央行、銀保監會在2月24日發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》(以下簡稱《意見》)征求意見稿中指出,擬加強住房租賃信貸產品和服務模式創新,拓寬如房地產投資信托基金( REITs )等住房租賃市場多元化投融資渠道,引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。
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《意見》征求意見稿圍繞住房租賃供給側結構性改革方向,以商業可持續為基本前提,重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展,為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。
央行在起草說明中指出,近年來,相關部門出臺了多項支持住房租賃市場發展的政策措施,地方政府、市場主體積極參與,探索加大租賃住房供給。部分金融機構創新推出了相關金融產品和服務,取得了積極的成效,形成了有益經驗。為了加強和改善住房租賃市場發展金融服務,加快住房租賃金融市場規范發展,相關監管部門研究并起草了《意見》。
上海金融與發展實驗室曾剛表示,“租售并舉”是我國構建房地產市場長效機制的總體方向,其中發展住房租賃市場是構建重要方面之一。因此,為住房租賃市場提供多元化的融資渠道,將有助于房地產市場的總體發展。
加大租賃住房開發貸等多種信貸支持力度
《意見》征求意見稿擬加強住房租賃信貸產品和服務模式創新,并對各類貸款的年限進行了規定。
“支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款,期限一般3年,最長不超過5年。商業銀行應根據各類主體的現金流及房地產開發風險特點,建立完善的開發建設貸款審批機制和風險管理機制,提高貸款審批效率和管理水平。”《意見》征求意見稿中指出,鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款,期限最長不超過30年,貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。
《意見》征求意見稿還擬要求支持發放住房租賃經營性貸款,金融機構可向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款,允許經營性貸款置換開發貸款,期限最長不超過20年;對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款,期限最長不超過5年。
有地產分析人士指出,信貸方面的支持或將成為未來金融支持住房租賃市場最重要的陣地。目前金融支持租賃不到位,主要體現在信貸量和信貸成本上。加大金融機構針對信貸的支持力度,并加以規范,有助于未來金融機構在相關領域的具體執行。
實際上,央行“力挺”住房租賃市場的意圖早已有所顯現。早在2020年,央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》中,就已為住房租賃市場打開了“綠燈”,住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。
易居研究院研究總監嚴躍進表示,針對住房租賃的信貸業務內容豐富,覆蓋了住房租賃的各個環節。如《意見》征求意見稿中明確,發放租賃住房團體購房貸款,將有助于后續相關企業加快收儲閑置房源。
將發展住房租賃市場REITs等投融資渠道
此次《意見》征求稿中還提及,相關金融監管部門擬拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道,包括支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券,拓寬住房租賃企業債券融資渠道,創新住房租賃擔保債券( Cover Bond),穩步發展房地產投資信托基金( REITs )等。
“以前我國REITs主要應用于基礎設施建設等領域,較少運用在房地產領域,這主要是為了防止房地產市場出現過熱的現象。”曾剛告訴新京報貝殼財經記者,從當前市場情況來看,探索REITs這種權益類融資渠道十分必要,這可以降低房地產開發企業等相關融資主體的債務杠桿率,在拓展其融資資金來源的同時,還可以優化企業的融資結構,降低債務風險。
此前多位市場人士亦建議住房租賃市場可以試水通過REITs等渠道進行融資,這有助于住房租賃市場的存量項目進行盤活,對住房租賃市場的發展起到積極作用。
曾剛表示,REITs等創新型融資渠道需要確保資金用于住房租賃相關項目,而非用到商品房的建設中去,防止監管套利,否則將背離我國當前建設“租售并舉”房地產市場長效機制的初衷、醞釀風險。
對此《意見》征求意見稿中已經有所考慮。《意見》征求意見稿擬將加強和完善住房租賃金融管理。嚴格住房租賃金融業務邊界,嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。加強信貸資金管理,規范直接融資產品創新,建立住房租賃金融監測評估體系,防范住房租賃金融風險。
此外,嚴躍進表示,《意見》征求意見稿在綜合金融服務方面做出了明確要求,如銀行后續可開展開戶、結算、咨詢、現金管理等業務,這將對銀行業務創新等都有積極的啟發意義。
新京報貝殼財經記者 姜樊
編輯 王進雨
校對 張彥君
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