【全球新視野】監管、銀行出手，房貸轉經營貸操作空間收緊

南方財經全媒體記者 吳霜，實習生楊蕾、劉蕾岑 上海報道

(資料圖片)

“現在房產抵押貸款利率低至3.65%，利息低，還可以高成數，多一筆資金在手。”近期，不少貸款中介熱衷于推薦房抵貸。殊不知，去年年底以來，監管不斷就違規轉貸問題發布“風險提示”敲響警鐘。

從2月17日中國銀保監會集中披露的銀行罰單來看，違規發放貸款也成為了銀行領罰的重災區。

然而，存量房貸的利息與新房貸款的利差，以及與小微企業經營貸的利差，使違規轉貸行為依舊有利可圖。在此背景下，貸款中介仍在賣力營銷，“幫助”客戶將房貸轉為經營貸；但在銀行端，記者多方走訪調研發現，審批通道正在收緊，違規“轉貸”或在嚴密的審核之下，失去操作空間。

“風險提示”加罰單，監管態度明顯

去年12月20日，中國銀保監會消費者權益保護局發布《關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風險提示》，明確指出將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

今年2月10日，遼寧銀保監局又發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，提示違規“貸款中介”以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

除了對消費者進行提示外，銀保監會開年對銀行此前出現的違規轉貸行為進行了公示和處罰。

今年2月份集中披露的行政處罰顯示，民生銀行因為小微企業貸款風險分類不準確、小微企業貸款資金被挪用于房地產領域等14宗罪被行政處罰8970萬元；江西新建農村商業銀行因個人綜合消費貸款用于購房、個人經營性貸款為房地產開發項目墊資、流動資金貸款為房地產開發項目墊資等，被罰120萬元，相關責任人一同被罰；中國銀行因小微企業貸款資金被挪用于房地產領域等案由被罰3280萬元；招商銀行濟南分行因“流動資金貸款資金管理不盡職、對個人經營貸款管理不盡職、對房地產開發貸款資金使用管理不盡職、銀行承兌匯票貿易背景審查不盡職、保理業務資金管理不盡職，嚴重違反審慎經營規則”，被監管罰款155萬元。

利差擴大是違規轉貸的主要動力

今年以來，多地下調了首套房的貸款利率。根據中指研究院不完全統計，2023年1月，全國調整利率下限的城市接近20個，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。此外，廣東省的部分城市階段性取消了首套房貸利率下限，如肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門等。

在利率方面，一些地區已經低于4%。存量貸款和新購房貸款之間的利差擴大。福州、廈門首套房貸利率下限自1月31日起，從此前的4.1%下調至3.8%。廣州最新的房價利率雖仍維持在4.3%的水平，但相較于以往的最高點——2021年8月二套房利率不低于6.05%來說，已經低出不少。強二線城市鄭州最新的房貸利率為3.8%，而此前首套最高達到過6.37%。

存量房貸的持有者眼看著貸款利率不斷下行，投資利率也不及預期，自己卻要每月承擔高額利息支出，他們有些選擇提前還款以少還利息；還有一些則將目光投向了房貸轉經營貸。

從本質上來說，個人住房貸款是一種消費貸款，是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。而經營貸顧名思義，主要是用于借款人流動資金周轉、購置或更新經營設備、支付租賃經營場所租金、商用房裝修等合法生產經營活動的貸款。經營貸能夠幫助企業正常運營，創造社會價值，增加社會財富，是國家支持實體經濟的一種體現，這也是近期，經營貸，小微企業貸款等利率不斷降低的原因。

廣州的一位貸款中介告訴記者，他們可以幫助客戶把房貸轉為經營貸，主要流程包括：1、準備資料去銀行申請 ；2、上門評估；3、銀行出批復結果；4、安排墊資；5、涂銷；6、直接入押放款。其中，他們可以提供墊資，墊資的月利率為2%-3%，也就是說200萬的貸款，需要支付一筆4至6萬的過橋費；他們還可以提供房抵貸所需的一切企業資料，流水等，并且有“貸后管理”，以規避銀行的貸款流向審查。中介稱，他們可以幫助貸到房屋總價值的九成，收取貸款金額2%的服務費。

銀行審核收緊，違規轉貸空間壓降

據貸款中介的介紹，整個流程看似天衣無縫。

記者走訪調查了多家銀行發現，想要貸款成功，或許并不那么容易。雖然各地各銀行房抵貸的審核標準各不相同，但總體來說較為嚴格。

沈陽農村商業銀行的客戶經理對記者表示，經營貸最高額度300萬，利率在3.85%-4.35%范圍內，放款較為嚴格。房產上的準入門檻是每平米價格達到7500元以上，還需要符合兩個條件，一是個人信用評分在500分以上，二是房產每平米價格達到1萬元及以上。申請時需要提供商業流水、個人卡或對公卡、業務合同、牌匾，出入戶小票、納稅額等。

這位客戶經理表示，房抵貸目前實行的標準和規定一直會持續到3月末，之后可能會有變動。

招商銀行北京一支行的客戶經理也表示，目前房抵貸的政策會在3月結束。她表示，經營貸利率在3.25%-3.35%之間，最長期限10年，且最高額度不會超過該房產價值的70%，1000萬以內。此外，和其它銀行不同的是，該行的三方抵押僅可是直系親屬。至于證件要求，該行要求公司提供近半年流水、營業執照、辦公場地使用證明以及業務合同等等。

一些銀行則對房產的情況和企業流水提出了更高的要求，招商銀行武漢一支行的貸款經理介紹稱，該行的房抵貸業務需要客戶出示營業執照，并且需要法人名下的房子在主城區、房齡不能超過20年。經營放貸需出示對公流水，如果對公流水過低、不符合該銀行對公司所在行業的界定標準，則需要檢查個人或親屬的流水。即使公司的流水過關，但如果征信等級較低，銀行也會考慮不予通過。

其實，銀行對于經營貸違規流向樓市并不是無跡可尋，只要審查借款人及其親屬、關聯賬戶的銀行流水，就可發現蛛絲馬跡。

寧波銀行上海一支行的貸款經理，經營貸一般需要查看個人或親屬的流水、對公流水與年納稅報表，以體現借貸人的收入與還款能力。此外，還需要客戶出示公對公或個人對個人的合同，以防借貸資金流向股市、房市。

從短期看，“房抵貸”似乎是花了一小筆錢，省了一大筆利息。比如，如果真如上述貸款中介所言，消費者一筆200萬的房貸轉抵押貸需支付大概6到8萬的費用，按2%的利差來算每年減少4萬的利息支出。但從長期看，由于大多房抵貸規定每年歸本，很多客戶需墊資過橋，而過橋利率一般較高，以月利率2%來算年化就高達24%，這樣算下來，貸款利率遠高于房貸利率。倘若所抵押的房產價值變低，實際資金成本會更高。

除了財務風險外，根據遼寧銀保監局的提示，利用經營貸等置換房貸，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任，違規使用將會被提前收回貸款。此外，部分“貸款中介”獲取消費者貸款信息等個人信息后，在消費者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴重侵害消費者合法權益。

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