風口財經記者 張亭旺
今年的房貸利率,還有下降可能。
(相關資料圖)
2月20日,央行發布最新LPR報價,連續6個月保持不變。不過,有專家表示,后期5年期以上LPR報價仍有一定下調空間。
2022年以來,新發個人房貸利率持續下行,為等待“上車”的購房者創造了條件;不過,這對于早已背負房貸的“供房族”卻并不那么美好。據計算,現在與2021年相比,同樣的100萬商業貸款,利息總支出憑空少了50萬。
目前,關于存量房貸利率較高的討論愈發熱烈,也導致了提前還貸等諸多問題。那么,存量房貸利率有多大可能下調?又存在哪些難點呢?
>>1<<5年期以上LPR仍有下調可能
貸款市場報價利率(LPR)連續6個月保持不變。
2月20日,央行發布最新LPR報價:1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。
圖片來源:央行
需要注意的是,房貸利率多為5年期LPR+基點完成;同時,據此前央行發布,首套房貸款利率下限為不低于相應期限LPR減20個基點。
這也就意味著,首套房商業利率最低4.1%。
青島即是如此,目前青島首套房貸利率(LPR-20BP),為4.1%;二套房貸利率(LPR+60BP),為4.9%。
不過,隨著2023年1月5日央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制:新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可以階段性放寬房貸款利率下限,多地開始繼續下調房貸利率。
如,江蘇無錫個人住房貸款利率下限由LPR-20BP,調整為LPR-50BP,照此,無錫首套房貸利率執行3.8%起;福建廈門首套房貸款利率從原來的LPR-20基點調整到LPR-50基點,也是3.8%。2月20日,揚州宣布由現行的LPR-20BP調整為LPR-50BP,將由之前的“最低4.1%”下調至“最低3.8%”。
圖片來源:揚州發布
更有甚者,還有部分三、四線城市,個別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執行。
2月1日,南寧市階段性調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限,按照現行LPR,南寧市首套住房商貸利率下限將下調為3.7%。同處這一水平的還有珠海、株洲等。
目前,已有30城首套房貸利率已迎來 "3" 時代,此后,還有更多符合條件的城市有望跟進調整。
另外,對于LPR,今年還有下降空間。
中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示,全年降準有0.5個百分點的空間,5年期以上LPR或繼續小幅調降10bp左右,定向政策(包括定向降息)預計是2023年的主基調。
東方金誠首席宏觀分析師王青也表示,從利率互換報買價走勢來看,市場對5年期以上LPR報價有10個基點(0.1個百分點)的下調預期。
誠然,歷史房貸利率的下限正在不斷受到挑戰,持續降低的利率能夠減輕利息負擔,為等待“上車”的購房者創造了條件。
但是,對那些早已背負房貸,特別是在房貸利率高點買房的存量房貸客戶,眼前的“紅利”他們卻無福享受。
由于央行幾次下調利率,目前存量房貸的利率要高于新增房貸,為了節省利息支出,不少人開始提前還貸……
>>2<<巨大利差讓“供房族”難以接受
這里有必要先說一下,為什么有人會在房貸利率高點買房。
在過去很長一段時間,我國對住房貸款利率實行優惠利率,在貸款基準利率基礎上打折(如2017年以前,有的可以打7折),房貸利率顯著低于貸款基準利率。
2017年后,為加強房地產市場調控,遏制房價過快上漲,房貸利率開始高于貸款基準利率(2020年開始房貸定價基準轉為貸款市場報價利率,即LPR)。
2017年至2018年,新發放房貸利率由貸款基準利率85折至9折,大幅上行至5.5%左右;2019年至2021年,房貸利率在5.3%至5.6%區間內高位運行。2021年下半年開始,部分地區房貸利率甚至躍升至6.0%以上,最高超過6.5%。
舉個簡單的例子。假設A在2021年購買了首套房,商業貸款100萬,貸款利率為6.0%,貸款年限30年,等額本息還貸。
那么,彼時A需要支付利息約116萬,每月還貸5995元。而如果A現在買房,按照3.7%利率計算,只需要支付利息約66萬元,每月還貸4602元。
同樣的100萬貸款,每個月的月供憑空少了1393元,而利息總支出憑空少了50萬。
圖片來源:風口財經整理
這差距太大了,基本沒有哪個工薪層能無視。尤其是一個月憑空少了一千多月供,還全是利息,這對很多人來說都是不可接受的差距。
當然,關于這塊,有小伙伴可能想問:現在主流的房貸利率定價方式是LPR浮動利率,那么在每年重新定價時,房貸利率不是會隨著LPR下調而下調么?
這話沒錯,浮動利率定價方式=LPR(貸款市場報價利率)+基點,但問題是“基點”在合同期限內是固定不變的,且在市場較熱的時候還可能被銀行定的比較高。
雖然2022年LPR下降三次,其中5年期以上LPR下降35個基點,但部分存量房貸利率偏高的情況仍然存在。
存量房貸利率與新增房貸之間的較大的利差,讓存量房貸客戶面臨 " 高位站崗 " 的處境,在一定程度上導致了“提前還貸潮”的出現,同時,存量房貸利率下調的呼聲漸響。
>>3<<存量房貸利率有可能下調嗎?
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示:“當前各地的存量房貸款利率通常是基于LPR通過加點來進行調整的,銀行主動調整存量房利率的加點的可能性還是比較低的。”
中指研究院市場研究總監陳文靜同樣表示:“當前,存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾,銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率。”
據中信證券測算,目前存量按揭貸款利率較LPR加點幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調40bps,商業銀行年利息收入或將減少388億元-776億元,對應息差下滑1.6-3.2bps。下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間。
陳霄認為,有三點原因:一是銀行缺乏下調存量房貸款的動力,如果下調后,會對銀行的盈利產生較大的影響,這對銀行的穩定經營是不利的。二是當前各地銀行加點不同,有些甚至在LPR基礎上加點100BP,這給存量房貸款利率如何下調帶來難題。三是不同時間購房人可能其存量房貸款利率是有差異性的,這樣一旦調整也會產生一系列社會問題難以達成統一。
圖片來源:視覺中國
“我認為不會出臺專門針對存量房貸利率的政策,解決提前還貸問題最有效的方式就是調降5年期LPR。”億翰智庫研究總監于小雨表示,目前看,多數存量貸款利率已經有調整了,這些房貸利率也是和LPR掛鉤的,只要5年期LPR下降幅度較大,提前還貸的問題可能就迎刃而解了。
不過,易居研究院研究總監嚴躍進表示:“一般來說,存量貸款本身也有下調的可能,但是無論如何下調,最低的存量貸款利率也應該是超過4.3%的。”
具體措施上,嚴躍進認為,可以建議具體銀行針對一些過高利率,如超過5%的利率進行點對點的溝通和協調,類似暫時推遲1年利率支出或其他協調方式,以進一步減少存量貸款方面各類提前還款的壓力。
此外,在購房者大量提前還貸的情況下,陳文靜指出,不同地區根據當地實際情況靈活調整存量房貸利率,逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差,或有利于緩和提前還貸現象。
陳霄認為,要推進存量房貸利率調整,首先,央行需要重新調整動態利率調整規則,引導存量房貸款利率有序下調。相關部門也可以加強對銀行工作的指導,引導商業銀行合理加點,有條件的銀行可以示范性的進行存量房貸利率打折優惠活動,逐步減輕購房者的壓力,助力緩解當前居民集中提前還貸等現象。
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