未還清,比例分別是3-3-4。連房貸利率也到了歷史新低4.1%。
就剩最后的限購,還把持著6個月社保的底線。 退一步說,真 的想買房的人,也不差這6個月。
因此限購的放開,最大的作用就是進一步釋放購買力。
所以第一步,讓我們一起來設想,在 完全不設買房門檻之后, 蘇 州最先會 迎來哪 部分人群的購買力。
首先蜂擁而至的,大概率是來自全國各地的買房團。
這一點從2022年9月那“兩日游”的窗口期中可以窺見。
在園區新區放開限購的第二天,房產自媒體@鄭州米宅 就已經組織好看房團,準備買票周末殺到蘇州。
◎網傳蘇州看房團行程安排,費用500元/人,統一定高鐵票至蘇州北站。
流程、路線、費用全都有,還清清楚楚的寫著,如成功購房,享受最高購房補貼3000元。
一直關注蘇州市場的溫州看房團也按捺不住。
溫州自媒體@徐老實說房 連夜構思方案,凌晨還在咨詢蘇州本地團隊關于看房的細節。
◎@徐老實說房 在蘇州限購放開后,連夜準備方案咨詢。
據@徐老實說房 團隊分析,不少溫州人對蘇州很認可。而且溫州人普遍有資產焦慮,希望把手里的錢變活,如果蘇州放開肯定會跟進。
不止鄭州、溫州,武漢、杭州、山東也都有看房團蠢蠢欲動。
但還沒等看房團走到蘇州,徐老實凌晨的方案還沒捂熱,2022年9月16日當天,蘇州宣布恢復限購。
假如蘇州現在放開限購,預計這批全國看房團還會再卷土重來,而且有過上次的經驗之后,說不定響應速度還會更快。
其次日常最關注蘇州樓市的,當然還是長三角那些兄弟城市們。
先拿上海來說。
上海和蘇州之間聯系一直很緊密。
如今像昆山、太倉等臨滬板塊首套已不限購,上海戶口買吳江汾湖無需社保就能直接買3套。 這部分板 塊更多解 決了雙城通勤群體的居住需求。
但還有很多苦于沒有上海買房資格、積分不夠,或是夠不到上海核心的群體,也在觀望到底是選上海的新城,還是選強勁的環滬城市,比如蘇州。
假如 上海五大新城還不放 開限購,蘇州此刻放開, 不出意外大量這部分群體會涌現到蘇州,自住兼投資。
南京和蘇州的相愛相殺從未停歇。
早在2020年,蘇州和南京社保、居住年限就可累計互認。對于換城市或雙城工作的人來說十分方便,積分落戶后可不受限購限制買3套。
那對于沒有或不想積分落戶的人來說,假如蘇州放開限購,可能會激活一些南京想要雙城資產配置的高凈值群體。
2022年南京1000萬以上新房成交1981套,全國排名第六,僅次于北上廣深杭,豪宅市場走出獨立行情。
◎2022年千萬級新房成交,1000萬級和3000萬級,南京都排名全國第六。
大膽推測蘇州門檻放開 , 核心 豪宅說不定也會被 南京這批富人 盯上。
畢竟多城資產配置更安全,更何況是省內GDP第一的蘇州。
同時江蘇省內蘇北的購買力也不容忽視。
還記得之前那個段子嗎。 說是蘇州政策被緊急叫 停,是因為其他省內城市有意見。
◎網傳段子:蘇州政策二日游,主要是省內兄弟城市有意見。
雖然是個段子,也不全無道理。
蘇州一向是全國排名前列的移民城市。根據各城市七普人口公報數據統計,蘇州常住人口1274.8萬,凈流入人口530.5萬,占比達41.6%,全國排名第三。
◎蘇州城市“包容”能力排名全國第三,圖源國民經略。
而2018年的一份基于移動大數據的《蘇州外來人口大數據》報告顯示:
在外來人口中,本省其他城市的外地人七成以上來自蘇北。其中鹽城和淮安占比達到了20%以上。
◎2018年,江蘇移動和洞察基于移動大數據的《蘇州外來人口大數據》的報告截圖。
所以假如蘇州放開限購,預計會有大批在蘇州工 作生活的人,賣掉省內老家房子來上車蘇州。
把三四線城市的資產,變成新一線城市的資產。
回過頭來總結,假如蘇州限購放開,最有可能被激活的其實是以下三類購買力:
全國各地投資客群體、長三角自住兼投資群體、省內置換買房群體。
那么這批購買力都來到蘇州以后,最有可能去哪些板塊買房。
可以確定的是,無論哪一類群體應該都會率先選擇園區。
園區是蘇州最值得關注的區域這一點,在外地客群中的認知已經很深刻。
所以不論是投資還是置換,導致園區的核心新房打新會更加困難。千人搖成為家常便飯,中簽率會持續走低到10%或5%以內。
如果允許線下開盤的話,2018年蘇州中心9號當年的開盤名場面,重出江湖也不是不可能。
◎2018年70年產權公寓蘇州中心9號開盤,超3000人預約排隊,圖為奧體中心開盤名場面。
如果倒掛空間足夠大,核心供應量也持續跟上,蘇州的“打新潮”規模說不定會逐漸向杭州靠攏。
除此之外,一部分資金不夠打新核心,自住兼保值屬性更強,但又希望上車園區的群體,會選擇有發展前景的園區板塊。園區的次核心會迅速崛起,比如斜塘、跨塘、車坊、勝浦、婁葑等都會迎來新機會。
跳出園 區,獅山的核心應該也會很搶手 ,但對于外地客群來說不如金雞湖直接,需要一定時間去認知。
而且獅山供應量太小,現在四個新盤總共才不到1300戶,不夠外圍購買力消化。
其余自住兼投資、置換的群體,還會優先傾向四大新城。從板塊屬性來說,太湖新城和高鐵新城預計會更受外地客群青睞。
繼續往下想,當大量購買力涌入蘇州市場,大家最關心的房價會怎么樣。
房價會隨著限購的放開瘋狂上漲嗎?
我的答案是未必。
現在房住不炒的環境下,無論哪個城市都很難再出現一路高歌的情形了。穩健發展才是樓市發展的主基調。
就拿新房來說,只要還存在備案價限價的制度,上漲或許有,過快上漲是不太可能了。
的確從2022年開始,蘇州一些核心區域的項目備案價在慢慢突破限價。
比如園區從4.2-4.5-4.9萬/㎡, 獅山從 3.8 - 4. 65萬/㎡, 吳中太湖新城從3.1-3.4萬/㎡等等。
◎園區核心盤2022年備案價變化。
截止目前,蘇州新房最高備案價還是去年12月領證的萬科朗拾,48950元/㎡,接近破5。
但這個漲幅也是在政府控制范圍內的,小幅的增長。
那如果放開限購,今年的核心盤有沒有可能再 往上?
這里的預測是可能會。不過最多是恢復到限價之前的正常水平,破5破6,不會更高了。
為什么說可能會漲,首先因為今年核心扎堆入市,有項目基礎,比如湖西的三星地塊,早就傳聞奔6也不是沒可能。其次開閘之后,前面已經提到不論哪部分的購買力,核心競爭必然都會大,中簽率會更低。
畢竟價格的上漲和稀缺還是有相當程度的聯系。
那為什么說價格不會太高,如果我們繼續推演下去,房價破6了還要再往上,這時候不排除出現,由于市場過熱被緊急叫停的情況發生。
2016年10月新政,2019年“511”“714”新政,都是過熱調控的典型案例。
所以還是那句話,上漲是能上漲,只不過是有控制范圍的漲,不會失控更不可能狂飆。
那二手房呢,我們還是那個邏輯,看稀缺不稀缺。
二手房雖然不受限價控制,但受核心新房倒掛影響,有能力的都會優先選擇打新,直接高價接盤的不會很多。 況且如果是園區核心的 二手房,還要考慮是否被“九年一學位”綁定, 流通性 大打 折扣 。
除非核心新房“房荒”沒貨了,那核心的二手房會吃香。稀缺的是核心。
剛需房源就更不用說,新房選擇夠多。置換也好變現也好,相信大部分人會選擇快速出手,而不會盲目漲價自持。
其實歷史是一個圈。
曾經的蘇州,頒布過限購,也解除過限購。
2011年,蘇州發布限購令, 樓市迅速降溫 。 直到2014年9月,長達三年的限購令取消。
隨后等來的,是2015年蘇州樓市的熱度火上了央視。 據央視報道, 當年11月蘇州房價環比上漲2.81%,漲幅江蘇第一,超越北上廣深等一線城市,居全國首位。
后來的事大家都知道了,為了遏制瘋狂的市場,2016年10月蘇州再次恢復限購,直到現在。
回顧蘇州樓市前二十年的 調控史,不論是(2011.3-2014.9)的三年限 購,還是(2016.10-至今)的六年限購,皆為 尋常,不過是周期罷了。
過熱就剎車,過 冷就放松 。
本質都是希望市場能夠穩定長效的溫和發展,而不要出現極端的冷熱狀態。
所以假如蘇州放開限購,不會再出現當年那種瘋狂了。 并且可以很確定的是,可以放開,也可以收緊。不必看得太重。
往大了說,我們都只不過是身處時光的一粒塵埃。往小了說,買不買房是因為限購嗎。 ▋
這是City好房和大家見面的第一篇文章,我們決定選擇這個宏大卻又與個體息息相關的話題作為開篇。
盡管立足蘇州,但我們希望內容視野可以更加廣闊自由,帶來有深度、有觀點、有理性的城市生活觀察。這也是蘇州真有好房即將進入下一新階段——「City好房」的本質原因。
接下來,上新計劃內容也會陸續和大家見面。敬請期待。
文:Miao| 出品:City好房
關鍵詞: 二手房成交量
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