資訊頻道
春風還沒吹來但樓市之風已現，各地房地產市場蠢蠢欲動。
【資料圖】
2月16日，網絡上流傳一張建發房產與廣西南寧部分銀行合作，購房者的貸款最長可以貸至100歲的海報。
前幾天位于上海市外環外閔行主城區的招商一新盤完成認籌，認購率達400%，認購人數超1440組，意味著上海外環樓市將再現“千人搖”。上一次出現“千人搖”場景還要追溯到2020年。
2023年蘇州首場土拍結束，6宗優質地塊全部順利成交。其中1宗觸頂搖號，4宗底價成交最高樓面地價3.565萬/㎡最高溢價率15%。
最近這樣的利好消息越來越多，但這些新聞很難拼湊出樓市當下真正的運行狀態，很容易一葉障目。最權威最有指導意義的還是每月發布的國家大中城市70城房價，這不最近剛剛發布了1月份的70城情況。
值得注意的是，這是自2022年2月以來70城房價整體首次出現止跌現象，而且是春節前的1月份更為難得。
2月16日，國家統計局公布了2023年1月份70個大中城市住宅銷售價格，新建商品住宅銷售價格環比止跌，環比上漲城市數量增加至36個，較上月增加21個，鄭州、武漢、重慶、天津等多個城市房價止跌回升。
一線城市仍然表現出較強的活力，一二手房銷售價格同環比齊漲，其中環比更是由降轉漲，新房漲0.2%，二手房漲0.4%。這是市場好的一方面，但整體來看還是尚未出“病房”的狀態。
但是二手房市場整體數據并不好看，二手房市場歷來有“套現市場”的說法更能反映市場供需狀態。
二手房整體同比下降3.8%。二手房價格指數整體環比已連續17個月下降。此外，二手房價同環比漲跌城市數量并未有大的變化。具體來看，70城二手房價格同環比上漲城市數量分別為13個和6個，八成以上城市二手房價格還在降。
新房市場更容易受到區位供求度、價格斷層、學位、市場營銷、政策變動影響，某個月份突然大漲并不奇怪，二手房市場如果能夠連續三個月以上量價齊漲才可以說明市場真的好轉了。
“提前還貸”與“售樓處擠爆”這樣看似對立的魔幻場景現在正在上演，那么哪一個會是真相呢？
先說說提前還貸的事，提前還貸也并不是最近才有的事疫情以來就有了只不過這兩年更甚，還錢倒是比借錢還難，銀行一說就是半年排隊起步有些還要收罰息，就算是這樣也擋不住大家還貸的熱情，要不怎么會有年增18萬億的存款的呢？
那為啥大家一窩蜂的提前還貸？有專家說本質上是因為大家對樓市已經徹底失去了信心，開始上演還貸擠兌潮。
社長并不這么覺得，首先“還貸潮”并不是這幾年才有的，以往樓市走低利率下行的時候也發生過，從過去的情況來看影響不是很大。其次一是存量房貸利率與新增房貸之間的利差較大，可能算下來要多付幾萬乃至幾十萬的利息。始于2021年三季度末的房貸利率下調周期，到2022年12月末，新增個人住房貸款平均利率累計降幅在125bp左右，部分購房者選擇提前還貸主要是節省長期房貸的利息支出。
二是過去一段時間國內宏觀經濟放緩，理財市場乏善可陳，并且存在一定投資風險，導致這部分群體對未來投資市場預期回報偏悲觀，因此選擇收回投資資金提前還貸。此外還有部分為存量購房者提供按揭貸款置換的行為，也是引發提前還貸行為的一個重要因素。
根本原因還是大家感覺提前還貸更劃算，在資金各種配置中讓成本最小化、收益最大化，沒什么好指責的。就算是目前行情大好只要利率不上行這波潮流短期還很難消失。
不過還是有必要化解還貸潮可能帶來的擠兌風險。官方當前一方面要穩定樓市，并徹底消除爛尾樓可能出現的風險；另一方面還要從宏觀經濟基本面著手，穩定了經濟，股市和理財產品收益率回升，收入預期看好，并同時做好社會保障體系建設，讓人們敢買房敢改善住房，那提前還貸潮自然會消減不少。
“售樓處擠爆”的新聞最近很多，也不只是一個地方甚至之前冷凍行情的深圳都出現了，上海2月日均成交量500多套，業內預計3月能達到2萬套，達到上海樓市的牛線。一般認為，連續三個月成交量超過牛線，就是妥妥的牛市。二線城市中，在限購松綁上給出最大誠意的蘇州、南京和武漢，都迎來了成交量的大幅反彈。另外，成都、東莞、佛山、寧波、濟南、青島、天津，也都出現了肉眼可見的回暖。這一點，正在看房的人應該感受很明顯。
如果是往年，社長一般傾向于認為這是季節性的小陽春，短暫地漲一漲。但現在的形勢確實有些不同。一是，樓市確實已經冷了很長一段時間，房價和地產商都被迫擠掉不少泡沫。二是，現在的政策對買房人有各種利好刺激，從購房資格，到房貸利率、首付比例、貸款年齡，再到審批流程，大開方便之門。
不僅武漢市，無錫市、天津市等多地也調整了商業貸款利率，其中鄭州首套房貸款利率最低降至3.8%，天津部分銀行首套房貸款利率下調至3.9%。四川省也表示，將支持符合條件的地方動態調整首套房貸款利率下限。連云港市等地也對公積金貸款額度進行了調整。不難預見今年政策利好力度很可能會遠超往年。
“提前還貸”與“售樓處擠爆”其實并不矛盾，只是樓市的不同面，兩者并不矛盾。擠爆的售樓處并不代表行情全面復蘇，提前還貸也不都是大家失去了信心。
在地產人忙著搞業績的時候，市場政策似乎又出現了不同的聲音。
財聯社2月15日電，經濟日報發文表示—— "當前，一些熱點城市的熱度迅速回升，可能面臨新一輪房價上漲壓力，應該謹防投機炒作風氣卷土重來，房地產調控政策在支持剛需和改善性住房需求的同時，要防止房價重回過快上漲軌道?！?/p>
前兩天又有文件重申「房住不炒」，還要出手整頓經營貸。很多人懷疑這政策調整沒誠意啊，不會給三棗又打一棒。首先經營貸歷來都是違規的，政策調控目的一直是支持剛需和改善需求。其次現在的支持力度遠不及15年那波很多政策工具還沒完全打開，還是希望樓市能夠溫和下來。當官方整體意見是支持買房者的時候，往往就是有利的時候，至于是不是最好時機沒人能琢磨明白。
社長是希望樓市可以復蘇的，不說“千樹萬樹梨花開”，至少春風多來點。不能老指望專家和媒體人來喊話買房挨罵，你得讓買房人把賬能算得過來有利可乘大家才會買賬。
版權與免責聲明：
1 本網注明“來源：×××”（非商業周刊網）的作品，均轉載自其它媒體，轉載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責，本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者，文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實，不對您構成任何投資建議，據此操作，風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題，請在30日內同本網聯系。
