當(dāng)前短訊!數(shù)千萬平存量面臨盤活難題,被樓市“剝離”6年的商住房,能否華麗轉(zhuǎn)身?

    來源: 華夏時(shí)報(bào)2023-03-01 15:37:11
      

    東亞首航國(guó)際

    本報(bào)(chinatimes.net.cn)記者張蓓 李貝貝 北京報(bào)道


    【資料圖】

    2023年春節(jié)后,北京樓市重新啟動(dòng),多項(xiàng)提振政策下,熱度漸漸回升。北京大力供地的同時(shí),盤活存量形成有效利用也是重中之重。存量中可盤活的,除了舊改項(xiàng)目以及集體土地等之外,還有一部分可觀體量,就是在2017年商住限令后一直沉寂的,數(shù)千萬平“以商辦名義拿地卻意在商住”的待開發(fā)或待售面積,其總貨值超過8000億元。

    2017年3月26日,京建發(fā)[2017]第112號(hào)文件(簡(jiǎn)稱“326新政”)發(fā)布,全北京商住房市場(chǎng)一夜冰凍。文件以當(dāng)日為界,將“已售”和“未售”劃分兩段,未售的不可再賣給個(gè)人,已售的需個(gè)人購(gòu)房者具備北京購(gòu)房資質(zhì),銀行端則叫停個(gè)人商住房貸款。

    如今,326新政已近6周年,商住市場(chǎng)一落千丈后慢慢平靜,6年來基本被隔離在主流房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。2月26日,多家房企在北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)組織下發(fā)聲,希望能夠在提振地產(chǎn)支持住房消費(fèi)的新發(fā)展模式下,促旗下商住存量獲得新生“契機(jī)”。

    從樓市中被剝離的6年

    “永遠(yuǎn)忘不了那一天。”東亞首航國(guó)際業(yè)主林玫(化名)回想起6年前,聲音仍帶著些許黯然。

    “我2012年6月買了這套40平開間,算小區(qū)里樓層朝向都不錯(cuò)的,當(dāng)時(shí)花了40萬元,1萬元一平,之后商住房市場(chǎng)越來越火,到了2017年初的時(shí)候,中介甚至一周給我打一次電話,每次打電話都說又漲了3到5萬元,看漲這么快,我有點(diǎn)慌,就想著趕緊賣掉,當(dāng)時(shí)已經(jīng)漲到125萬元了!”雖然時(shí)隔六年,但林玫對(duì)于每個(gè)細(xì)節(jié)仍能脫口而出。

    “為了賣房,我在2017年2月把貸款全部還清了,3月份,通過鏈家簽了賣房合同,價(jià)格125萬元。”林玫說。“然后呢?”記者詢問,林玫頓了一下,“然后就出政策了,我們除了最后一步過戶,別的流程都走完了,然后,對(duì)方就沒資格了,就毀約了。”

    東亞首航國(guó)際,位于順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū),2011年12月開盤,商辦類產(chǎn)權(quán),購(gòu)房者多為個(gè)人,因戶型小位置佳,多數(shù)業(yè)主選擇將房子出租,目前40平開間租金約在2800元/月,其中既有住戶也有小公司。

    “326新政”之后,林玫最高點(diǎn)125萬元的房子價(jià)格一路下滑到如今不到60萬元。“跌回原形了。”林玫調(diào)侃,“持有11年,要是政策能有丁點(diǎn)的松動(dòng),我都要趕緊把房子賣掉,怕了,真的,不管什么價(jià)格。”

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),326新政后的一個(gè)月里,北京商住房實(shí)際市場(chǎng)成交跌幅99. 9%,新政前一年間商住房的成交量為67013套,新政后一年間的成交量?jī)H3589套,跌幅94.6%。平均售價(jià)從新政前的44390元/平降為20884元/平。

    唯一令林玫欣慰的是,比起房?jī)r(jià),租金多年來一直平穩(wěn),租11年下來,基本已經(jīng)“回本”。“我是幸運(yùn)的,因?yàn)橘I的便宜,很多在326新政前夕高點(diǎn)入手的業(yè)主們,就沒那么幸運(yùn)了。”

    記者注意到,與商住房市場(chǎng)同步歸于沉寂的,是關(guān)于商住房的聲音。326新政當(dāng)日,各媒體重磅報(bào)道,甚至有媒體用“絞殺”“一劍封喉”來形容新政對(duì)市場(chǎng)的影響。此后,商住房?jī)r(jià)斷崖式下跌,多處未售產(chǎn)品開發(fā)停滯,輿論唏噓之后,時(shí)間推移,商住房逐漸靜默,存在感越來越低。

    彼時(shí),出于符合政策規(guī)定的要求,各中介平臺(tái)紛紛將架上商住房戶型圖中的“床”“廚房”等居住因素去除,僅剩下戶型外框,如鏈家等更加徹底,一律不放圖片,只有私下詢問時(shí),銷售才會(huì)告知房源信息。

    曾紅極一時(shí)的商住樓盤中弘北京像素,出于符合政策規(guī)定的要求,如今在中介app上無圖呈現(xiàn)。

    在云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)中,2017年5月30日(也就是326新政兩個(gè)月后),北京商住房存量超過2.3萬套,按照近兩個(gè)月每月成交124套計(jì)算,去化周期超過15年(同時(shí)期測(cè)算的住宅去化周期為28個(gè)月)。往后推移至2018年2月28日,云房統(tǒng)計(jì),北京市公寓類產(chǎn)品庫(kù)存套數(shù)將近2.8萬套。越來越安靜的市場(chǎng)中,庫(kù)存數(shù)字也在悄然上升。

    進(jìn)退兩難的數(shù)千萬方待售面積

    6年來,被淡出視野的不僅僅是林玫們,更有一個(gè)龐大的群體,就是326新政中被劃分到另一端的“在售、未售”的開發(fā)者們。

    據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示,2009年以來北京市共計(jì)成交945宗商辦用地,規(guī)劃可售面積7514萬平方米;其中已售2628萬平方米,約25.67萬套,未售4886萬平方米,占規(guī)劃可售面積的65%以上,未售中又有4172萬平方米屬于未上市,占規(guī)劃可售面積的55.5%以上,而這些項(xiàng)目全部都是2017年前拿地。

    這些項(xiàng)目距今最短也有6年時(shí)間,北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超對(duì)記者表示,“大量商辦項(xiàng)目出現(xiàn)成本價(jià)(拿地成本2萬元/平左右,加上建造成本,再加上多年的利息成本,合計(jì)在 4萬元/平以上)高于市場(chǎng)售價(jià)的局面,這些項(xiàng)目也因此而‘?dāng)R淺’或‘滯銷’,并長(zhǎng)期占用沉淀了巨額資金,初步估計(jì)貨值8000億元以上。”

    “這8000億元資金,8成以上來自于銀行貸款。”黎乃超說:“每年資金成本罰息多少錢,運(yùn)營(yíng)成本、管理成本多少錢?”

    據(jù)悉,旭輝位于大興的約10萬方商辦地塊已經(jīng)持有8年,拿地價(jià)約10億元,如今開發(fā)停滯。對(duì)此,旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍表示,“財(cái)務(wù)的費(fèi)用已經(jīng)大幾個(gè)億花掉了。我們一直在溝通和做方案,以極低的建安成本加房?jī)r(jià)的形式政府回購(gòu)也好,或者以基金包括銀行的貸款性質(zhì)把它處理掉也好,現(xiàn)在不在乎這個(gè)地能掙錢,能盤活就行。”

    “現(xiàn)在地上全是草,一直放著,要是能做長(zhǎng)租公寓或其他,雖然也在虧損,但畢竟盤活了,它能產(chǎn)生效益。”張志軍說。

    旭輝大興停滯商辦地塊。 截圖自百度地圖

    旭輝大興停滯商辦地塊現(xiàn)狀實(shí)拍圖。 受訪者供圖

    2018年12月,廣州出臺(tái)新政,為個(gè)人打開了商服類物業(yè)購(gòu)買窗口,看似并不重磅的一個(gè)政策,卻在北京激起漣漪,當(dāng)時(shí)多名專家預(yù)測(cè):北京商住離“解禁”不遠(yuǎn)了。此后,多家企業(yè)奔走呼吁,希望能夠解決遺留問題,擺脫困境。

    2023年2月26日,一場(chǎng)由北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)牽頭,20余家房企參與的“北京商住行業(yè)研討會(huì)”召開,據(jù)公開描述,“研討會(huì)的主要目的,即為如何推動(dòng)北京解決‘商改住’‘限購(gòu)限貸’等遺留問題建言獻(xiàn)策。”據(jù)記者了解,該會(huì)議也是行業(yè)6年以來最大規(guī)模的一次圍繞商住房問題的探討。

    會(huì)上,當(dāng)代置業(yè)營(yíng)銷中心總經(jīng)理朱錦繡提到,截止2017年3月25日,公司位于順義的某商辦項(xiàng)目,沒有做任何渠道維護(hù),自然到場(chǎng)客戶達(dá)到1000組,但326新政實(shí)施后,絕大部分客戶因不符合要求,項(xiàng)目銷售停止。

    融創(chuàng)北京城市大宗交易負(fù)責(zé)人兼西長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理張皓表示,融創(chuàng)在2014年通過招拍掛取得的商住項(xiàng)目至今已是第9年。首期成熟交付是個(gè)已達(dá)5000套+的社區(qū),326新政后,融創(chuàng)試圖以“產(chǎn)業(yè)孵化基地、政府保障房回購(gòu)、長(zhǎng)租公寓、外資收購(gòu)做康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)以及發(fā)行Rites等多元化”測(cè)算論證,找尋盤活存量的途徑,都因核心瓶頸“算不過帳”而夭折。

    追根溯源

    北京市為何要出臺(tái)326新政?

    合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為:“初衷還是北京人口疏解,因?yàn)樯套》啃∶娣e、低總價(jià)的特點(diǎn),使得一部分剛需家庭選擇購(gòu)買商住房上車;另一方面也因?yàn)榫幼★L(fēng)險(xiǎn),包括消防,治安等;同時(shí)也背離了政府在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)公建的初衷,沒有滿足配套升級(jí)需求。”

    對(duì)于商住房帶來的居住問題,戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)董事總經(jīng)理劉兵向記者進(jìn)一步詮釋,“拿陽(yáng)光100來說,這本來是個(gè)高檔小區(qū),但是很多業(yè)主租房給小企業(yè),這樣工作居住混在一起,對(duì)居民環(huán)境影響很大,既然有規(guī)劃,那么就應(yīng)明確定位,轉(zhuǎn)成住宅的話,樓宇品質(zhì)會(huì)保護(hù)得更好,樓里辦公的很多小企業(yè),也可以去產(chǎn)業(yè)園區(qū),比如亦莊,會(huì)有對(duì)應(yīng)的這類產(chǎn)品服務(wù)小企業(yè)。”

    記者在2016年走訪商住房時(shí)候曾看到,如網(wǎng)紅盤中弘北京像素,也難以避免居住隱患問題,曾在小區(qū)外掛“夜晚睡覺門反鎖,防偷防盜靠自我”的宣傳條幅。

    2016年,中弘北京像素的外掛條幅。

    多重原因下,為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng),北京市終于施出重錘。然而,刀斬沉疴同時(shí),陣痛也來得極為猛烈。

    從業(yè)主端來看,據(jù)上述北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù),已售出約25.67萬套。而商住房?jī)r(jià)普遍腰斬后,這些業(yè)主的資產(chǎn)大幅縮水,且難以出售。

    這些遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房源如果恢復(fù)流通,將產(chǎn)生什么影響?在前述北京商住行業(yè)研討會(huì)上,匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇表示:這些商住項(xiàng)目單價(jià)一般在2萬—3萬元左右,低一點(diǎn)的在1.4萬—1.9萬元左右。進(jìn)入到市場(chǎng)之后,能夠有效平抑房?jī)r(jià),降低北京的房?jī)r(jià)增幅。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅認(rèn)為,“從建設(shè)和銷售的環(huán)節(jié)來看,在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建造、竣工驗(yàn)收等等環(huán)節(jié),均進(jìn)行了合法審批,在后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造銷售等環(huán)節(jié)也均得到許可,但房子建起來后。突然出臺(tái)禁止賣給個(gè)人的政策,此種做法不利于對(duì)市場(chǎng)主體的利益保護(hù)。”

    從企業(yè)端看,更有遠(yuǎn)多于小業(yè)主持有的另外2/3存量在手。新政前,當(dāng)時(shí)市場(chǎng)追捧下,開發(fā)商獲取商辦用地的溢價(jià)率甚至高達(dá)115%,這個(gè)數(shù)字是遠(yuǎn)高于同區(qū)域同等地段純商辦樓盤售價(jià)的,北京的“商住”大多集中在五環(huán)外,如果作為純商業(yè)出售,吸引力有限,讓開發(fā)商愿意為溢價(jià)買單的,正是“商住”這一形式的存在。

    326新政之后,這些土地售價(jià)低于成本,“動(dòng)”則賠錢,“不動(dòng)”也賠錢。

    黎乃超提到,“在北京,大約有3000萬—4000萬平方米的商辦項(xiàng)目得不到合理利用,造成巨大的資源浪費(fèi)和資產(chǎn)閑置。盤活商住存量的好處是,有利于平抑房?jī)r(jià),增加供給,租售并舉,活躍首都市場(chǎng),增加稅收,化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn),釋放出大量閑置資金。”

    如何解決?

    圍繞如何解決問題,市場(chǎng)觀點(diǎn)集中在兩個(gè)核心上。

    第一是打破“500平分割線”限制。326新政提到,商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米。郭毅對(duì)記者表示:“這使得產(chǎn)品開發(fā)遇到了很大局限,商業(yè)業(yè)態(tài)多樣,比如社區(qū)底商、小鋪面有的只有三四十平米,而目前限定的500平是使用面積,建筑面積會(huì)更高,一刀切管理的話,對(duì)于北京多元化商業(yè)布局存在著不利影響。”

    第二則是取消個(gè)人購(gòu)買限制,恢復(fù)貸款。關(guān)于這點(diǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)議較大。

    黎乃超表示,對(duì)于不同情況應(yīng)該以不同方式處理。對(duì)于3·26新政出臺(tái)前,已經(jīng)開工建設(shè)的商辦項(xiàng)目,無法改成辦公商業(yè)的,只要其土地出讓合同中未約定“不準(zhǔn)銷售給個(gè)人”等限制條件的,應(yīng)該允許個(gè)人購(gòu)買,允許個(gè)人貸款。

    郭毅也認(rèn)為,“一套500平商辦類產(chǎn)品,平均約3萬元/平的話,一套總價(jià)就要兩千萬元,還是一次性付款,這大大局限了商辦面向市場(chǎng)時(shí)候的接受的人群和接受度。”

    在現(xiàn)有基礎(chǔ)上想方設(shè)法釋放土地價(jià)值,是更為現(xiàn)實(shí)的問題。和林玫的想法類似,企業(yè)多數(shù)對(duì)于“賺錢”已無執(zhí)念,“盤活”是第一要義。

    綠地北京公司副總李志祺對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,綠地在北京的商住項(xiàng)目有相當(dāng)高的比例位于各園區(qū)中。急需園區(qū)放松企業(yè)入園限制,同時(shí)考慮利用現(xiàn)有存量商辦改造為長(zhǎng)租公寓的模式,完善園區(qū)配套設(shè)施,解決入園企業(yè)住宿困難的局面,以此提高商業(yè)辦公項(xiàng)目對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力。

    改造成長(zhǎng)租公寓或者養(yǎng)老、人才類公寓,從而搭上如今證券化的順風(fēng)車,是很多企業(yè)期待的,但前提是“能住”。也有的想通過政府回購(gòu),甚至貼補(bǔ)嫁妝,將地塊送回“娘家”。

    記者了解到,北京曾有“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房”的實(shí)施案例,2016年發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》將該模式定義為“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住”。

    據(jù)媒體報(bào)道,當(dāng)時(shí)的應(yīng)用案例,是樂成集團(tuán)旗下的雙橋恭和家園,其是以“按份共有”方式銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。即:投資商持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán),95%份額出售給家有60歲以上老人的居民。養(yǎng)老設(shè)施居室之外的其他公共養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施由建設(shè)單位持有100%產(chǎn)權(quán)。”

    這其中,可以買賣的是95%購(gòu)房者持有產(chǎn)權(quán),年限50年,但條件是,買房或者租房的人家中必須要有60歲以上的老人。

    黎乃超表示,該案例的解決方案,或許可以為目前的商住困局,提供一些啟發(fā)思路。

    責(zé)任編輯:張蓓 主編:張?jiān)?/p>

    關(guān)鍵詞: 旭輝地產(chǎn)

    責(zé)任編輯:sdnew003

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