環(huán)球速看：華遠(yuǎn)地產(chǎn)回復(fù)監(jiān)管函：計(jì)提減值參考市場售價(jià)等，石家莊項(xiàng)目計(jì)提13.9億元

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2月19日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司（600743.SH）發(fā)布關(guān)于對上海證券交易所監(jiān)管工作函回復(fù)的公告。據(jù)了解，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2022年三季報(bào)顯示，前三季度歸母凈利潤虧損4.21億元，而按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)于今年1月30日披露的2022年全年歸母凈利潤虧損金額預(yù)計(jì)35億元至39億元相比，虧損金額差異較大。上交所要求華遠(yuǎn)地產(chǎn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)等經(jīng)營情況，說明2022年四季度出現(xiàn)大幅虧損的具體原因及合理性，是否存在前三季度成本費(fèi)用應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)而未結(jié)轉(zhuǎn)等利潤調(diào)節(jié)情形。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)回復(fù)稱，2022年國內(nèi)新冠疫情影響延續(xù)，房地產(chǎn)市場情況持續(xù)低迷、市場底層需求受到?jīng)_擊、居民購房意愿下滑，受此影響2022年行業(yè)整體毛利空間持續(xù)壓縮，同時(shí)第四季度公司計(jì)提減值，導(dǎo)致2022年度經(jīng)營虧損。 華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，公司于去年四季度計(jì)提減值的主要原因?yàn)椋鹤阅瓿跻潦迹瑖叶嗖块T分別從需求端、供給端及信貸環(huán)境等各方面陸續(xù)出臺多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策，市場信心逐步重建，公司前三季度對市場的復(fù)蘇持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，但部分存貨項(xiàng)目的經(jīng)營預(yù)期與市場實(shí)際銷售價(jià)格情況存在差異，重點(diǎn)布局的二三線城市整體銷售未見好轉(zhuǎn)，公司項(xiàng)目銷售情況亦不及預(yù)期。第四季度疊加國內(nèi)疫情不斷反復(fù)，市場信心進(jìn)一步走弱，房價(jià)下跌幅度加大。為了保障公司現(xiàn)金流安全，深入落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策，四季度公司根據(jù)市場情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，進(jìn)一步加大去化力度，部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本。因此，公司從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，對具有減值跡象的項(xiàng)目根據(jù)最新數(shù)據(jù)測算后，對可變現(xiàn)凈值低于賬面成本的項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值，預(yù)計(jì)需補(bǔ)提約36億-40億元，其中石家莊、涿州、重慶等重點(diǎn)布局城市的項(xiàng)目計(jì)提減值約28億元，占總體減值規(guī)模的75%。公司2022年四季度出現(xiàn)了較大幅度虧損，不存在前三季度成本費(fèi)用應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)而未結(jié)轉(zhuǎn)等利潤調(diào)節(jié)情形。其中，石家莊項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)提金額最高。公告顯示，該項(xiàng)目位于河北省石家莊市高新區(qū)，項(xiàng)目用地面積17.3萬平方米，總建筑面積56.8萬平方米，以住宅為主，于2019年開盤。2022年石家莊市商品住宅逐步呈現(xiàn)去化周期延長、成交價(jià)格下降的趨勢，周邊競品項(xiàng)目銷售價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的下降，其中競品A項(xiàng)目2021年銷售價(jià)格為1.42萬元/平方米，2022年末降至1.19萬元/平方米，競品B項(xiàng)目2022年新開盤銷售價(jià)格為2萬元/平方米。公司參考競品樓盤銷售價(jià)格及歷史成交價(jià)格，本項(xiàng)目中存在減值跡象的主力業(yè)態(tài)綜合平均價(jià)格預(yù)估為1.43萬元/平方米；根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本、稅費(fèi)等測算，單方成本預(yù)估為1.76萬元/平方米，預(yù)計(jì)2022年度計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約13.9億元。華遠(yuǎn)地產(chǎn)指出，公司對存在減值跡象的存貨參照在建在售項(xiàng)目價(jià)格以及參考周邊競品的市場售價(jià)，并結(jié)合項(xiàng)目定位以及銷售計(jì)劃進(jìn)行存貨減值測試。對于公司的現(xiàn)金流情況，公告顯示，受市場影響，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2022年度預(yù)計(jì)經(jīng)營凈現(xiàn)金流約20億元，較2021年下降72%。但公司切實(shí)履行國企責(zé)任，積極償還到期債務(wù)，防止出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)確保項(xiàng)目按時(shí)交付，并如期支付農(nóng)民工工資等維穩(wěn)支出。為此，公司根據(jù)市場情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略進(jìn)行去化，嚴(yán)格保障公司現(xiàn)金流的安全穩(wěn)定。2022年公司籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流出約30億元，截至2022年末公司貨幣資金約55億元。此外，公告顯示，2022年公司整體毛利率為7%左右，較上年度下降近10個(gè)百分點(diǎn)。對于毛利率下滑的原因，華遠(yuǎn)地產(chǎn)稱，受房地產(chǎn)調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場不斷下行，公司產(chǎn)品銷售價(jià)格呈下降趨勢，導(dǎo)致毛利率下滑；同時(shí)，2022年結(jié)利的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在2017年至2019年市場高點(diǎn)時(shí)期獲取，土地成本較高。 公告顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)毛利率持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)主要基于房地產(chǎn)政策的整體基調(diào)、市場環(huán)境的不確定性以及公司為合理保證流動(dòng)性安全的客觀需要。隨著救市政策的陸續(xù)推出，市場呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，但修復(fù)效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)，尤其是消費(fèi)者信心和購買力的恢復(fù)尚需時(shí)日，公司毛利率的穩(wěn)定還存在一定程度的不確定性。華遠(yuǎn)地產(chǎn)表示，面對上述行業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，公司積極實(shí)施“強(qiáng)回款、降成本、提品質(zhì)”的經(jīng)營方針，有效把握市場需求釋放節(jié)奏，根據(jù)市場情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，同時(shí)不斷調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步降低負(fù)債水平，保障公司現(xiàn)金流安全，積極穩(wěn)健推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營管理工作。

關(guān)鍵詞： 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 石家莊正定國際機(jī)場