【環球新要聞】龍湖評級上調，海外資本市場審慎樂觀復蘇 | 新地產

作者 | 梁秀杰

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編輯 | 夏縣明

視覺 | 楊凱

責編 | 韓瑋燁

當下房地產市場正經歷從全面下行向復蘇轉向的關鍵時期，行業變革形勢之下，任何風吹草動都會觸動市場敏感的神經。

01 一個積極信號，首次上調中國房企展望

2月9日，標普確認龍湖集團（00960.HK)的投資級評級，展望由負面上調至穩定。與此同時，仍然維持龍湖集團長期發行人信用評級為“BBB-”，維持其高級無抵押票據的發行評級為“BB+”。

值得注意的是，這是2022年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

信用評級的核心作用在于揭示債務的信用風險，減少信息不對稱，某種程度上會影響市場和投資者對企業未來發展的信心，同時對發債人拓寬融資渠道、擴大融資規模、降低融資成本均有一定的利好。也就是說，來自標普、惠譽、穆迪三大國際信用機構的評級是房企海外融資的重要信用背書，有了高等級評級，就意味著拿到了境外融資的“通行證”。

近年來，多家大型房企流動性危機持續擴散，境外評級機構對中國房地產行業持續看空。在一年多時間里，三大國際評級機構大規模下調房企評級，不完全統計超300余次，這其中包括出險房企，也包括經營面尚穩定的房企，龍湖也沒能幸免。

評級下調，直接影響房企海外融資的難度和成本，而且，評級下調的負面輿論，還會直接傳導到銷售市場，導致企業銷售下滑。因此，去年有部分房企不堪市場和輿論壓力，選擇主動撤銷評級。

足見，此次的反轉來之不易。也因此對于此次標普上調龍湖集團評級展望，業內普遍認為，這不僅是對龍湖的認可，也是國際評級機構及海外投資者對中國房企信心回歸的“一個積極信號”，同時預示著海外融資渠道正在被重新打開，市場對房地產的信心已經到達了“一個重要的拐點”。

此外，上月，標普發布《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中國房地產業復蘇曙光乍現》報告中指出，中國房地產行業只會變得更好。

報告分析表示，2022年末，國內推出的政策為行業的危機局面畫上句號，行業將在2023年緩慢復蘇。隨著利好政策持續落地，中國房企信用評級有望提升，從而提高境外融資機會，進一步增強房企的流動性。

02 優質房企更快迎來“春天”

至于，為什么是龍湖？

標普指出，自2022年11月以來，中國政府對部分房地產開發商采取了一系列支持措施，龍湖集團是其中的主要受益者。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，發行規模15億元人民幣，發行期限3年，票面利率3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增”）為該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。這是中債增按照市場化、法治化原則，通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發行。

同時，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行分別與龍湖集團達成戰略合作并簽署協議，龍湖得以繼萬科之后成為行業第二家與六大國有商業銀行均簽署戰略協議的房企。

2022年12月9日，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實現提款。至此，龍湖又成為“內保外貸”首家落地房企。

此外，龍湖的經營性收入持續增長，公司資金流動性正在增強，因此維持公司投資級評級，展望上調為穩定。

但仍需注意的是，這次標普僅僅是上調了龍湖集團的評級展望，長期發行人信用評級及其高級無抵押票據的長期發行評級仍維持上次評級標準。

也就是說，雖然對中資房企未來預期開始變好，但整體看中國房地產復蘇進程仍需要一些時間，其穩定性及政策的延續性，仍備受投資人的關注。

03 有人持續向好，也有人淪陷

從目前的發展態勢看，優質房企的融資格局會穩步向好，但行業出清的趨勢不會改變。

閩系房企旭輝控股集團（00884.HK）在上周就剛剛又經歷了一輪“過山車”。2月16日，旭輝旗下債券大漲，多只債券觸發臨停。而在此之前，其債券已連跌數日，遭遇市場批量拋售。上周一（2月13日）收盤，旭輝兩只債券（“21旭輝03”和“20旭輝02”）跌超9%，其余“20旭輝03”跌近9%，“20旭輝01”、“21旭輝01”和“21旭輝02”跌超7%。此后兩天，跌幅持續擴大，其中，“20旭輝01”、“21旭輝03”兩日內跌幅超過35%。

對于債券大幅下跌，2月15日旭輝發布公告表示，近期公司生產、經營、銷售情況正常。關于公司償債能力方面，截至本公告披露日，旭輝集團所有公司債券均按時、足額償付利息，不存在違約或延遲支付的情況。

而在這之前，2023剛開年，千億房企時代中國就官宣美元債暴雷，其后陽光城、榮盛發展等也接連宣告債務違約。

可見，即便當下政策暖風頻吹，但房企的悲歡也并不相通。

旭輝也一度是地產圈公認的優等生，去年5月份，監管層還將旭輝與龍湖、碧桂園等財務穩健的房企一起作為示范性發債試點房企，甚至去年上半年旭輝還在拿地。結果，短短幾個月后，旭輝就正式官宣美元債暴雷，引發市場恐慌。

2022年11月1日，旭輝控股集團發布公告稱，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付的本金和利息（公司預計將繼續支付的若干有抵押的項目貸款除外）。

當然，旭輝也沒有停下自救的步伐。2022年12月，旭輝控股公告稱，美元債重組方案正在推進中。有消息稱，旭輝最早于今年2月底公布重組方案，預計3月開始與債權人就重組方案進行談判。

目前旭輝集團已先后與包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行在內的五家國有銀行簽訂銀企戰略合作協議；并與光大銀行、廈門國際銀行等股份制銀行、建銀國際等金融機構達成戰略合作，推動保交付、保品質、保民生。

2月8日，東方資產宣布與旭輝集團簽署戰略合作協議，將幫助旭輝進行資產處置、資產盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

在一系列紓困政策和行動支持下，暖風一直在吹，但從房企本身來看，償債壓力依舊很大。

房企資金流動兩條腿缺一不可，一是融資，二是銷售。因此睿和智庫一直強調， 伴隨融資政策松綁，房企融資環境有所恢復，但對行業信心的提振難以持續。從中長期來看，開發商的資金鏈依然需要依靠銷售市場回暖。

關鍵詞： 旭輝地產 海外資本市場