今日快看!頂不??!這座城市,解除限購了

    來源: 城市財經2023-02-21 11:55:10
      

    作者:子非魚

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    又一城市放開限購


    (資料圖片僅供參考)

    2月20日,江南名城揚州,發布了《關于積極支持剛需和改善性住房需求的通知》,其中包含8條托底樓市的大招,如取消限購,解除二手房限售,以及各種購房優惠補貼。

    第一,取消限購。

    揚州在去年之前的限購規則是,非戶籍在揚州買房需要一年社保。去年有所放松,大專以上學歷和二孩以上家庭可以不受限購約束。

    現在,揚州限購桎梏拆除,不再執行限購政策。

    第二,支持“以舊換新”“以小換大”等改善性需求,不再執行限售規定。

    在市區新購買改善性住房的,其原有住房取得不動產權證書即可上市交易。原來需要網簽三年。

    這一條主要是釋放市場的房產流動性。

    第三,自2023年4月1日起,全面受理符合條件的申請人家庭“商轉公”貸款申請;公積金貸款最高額度再提高,階段性上調20%。

    也即,雙繳存職工家庭由60萬元上調至72萬元,單繳存職工由36萬元上調至43.2萬元。

    第四,商業貸款利率將由之前的“最低4.1%”下調至“最低3.8%”。

    第五,延長購房補貼和契稅補貼。契稅補貼大專及以上學歷在市區購買首套房,給予所繳契稅100%補貼。此外,各區針對不同家庭、不同學歷人群給予的購房補貼延長。

    具體補貼規則和細節如下:

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    揚州可真能裝

    以上措施,都是同一個目的,從各個角度挖掘購房需求,推動揚州樓市回暖。

    從揚州此次發布的一系列救市措施來看,給我的直接感受有兩個:

    第一,此前揚州的調控措施真嚴格。

    揚州此前的限購措施,一直強調非戶籍人口在限購區購房需要一年社保,這在三線城市中,屬于比較嚴格的一類。當時,江浙樓市一向比較熱,江浙很多低級別城市都有限購措施。

    作為江南名城,又是寧鎮揚這個都市圈的核心成員,再加上江浙濃重的炒作氛圍,在上一輪牛市期間,揚州的房價也是一路狂飆。

    公開數據顯示,自2015年8月之后,揚州新房連續上漲27個月。2017年,揚州開啟了限購加限售模式。

    但調控并未改變揚州房價走勢。從2017年至2019年,揚州的均價直接從不到1萬飆到了1.5萬,兩年時間漲了超50%,不少樓盤的價格沖破了2萬元。

    但高漲的價格嚴重透支了揚州樓市的未來,其實力和購買力無法支撐,隨著樓市結構性調整到來,揚州房價也終于在2019年見頂轉向。

    去年,揚州樓市下跌可謂酣暢淋漓。一眼望去,全是打折盤,很多都是貼近地價在賣,有的比地價還低。比如灣頭招商璟萃,目前項目最低成交價僅不到1.1萬/㎡,然而,這塊地當初的成交樓面地價還有11007元/㎡。

    另外,有人梳理了一下揚州394個小區,結果發現有超四成小區的二手房價格在下跌。

    在這樣的背景下,去年揚州放開了大專以上學歷人群和二孩以上家庭的限購,并開啟了購房補貼和契稅補貼。

    然而在去年那般肅殺的環境下,沒有一座城市救市成功,揚州也只能是救個寂寞。無法例外地遭遇了商品房成交量、房價和賣地收入的“三殺”。

    房天下數據顯示,截止至2022年12月25日,2022年揚州市商品房成交14056套,同比下降34.63%,成交面積1755255平米,同比下降34.01%。

    房價方面,國家統計局去年顯示,去年年末,揚州新房價格同比下跌3.3%,二手房均價同比下跌了2.8%。

    賣地收入方面,截止到2022年12月28日,2022年揚州市主城區土地成交84幅,成交面積約348萬方,同比下降4.20%,成交總金額約274億元,同比下降24.16%。

    第二,揚州也是夠能裝。

    有這樣的感嘆在于,去年就連很多中心城市都放開了限購,限售也早就放開,就連緊靠揚州的南京,雖然名義上還保留著核心區的限購,但社保降到了6個月,且可以一次性補繳,相當于解除了限購。

    而揚州居然能忍到現在才取消限購。揚州的限購取消,意味著此前執行限購的非中心城市,全面取消時代正在到來。

    這一點早在本號分析東莞、佛山取消限購時已經分析。

    除了一線城市難放松外,二線城市外圍區會放開,二線以下城市全盤放開,沒有再限購的必要。

    放開與不放開只是裝與不裝的區別,放開意味著不再裝了。當初房價上漲的時候,限購并沒有阻止上漲,如今放開限購,也救不起來。

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    調整是大多數三線城市的宿命

    上一輪牛市,大多數三四線城市都跟漲太過,有的是依靠炒作跟漲,有的是依靠棚改拉升。

    但在人口見頂,預期見頂,收入仍未復蘇,庫存高企,房價收入比超出很多人的極限的背景下,大多數三四線城市樓市的宿命都一樣,繼續調整。

    第一,人口已經見頂。去年全國人口減少了85萬,這是三年自然災害之后,61年來中國人口首次出現負增長。

    盡管揚州人口還有些許增量,但在人口見頂的背景下,中心城市都在降速換擋,三線的揚州又豈能躲得過。

    第二,整個三四線城市的庫存都超高。

    根據克而瑞披露的數據顯示,其納入統計的100個城市中,到去年年中66個三四線城市廣義商品房庫存19億平方米,整體去化接近24個月。

    一方面是庫存高企,而且三四線城市更依賴土地財政,后續還會不斷賣地,不斷加大市場供應。另一方面,則是人口減少,好一點的也會進入人口滯漲期。

    這種背景下,此前盲目上漲的房價,豈能不回調。

    揚州雖然地處全國經濟最發達的城市群之一的長三角,但頂不住超大的庫存量和本就超過本身經濟與居民購買力的房價,回調仍是大趨勢。

    克而瑞此前公布的數據顯示,揚州市區商品房庫存265.78萬平方米,去化周期長達28.9個月。市區已然如此,郊區的庫存壓力就更不用多說。

    這還沒算上二手房??偠灾?,揚州的新房和二手房加一起,讓揚州的房地產市場整體供應遠大于需求。

    供大于求,是包括揚州在內的絕大多數三四線城市的現狀,而且隨著人口見頂,這種現狀還會加劇。

    房價回調,是大多數三四線城市共同的宿命。一些毫無特色,也即無產業特色、無經濟特色、無旅游特色、無資源特色、無區位特色的普通三四線城市,房價更是會逐漸鶴崗化。

    關鍵詞: 三四線城市 商品房買賣合同

    責任編輯:sdnew003

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