就在昨天,蘇州2023年首場集中土拍落幕。
(相關資料圖)
11宗涉宅地塊共吸金140億元,3宗觸頂搖號,5宗產生溢價,最高溢價率為15%,6宗底價成交。
獅山永和村地塊競價14輪后,進入搖號環節, 成交總價57840萬元,成交樓面價30475元/㎡,溢價率15% ,由朗詩搖號競得。
向陽路地塊經過81輪報價, 進入搖號環節 ,成交總價為315828萬元,成交樓面價為27025元/㎡,溢價率15% ,由建發搖號競得。
園區湖西原三星地塊競價65輪后,共31家房企將集中搖號,被華潤置地搖號競得, 成交總價364268萬元,成交樓面價35650元/㎡,溢價率15%。
蘇州這一輪的土拍,和2月21日的杭州頗為相似,熱度離不開優質地塊的助推。
房企投資信心回升,深耕房企持續拿地,但是對于房企來說,投資仍然集中在優質地塊的“刀刃”上。
1、大獅山板塊時隔6年多,地價再突破3萬元/㎡大關
昨天上午十點,獅山永和村西地塊開拍后一分鐘即超過最高限價,進入現場搖號階段,成交價5.8億,樓面價30475元/㎡,溢價率15%。
該樓面地價僅次于2016年9月23日成交的仁恒運河時代項目(31050元/㎡),時隔6年有余大獅山板塊地價再度突破3萬元/㎡大關。
同時,相比建發縵云和金新城金獅印象苑,該地塊的成交樓面價上漲幅度在8%左右。
2、次核心的優質地塊也聚焦市場熱度
向陽路地塊處于獅山和木瀆板塊的交匯地帶,地段位置不如永和村西地塊那么核心,但是該地塊仍舊激起房企的激烈爭奪,經過81輪車輪戰后,也進入了搖號階段。
這也反映出房企對今年蘇州樓市的預期:在核心板塊熱度走高、拿地難度加大的同時,投資方向轉向次核心的高素質地塊。
當前蘇州樓市分化加劇,今年的房企投資目標會更加聚焦城市核心板塊的優質地塊,對市場的選擇分化會更明顯,但與此同時,部分房企也會更加關注次核心的一些高素質地塊。
新區獅山板塊和園區一樣,皆位列蘇州樓市的頭部價值梯隊,無論是掛地還是開盤,都會聚焦全城的目光。
去年獅山的土地市場共出讓了4宗涉宅用地,且皆位于核心地段。其中大悅風華苑首開616組客戶搶186套房源,中簽率30.2%,選房當天即售罄,其他三個項目也預計將于今年入市,值得關注。
2023年,獅山板塊將有3個樓盤待入市,分別為建發縵云、金新城金獅印象苑、仁恒項目,還有首批次集中土拍成功出讓的2宗涉宅用地,分別為朗詩永和村西地塊和建發向陽路地塊。
建發縵云
建發縵云位于高新區獅山街道竹園路北、淮海南街東,這是建發「新現代」系列產品首入蘇州。
根據規劃,項目擬建14幢23-26F高層,容積率2.5,總戶數有688戶。
蘇州建發·縵云效果圖 以實際交付為準
共有三大戶型,建面分別約162㎡、189㎡、239㎡,全四房設計,南北雙陽臺,一梯一戶。
項目地理區位十分優越,享受獅山核心配套。周邊都是剛剛交付的小區,邂灣瀾庭、上賢府、鉑灣瀾庭,居住氛圍濃厚。優質學區加持下,項目周邊的二手房基本在5萬元/㎡左右。
金獅印象苑
項目位于獅山街道玉山路北、移動蘇州分公司東,就在大悅風華苑項目的西南面。
項目規劃打造6棟14-17F的小高層住宅,僅184戶,戶型建面約188㎡和218㎡兩個大平層。
項目約1公里范圍內有距離3號線獅山路站,龍湖獅山天街、紅唐購物中心和淮海街,生活便利度較高。
項目周邊集合了優質的教育資源:新區實驗小學濱河路校區、新區實驗初中金山路校區等。
地塊周邊二手房均價在3.5-5.4萬元/㎡,存在一定的倒掛。
仁恒項目
項目位于獅山街道玉山路南、塔園路西,就在新港名馨花苑的東面。
項目位置非常好,屬于獅山核心區域,周邊二手房價格在4-5萬元/㎡。
同時根據35號地塊投資監管發展協議,住宅裝修成本不低于3000元/平方米,且不高于6000元/平方米。地塊內可設置住宅總戶數不超過320戶,住宅戶型面積不小于160平方米(包含公攤面積及套內面積)。
獅山板塊去年拍出四宗宅地中只有該項目暫時還未公布規劃,入市時間或將在今年下半年了。
以下為搖號地塊詳情:
獅山永和村西地塊
蘇地2023-WG-6號位于高新區獅山商務創新區名尚花園東、吳前港綠化地南,占地面積10544.3㎡,容積率1.8,起拍樓面價為26500元/㎡,靠近大悅風華苑和金新城金獅印象苑。
周邊配套方面,項目近紅唐購物中心、淮海街、龍湖天街等大型商業體,距離軌交3號線獅山路站點也不遠,生活配套豐富。地塊周邊集合了新區實驗小學濱河路校區、新區實驗初中金山路校區等優質的教育資源。
這塊地的東邊就是 大悅風華苑 ,備案均價4.65萬元/㎡,目前已經清盤,南邊是 金新城金獅印象苑, 規劃打造6棟14-17F的小高層住宅 , 僅184戶,容積率1.8,有建面約188㎡和218㎡兩個大平層戶型 ,預計將在4月左右開盤 ,價格可參考大悅風華苑的備案價(均價4.65萬/㎡),甚至可能更高。
地塊周邊二手房均價在3.5-5.4萬元/㎡,存在一定的倒掛。
地塊要求:裝標不低于3000/平,不高于6000/平,總戶數不超過105戶,戶型面積不小于160平。
今年的獅山核心板塊新房供應量豐富,且清一色的大平層豪宅,高端改善置業者的選擇面大為增加,同時板塊競爭更為激烈。
從規劃條件來看,該地塊未來將打造高端大平層豪宅,且入市價格或將在4.65萬元/㎡以上,高于大悅風華苑。
向陽路地塊
蘇地2023-WG-9號位于高新區獅山商務創新區向陽路南、汾湖路東,占地面積48693.8㎡,容積率2.4,起拍樓面價為23500元/㎡。
地塊距離上瑞閣不遠,距離地鐵5號線石城站、汾湖路站也很近,出行便利。
商業配套上,乘坐地鐵1號線從汾湖路站出發,兩站可達金鷹國際購物中心,1號線轉3號線,三站可達獅山龍湖天街。
除了地塊旁側的幼兒園用地,周邊還有獅山實驗小學(竹園路小學)、蘇州高新區第一中學、蘇州外國語學校等,未來業主孩子的教育完全不用愁。
醫療配套上,距離明基醫院也非常近。
自2020年上瑞閣售罄后,向陽路片區就進入了斷供狀態,上瑞閣備案均價為3.2萬元/㎡,而當時獅山的新房價格普遍在3.8-3.9萬元/㎡,如今獅山核心備案均價已經達到4.65萬元/㎡,該片區的房價或將重新定義。
地塊要求:裝標不低于2000/平,不高于4000/平,總戶數不超過860戶,面積不小于120平。
這塊地原是一宗研發辦公樓地塊,就在去年12月初,該地塊被調整為居住用地。
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