每日簡訊：房貸利率迎來“3時代”，樓市回暖已來？｜鈦度熱評

2023年首月，已有多個城市首套房貸款利率降至“3時代”，同時優化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度等多項政策也釋放了提振房地產的明確信號。新年伊始，行業期盼的樓市回暖是否到來？

近期，“提前還貸潮”登上熱搜。“還錢比借錢還難”成為熱議話題，“提前還貸潮”因何引發？會造成哪些影響？購房者、銀行該如何應對？

隨著疫情給行業帶來的負面影響越來越小，新一年房地產行業發展趨勢如何？不同城市又有何不同表現？

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本期《鈦度熱評》特邀資深媒體人一起就話題“房貸利率‘破4’，樓市還能再‘熱起來’嗎？”進行了討論，下面是部分觀點集錦。

關于樓市回暖是否到來？多少說主理人褚少軍表示，房地產行業回暖的判斷標準關鍵看選擇的參照物，如果是相對于疫情期間的低點，回暖是肯定的，但這里面的回暖也并不僅僅是降低利率、優化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度等帶來的，這些影響主要是消費者；也要看到國家也調整了對房企的政策，比如對房企的貸款和授信政策的變化。但是如果要把參照物定位幾年前的高點時刻，那離回暖還遠，只能說在回暖的路上。

新一年房地產市場總的來說肯定是逐漸回暖，這主要得益于疫情周期的結束，以及國家的一系列房地產調控政策。“形勢比人強”，個人還是要跟著趨勢走。但對于回暖不必過于樂觀，前些年那種“五年倍增”的好光景大概率沒有了，一方面是因為房價的基數已經比較高了，再翻倍的難度比之前大了很多；另一方面國家的定調是“房住不炒”；“房住不炒”本身就不在允許房價短期大福波動。但對于個人投資者而言，尤其是普通人，房子依然是可以保值甚至增值，同時又能利用金融杠桿的最好標的了，如果能湊夠首付，又有房貸的償還能力，房子還是建議早入的。如果可以選擇，要優選大城市，尤其是北上廣深等；另外一點是要選擇常住人口凈流入的城市，以及出生率高于全國平均率的城市，以及平均年齡低的城市。當然，每個城市的情況有不同，分不同的區，即便同一個區，還有不同的片區，一定要量力而行。總之，買房最重要的是位置，位置，還是位置。必須具備居住屬性，其次看學位（入戶和學位，盡量先排除掉公寓）和交通，以及商業配套。需要強調的是，買房的時候不管當時打不打算過幾年賣出，都要考慮房子以后好不好出掉。

關于提前還貸潮”因何引發？會造成哪些影響？購房者、銀行該如何應對？盤古智庫高級研究員江瀚表示，首先，首套房貸利率的下調實際上是很正常的一個結果，也是當前政策導向的一個必然選擇，伴隨著國家政策層面的逐漸放寬，其實各地都有想方設法能夠降低房貸負擔來推動房地產市場發展的心思，畢竟在當前的整個產業之中，房地產產業是整個市場相對而言供應鏈最長，市場發展帶動作用最強的產業。如果能夠通過下調房貸利率的方式，推動房地產市場向著更好的方向發展，無疑能夠幫助當前的各地經濟取得更好的復蘇效果。所以，很多城市都想方設法的降低自己的房貸利率，推動房貸利率有更好的方向發展。

其次，當前的整個貨幣市場實際上是一個相對寬松的狀態，在貨幣市場處于相對寬松的狀態之中，自然而然也有助于各地下調房貸利率水平，各家商業銀行的錢如今變得相對比較寬裕，整個貨幣的供應都不太緊張，自然而然能夠推動整個房地產業向著更加輕松的方向轉變，所以對于商業銀行來說，現在也樂于用更低的利率來推動自身房貸業務的發展，這是整個商業銀行經營的一個結果。當前房貸利率的整體下調實際上不僅是地方政府的一個思路，也是商業銀行愿意看到的結果。

第三，對于普通人來說，當前是買房的一個好時機嗎？其實的確是一個可以考慮買房的階段，這是因為在市場發展到當前水平的情況之下。房住不炒的理念已經深入人心，房地產市場已經進入了一個更加理性化的發展階段，在這種發展階段之中買房其實開始成為不少剛需的共同選擇，如果說之前剛需購房還是有一定程度的觀望情緒的話，目前剛需買房，其實已經有了比較好的基礎。這個時候實際上是剛需人群買房的比較好的整體的時機，不過是不是要買房其實可以不用著急一點點的看，如果有合適的房源其實是可以考慮出手的。

多少說主理人褚少軍表示，“提前還貸潮”一定程度上是媒體和輿論助推造成的，除了媒體和輿論的作用，另外一個重要的原因是銀行針對房貸的加點和折扣發生了變化，加點是不會隨著LPR的變化而變化的，這就導致可能當下有的房貸綜合利率能達到4%以內，而之前的可能要6%，巨大的利息差必然會導致部分用戶提前還貸。至于購房者和銀行怎么應對，關鍵看當初簽約的合同，大體上都得按照合同約定來。購房者要算一算提前還貸加上違約金是不是更劃算，更重要的是手頭有沒有足夠的錢提前還貸。另外，不能忽略的一點，提前還貸，除了利息的變化之外，還有可能是部分消費者對未來的房價預期增長的信心不足，提前還貸可以減少利息支出，或者提前還貸完成贖契將房子賣出。

安吉拉頻道互聯網分析師可達怡表示，根據以往的認知，房貸是普通人這輩子可以借到的最便宜、金額最大、期限最長的資金。理論上當然是越晚還，越劃算！按說貸款利率降至“3時代”，還款壓力也會逐步降低，但很多人還是想提前還，無非是兩個原因：

一方面，大環境變了。從前你不理財，財不理你；現在是你不理財，財不離開你。當投資收益跑不贏房貸利息，一些被股市、基金傷透了心的年輕人，逐漸成為了提前還貸的主力。

另一方面，圖個踏實。行業暴雷、降薪裁員，讓大家對“斷供”的風險發愁，提前還貸不就應了老話，無貸一身輕嘛！

銀行不愿意提前還款，因為這會對銀行的借貸計劃造成一些影響，特別是現在很多人一起提前還款，會增加銀行風險成本！

地產情報站主編陳歡表示，如今最不容易的，就是那些房貸5%甚至6%以上的存量房貸持有者。

現在買房新辦貸款，已經進入了3字頭，把前幾年高位站崗的老主顧襯托成了妥妥的冤大頭。于是乎，冤大頭們坐不住了，東拼西湊也要湊出錢，去銀行提前還貸搞自救。

面對蜂擁而來的提前還貸大軍，銀行急了，因為他們掙的就是這筆利子錢——為了限制借款人提前還款，大部分銀行其實都在合同里約定了違約責任，借款人必須支付違約金才可提前還貸。但就算有違約金，也擋不住群眾們還錢的決心。畢竟，跟現在剛買房子的新入局者相比，高位站崗的冤大頭們貸款200萬，幾乎就要多付100萬的利息。

LPR是浮動的，但冤大頭們的加點是永恒的。有些虧，一吃就是半輩子。提前還貸，就等于提前止損了。

提前還貸現象的背后，是老百姓對未來的信心不足。以前經濟發展勢頭好的時候，大家都愿意借錢；但現在經濟發展一般了，很多人掙錢難了，再看到銀行還能這么輕松地薅自己的羊毛，確實過不去心里這一關。

關于新一年房地產行業發展趨勢如何？不同城市又有何不同表現？《鯨平臺》智庫專家 郭施亮認為，提振房地產的措施接連出臺，房貸年齡期限上限擴大也出臺了，未來房地產市場分化會加劇，核心城市依然出現虹吸效應，中青年人還是愿意擠向機會更多、資源更豐富的核心城市。但是，人口少子化與老齡化趨勢，未必可以長期支撐起高房價，隨著城鎮化發展步伐逐漸放緩，房地產市場發展速度會明顯降溫，核心城市與其余城市發展差距會越來越大，人口凈流向、城市吸引力影響未來房價走向。

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