環(huán)球熱點!【太原樓評】未來可能會是拆遷拆窮了!

    來源: 太原樓評參考2023-02-21 05:50:49
      

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    (資料圖)

    太原?| 業(yè)內(nèi)視角

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    導(dǎo)讀

    昔日羨慕拆遷戶!

    今朝垂淚買房奴。

    察勢者明趨勢者智,馭勢者獨步天下!見字如面,大家好,我是太原樓評君!

    曾幾何時,拆遷暴富還是太原人喜上眉梢的事。

    為什么呢?太原本就是一個由城中村集合的城鎮(zhèn),除了老太原的廠區(qū),柳巷,鐘樓街等這些老街老巷有濃郁的市井氣息,大部分的地方都是工棚和城中村的模樣。

    于是城中村改造成了一個關(guān)乎很多太原家庭的大事件,陸續(xù)有174個城中村進(jìn)入了改造計劃,這在全國的土地供給中也是少有的,城改類土地成為城市供地的主力。

    甚至在婚戀中,對方是個太原村里的后生,女孩都要高看幾眼的,那待遇可比讀個博士或海歸的身份更吃香,畢竟縱然小伙才干出眾,也難能一生混到十套房!

    太原拆遷大致經(jīng)過了三個階段:

    第一階段:133工程雛形階段(富)。

    第二階段:確立拆遷法則元年(富)。

    第三階段:房被拆遷了但拆窮了!

    其中第一個階段,屬于混亂的草莽時代,基本是2008年到2015年之間。這個時期已經(jīng)確立《太原市城中村改造管理試行辦法》,其基本原則是列入城改的,在土地條件具備的前提下,村民建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)按人均133平方米控制。

    城改是大勢所趨,拆遷逐步開啟,但是很多城中村并不是連片的,也有很多村并不在明錄之內(nèi)。于是很多土地屬性尚不明朗,但工地已經(jīng)轟鳴開動,無證的小產(chǎn)權(quán)樓盤紛紛上馬,高峰時期一度占比能到五成,這一波在“清零下”很多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正了。

    第二階段,逐步讓城改拆遷進(jìn)入到了正軌。首先是《太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干意見》確立了幾項原則。

    1,城改土地必須公開出(轉(zhuǎn))讓方式供地。

    2,按批準(zhǔn)的土地備案價先行繳納土地出讓金。

    3,土地出讓金85%市財政返還用于拆遷安置!

    這奠定了城改類用地的基本法則,土地確權(quán)和交易秩序從無序變成了有序,也保障了太原市非城改類土地的地價穩(wěn)定性。

    在此基礎(chǔ)上,2015年開啟了城改元年,在房企引進(jìn)上以全國品牌作為城改框架合作方,自此恒大,富力,萬科擁有了的穩(wěn)定土儲,萬柏林區(qū)也是一騎絕塵。

    陸續(xù)太原有174個城中村的改造推進(jìn),截止到目前已經(jīng)完成了大半。在這一波紅利中,以小店等城改村出現(xiàn)不少的造富神話,千萬級的拆遷富戶層出不窮。

    第三階段:時至今日,其實太原仍有很多城改項目并沒有如期完成,這些尚未被城改或因項目開發(fā)排序而出現(xiàn)了“拆遷拆窮了”的問題。

    這其中既有“釘子戶”的原因引發(fā)的周期停滯,譬如親賢村部分地塊。也有開發(fā)商的優(yōu)先以商品房開發(fā)為主,滯后了安置房的開發(fā),如富力城等項目。也有本身就是末班車,踩空了市場紅利,成為“冤大頭”的融信時光之城等。

    只是這些拆遷往往消耗了幾年甚至是小十年的時間成本,過渡費也是難以持續(xù),安家費也從貨幣變成了實物,甚至還有鄭州、貴州都出現(xiàn)了給房票的做法!

    大概率伴隨地價降低,尤其是4.2容積率慎重批復(fù),加上城改土地往往會伴隨不確定成本以及過程風(fēng)險,未來將會有很多城改類土地成為燙手的山芋。

    相對而言,房企更愿意拿非城改的土地,而城改的土地成為太原土地市場的“滯銷貨”,甚至部分拆遷居民真會出現(xiàn)拆遷反而窮了的故事。

    畢竟很多拆遷前都是月入三五萬的包租公包租婆,而等待返遷的幾年,往往影響了幾百萬的收成,譬如許西村和大馬村的那些“富戶們”,拆可能真不劃算!

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