說說房產稅那些事：納稅人及納稅時間

(資料圖)

從房產稅的性質來看，其屬于財產稅，財產稅的納稅人通常為財產的所有者。對于房產稅來說，其納稅義務人為征稅范圍內的房屋產權所有人。

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LAODINGJIESHUI

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上篇文章“ ”，和大家分享了房產稅中的“房產”的界定及征稅范圍。本文和大家聊聊誰需要繳納房產稅及什么時間繳納房產稅的問題。

誰是房產稅的納稅人

從 房產稅的性質來看，其屬于財產稅，財產稅的納稅人通常為財產的所有者。 對于房產稅來說，其納稅義務人為征稅范圍內的房屋產權所有人。 但是，在實務中，由于房屋的性質、無產權及存在產權糾紛等影響因素的存在，房產稅的納稅人不僅僅為產權所有人，其他當事人也可能成為房產稅的納稅人，這需要大家予以重點關注。

（一）《房產稅暫行條例》的相關規定

《房產稅暫行條例》第二條規定：房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人。

針對上述規定，具體分析如下：

1、產權所有人。產權屬于國家所有的，因為國家屬于抽象概念，無法成為納稅人，所以房產的經營管理單位為納稅人；產權歸集體和個人所有的，集體單位和個人為納稅人。

簡言之，針對產權明晰的房產，由產權所有人繳納房產稅。

2、承典人。產權出典的，由承典人繳納房產稅。

所謂產權出典，是指產權所有人將房屋、生產資料等的產權，在一定期限內典當給他人使用，而取得資金的一種融資業務。這種業務大多發生于出典人急需用款，但又想保留產權回贖權的情況。承典人向出典人交付一定的典價之后，在質典期內即獲抵押物品的支配權，并可轉典。產權的典價一般要低于賣價。出典在規定期間內須歸還典價的本金和利息，方可贖回出典房屋的產權。

由于在房屋出典期間，產權所有人已無權支配房屋，因此，稅法規定由對房屋具有支配權的承典人為納稅人。

3、代管人或使用人。

（1）產權所有人、承典人不在房屋所在地的由房產代管人或者使用人納稅。

由于房產屬于不動產，按照現行規定，房產稅在屬地繳納，因此，如果產權所有人、承典人不在房屋所在地的由房產代管人或者使用人納稅。但是，實務中，對于異地房產，產權所有人也可以直接繳稅，不必非得由代管人或者使用人繳稅。

（2）產權未確定及租典糾紛未解決的亦由房產代管人或者使用人納稅。

所謂租典糾紛，是指產權所有人在房產出典和租賃關系上，與承典人、租賃人發生各種爭議，特別是權利和義務的爭議懸而未決的。

對于產權未確定或租典糾紛尚未解決的房產，規定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強征收管理，保證房產稅及時入庫。

（二）其他房產稅相關政策的規定

1、無租使用房產納稅人的確定

《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第一條：關于無租使用其他單位房產的房產稅問題

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

根據上述規定，應稅單位和個人無租使用其他單位的房產，不論所使用的房產是否屬于應稅房產，均依照房產余值代為繳納房產稅。但是，如果出租人為應稅單位并且已經按照規定繳納了房產稅，本著不重復征稅的原則，那么無租使用人不用再行繳納房產稅。

2、融資租賃房產納稅人的確定

由于融資租賃的特殊性，雖然在形式上租賃財產的產權在租賃期間并沒有發生轉移，但是，實質上其屬于轉讓財產性質的租賃，因此，對于融資租賃房產，有必要明確房產稅的納稅人。

《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第三條：關于融資租賃房產的房產稅問題

融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

根據上述規定可以看出，針對融資租賃房產，由承租人從價計征繳納房產稅。

房產稅什么時間繳納

《房產稅暫行條例》第七條規定：房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

上述規定，只是針對房產稅納稅期限的規定，至于納稅人取得房產，什么時間開始繳納房產稅，并沒有明確規定。具體的納稅義務發生時間，由后續相關稅收政策予以明確。

（一）自建房產的納稅時間

財稅地字[1986]8號附件《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行法規》中對于自建房產何時繳納房產稅做了如下規定：

1、原有房產

納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。這里的“原有房產”是指《房產稅暫行條例》實施前持有的房產。

2、新建房產

（1）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。

這里的“建成”之日如何判斷呢？個人認為可以參照企業會計準則的規定，即“達到預定可使用狀態”之日。從財務核算的角度來說，自建的房屋達到預定可使用狀態時，會計上就應該做在建工程轉固處理，在轉固的次月繳納房產稅。如果會計上沒有轉固處理，但是房屋已經投入使用，則在實際投入使用的次月繳納房產稅。

（2）納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。

（3）納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按法規征收房產稅。

如果新建房屋在辦理驗收手續前已使用或對外出租、出借，結合第（1）條并參照國稅發[2003]89號的相關規定，應從使用或出租、出借的次月起，繳納房產稅。

另外，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照法規征收房產稅。

（二）外購房產的納稅時間

《國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）對外購房產的納稅義務發生時間規定如下：

1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅。

針對新建商品房，在實務中，房屋交付后，購買方就有權使用房屋，但是，由于產權證書的辦理往往滯后于房屋的交付，為保證房產稅及時入庫，所以將納稅義務發生時間提前到房屋交付使用的次月。

2、購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅。

3、出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。

對于出租、出借房產要注意合同協議約定的出租、出借開始日及實際交付出租、出借房產日這兩個日期，公告以實際交付做為房產稅納稅時間的依據，并沒有考慮合同協議規定的開始日。

4、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

（三）融資租賃房產的納稅時間

《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第三條：關于融資租賃房產的房產稅問題

融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

另外，大家還需要關注房產稅納稅義務的終止，即什么時間就不需要繳納房產稅了，具體規定如下：

根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條的規定，納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

以上是筆者對房產稅的納稅人及納稅時間所做的簡要分析，希望能對大家更好的理解房產稅帶來一定的幫助。另外，在分析時難免存在不足，歡迎大家批評指正。

PS：下篇文章“說說房產稅那些事之三”將重點解析房產稅的計稅依據（尤其是從價計征的計稅依據），敬請期待！

PS：下篇文章“說說房產稅那些事之二”將重點解析誰需要繳房產稅（納稅人）、取得房產什么時間繳納房產稅（納稅時間）及房產稅有哪些稅收優惠，敬請期待！

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