房地產話題,近二十多年來一直很熱,但自去年以來,與以往的調控降溫相比,房地產最受關注的當屬政策上的松綁。
一波又一波的政策松綁,似乎沒有達到與以前一樣的“政策市”效果。這次從金融政策上看,已經是放到底了,在歷史中沒有哪一次房地產松綁政策有今年這樣的寬松。
【資料圖】
貸款年限,應該是房地產商業貸款風險防控的一道坎。但是,近日出現在網絡上的“百歲貸”,似乎讓很多人驚訝道:“房地產已經病入膏肓、黔驢技窮了”!
還有救嗎?
請看這張百歲貸截圖:
英雄劍認為,百歲貸意味著購房人可以還貸到100歲。如果按照購房按揭貸款最長三十年,那么也就意味著70歲的人也可以貸款買房;如果購房按揭貸款20年,也就意味著80歲的人也可以貸款買房。
當然,銀行給出的解釋是“這種百歲貸是與子女作為共同還款人進行放貸”。如果按照我國的平均壽命77歲多來計算,“百歲貸”其實沒有任何意義。因為很少有人能夠活到100歲,能活100歲的人也不可能去按揭貸款買房。
看到這樣奇葩的房地產營銷噱頭,英雄劍有幾個問題想問個清楚明白。
一,房地產的寬松政策“到底”后也不見效怎么辦?
從金融政策來看,自去年以來開始寬松,再也不提什么“三道紅線”;銀行對房地產開發貸款、按揭貸,以及貸款利息都是一松再松、一降再降;房地產企業的各種融資渠道都已經打通了,房企發債、上市增發從不允許到允許,等等。
在過去二十多年時間里,只要一出現寬松政策,就會很快釋放到市場里面去,都會立即出現火爆的市場表現;開發商的“恐嚇式”營銷粉墨登場,“日光盤、夜光盤”層出不窮。
但是,自去年以來,我們看到房地產似乎已經走到了盡頭,不管政策怎么寬松,再想讓居民把房地產作為唯一可以增值的資產,已經沒有多少人相信了。
這是什么原因呢?
這是因為我國從一二三四線,到五六七八線的城市房價,都已經被嚴重透支,房價到了“高處不勝寒,高不可攀”地步。
如果我國的寬松政策,不能扭轉房地產頹勢怎么辦?有哪個部門,有哪個經濟學家考慮過此事,并有應對之策?
二,房地產如果不能成為支柱產業地方財稅怎么辦?
房地產是我國經濟的支柱產業,這是不爭的事實,在上世紀九十年代就是了。不過當房價飆升,帶來民怨沸騰的時候,政府不再提房地產是支柱產業。
不久前,為了提振房地產信心,再提房地產是國民經濟的支柱產業,官方并且給出了數據:房地產關聯行業眾多,房地產與建筑行業對GDP的貢獻為24%;房地產占地方財稅收入一半以上;房地產占居民財產60%以上。
諸位,房地產占地方財稅收入一半以上,你們知道“上”到哪里去了嗎?有很多小地方的財政收入,房地產對地方財政的貢獻,超過了80%以上。
諸位,房地產占居民家庭財產的60%以上,你們知道又“上”到哪里去了嗎?有的家庭房產占資產的80-90%以上。
房地產形勢好,地方政府就可以出讓更多的土地,賣地掙的錢,比發展實體經濟掙的錢既來的快,又來的多。
試想,如果我國的房地產不能再像以前那樣,如果我們很多地方政府不能再靠賣地充盈自己的財政,那么很多地方政府的財稅恐怕養官都難,就更別提什么發展了。
有誰思考過,房地產總有走到盡頭的一天,如果地方政府不能再靠賣地來過富裕日子,我們的地方政府會過窮日子嗎?
有誰思考過,房地產如果不能成為支柱產業,很多地方政府的財政收入會靠什么呢?
三,房地產是保交樓重要還是穩房價重要?
在疫情三年,是全國賣地最多的三年,在2020和2021年,每年賣地額都超過了8萬億元,占地方財政的70%以上。然而,在2022年全國全年賣地比2021年少了4.5萬億元,少的這個錢能從哪一塊補回來?
可以肯定,在2023年,全國土地出讓金,肯定還會在2022年的基礎上繼續下降。
當下,我國房地產面臨的主要矛盾是“保交樓”。自從去年以來,很多頭部房企都出現了由于回款沒有達到預期的資金鏈問題,從而導致項目停工,帶來的是不能如期交房。
可以計算一下,我國房地產預售期都在2-3年左右,那么也就意味著在2020-2021年銷售的房子多達30億平方米以上,在2500萬套以上,這么多的房子都會在這兩年交付。
有誰思考過,這些都能夠如期交房嗎?
近日看到有報道說,全國房地產復工僅兩成。請看截圖:
盡管這不是官方數據,但是也看到了一些官媒報道的房地產復工情況,的確不是很高,全國每一個地方的差異也很大。
在這種市場背景下,你們認為是保交樓重要還是抓市場銷售更重要?如果購房人購買的房子長期不能交付,那將帶來什么樣的社會后果有誰思考過?
因此,在國家層面一直在強調“保交樓”,在當下的輿論中關于現房銷售的聲音也越來越大。
這就說明房地產問題是一個極其復雜嚴峻的問題!
四、“疫情三年房價漲回來只用了一周”是真的嗎!?
在網上看到“疫情三年房價回來只用了一周”,這一話題上了搜索榜,這是真的嗎?
希望中國人民有自己的判斷和認知。房地產不可能回到大漲行情;房地產只會是一個從頂峰向下的行情。具體怎么向下,那就要看國家出臺的政策,能不能阻止硬著陸。
貨幣超發,沒有進樓市,沒有進股市,到底去了哪里?過去幾年,為什么銀行存款不降反升?
今天一個朋友告訴我,銀行增加的存款都是從房地產上流入的,因為過去幾年賣了房子的人,都把錢款進存了銀行。他在去年就賣了一套房子,把錢存進了銀行。目前我國的房子,有報道說可以住35億人,現在中國只有14億人,如果真是可以住35億人,就說明有大量的房子是空置在那里的。如果房價不大漲,就不會有人炒房;如果沒有人炒房,房價就不可能再漲。這個邏輯道理很簡單。英雄劍判斷,中國的樓市會進入一個存量時代,以及剛需和改善需求的時代。盡管市場容量還很大,但是總體向下的趨勢是不會改變的。中國房地產面臨最大的問題,還是“保交樓”。請問有誰知道恒大在去年一年有多少房子沒有交付嗎?恒大在去年上半年說“全年保交樓60萬套”,到了11月底完成交樓24萬套。因此在去年12月,恒大許老板再次開會說:“全年確保交樓30萬套”。就算恒大去年完成30萬套交付,那么與年初提出的確保交樓60萬套相差一半。也就說明恒大在2022年可能有30萬套房子逾期交付。恒大在今年,應該依然會是保交樓任務“第一位”。全國有交樓壓力的,絕對不是恒大一家,這就說明房地產整個行業都存在交樓的壓力。
請各位有思考精神的人,千萬不要被網上一些真真假假的信息所迷惑了!
不管是“百歲貸”,還是“一周回到疫情前”的房價炒作,關于中國的房地產,過剩可能是一個不容回避的話題。
讓我們繼續觀察看看吧,2023注定是一個關鍵年!
(全文完)
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