以微見著洞察趨勢客觀行文理性參考
(資料圖)
太原樓評?| 業內視角
391篇/文2499字/閱讀12分
導讀
房貸,在何時產生的?
漲跌,樓市有何影響!
察勢者明趨勢者智,馭勢者獨步天下!見字如面,大家好,我是太原樓評君!
近期股市不穩,眼看昨日縮水四個點,上坡如同蜀道難,虧損卻是探囊取物般,算算都夠房貸一年利率了,剛好校友也聊到了買房中關于利率的故事,當個案例。
房地產與金融已經密不可分!
房地產已經成為我國信用貸款的主要載體,根據央行2020年發布的數據,我國城鎮居民家庭中76.5%的有房貸,平均貸款為38萬,房貸占到了家庭債務的一半以上。
2019年提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。2020 年房地開啟了“三條紅線”的調控,從金融上對房企和居民家庭的房地產負債進行調控。
央行統計數據:2022年末人民幣各項貸款余額213.99萬億。其中房地產貸款余額53.16萬億,占比24.84%!開發貸款余額12.69萬億。個人住房貸款余額38.8萬億。
在房價漲幅高于貸款利率的時期,按揭確實起到了降低門檻,抵御了通貨膨脹功能,促進了資金流動,推動了經濟的繁榮。但杠桿之下,也潛在存在了高負債隱患。
房地產貸款的萌芽歷程!
住房從磚木到磚混,從框架到裝配,從單位房、福利房到商品房,從全款到按揭...經歷四十余年變遷,房地產逐步成為國民經濟的支柱產業,承載了萬千家庭財富資產。
1978年理論界提出:住房商品化和土地產權等觀點。改革開放后提出“出售公房,調整租金,提倡個人建房買房”的設想,隨后四次房改,房產成為社會財富的載體。
1994年房改“三改四建”,確立房改五年歸私允許交易,住房貨幣分配,建立經適房和商品房雙軌,土地招標、拍賣、預售制、公積金和住房信貸等體系。
1998年房改,終止福利分房轉為貨幣化分配,推行住房公積金制度,開放二手房市場。金融體制改革,允許住房抵押貸款。廉租房、經適房、商品房等多層次供應。
自此,房地產抵押貸款才逐步走入尋常百姓家,算下來,房產作為商品可以自由買賣,房貸走入個人家庭的歷史也僅僅只有二十多年!
房貸利率和買房的故事!
很多6070后,尤其是擁有城鎮戶籍的人群,往往在小時候度過一段面積狹小,擁擠不堪的日子。到80年代,積極成家立業,為了排隊分上套80住2的小房子算熬出頭。
當年因分房而促生了早婚早育的年輕人,到他們兒女們8090后這一代,只能默默的承擔幾十年的房貸,很多人對于買房唉聲嘆氣,對于成家拖延戰術——晚婚晚育。
(一):80后購房故事
某85后的小后生,2008年金融學畢業后選擇南下闖蕩。本以為渾身有勁,但往往是理想的拳頭打在現實的棉花上,尤其當時的全球金融危機,經濟蕭條,失業率陡增!
出了象牙塔,就遭遇“重錘”,曾經那鮮衣怒馬的少年,變得低調了。似乎活成大人眼中的“聽話”和“不浮夸”。戀愛分手后,喪失對大都市最后的留戀決定回老家!
2010年末回到太原。年方二十六,正值青春,迎來父母婚配的催促,只是當時房價遭遇調控,既有年初“新國八條”,也有年中“明碼標價”,一路跌宕起伏!
作為曾經南下的“有志青年”,定要凸顯出非凡人格。恰逢萬科剛進駐,于是小伙在家庭會議中力排眾議,要選先進精裝+國際設計師的品牌項目萬科金域國際做婚房。
2011年下半年,小伙以近100總價拿下萬科金域國際一套143㎡的大三居,單價接近7000元,貸款70萬利率7.05%月供4680元,從此背上了房貸相伴的人生路!
2020年,在LPR的調整利率下,小伙終于降低了月供還款額。在還款108個月后,小伙累計還款已有51萬,但看到本金的余額,索性提前還款,累計投入143萬。
普遍共識都認為十年前買房肯定賺錢的,這位85后小伙輕嘆一聲!怪當初投胎選錯了家鄉,出生時又選錯了年代,買房時選錯了項目。荒廢了青春,蹉跎了人生!
(二):90后購房故事
選個女娃的故事,90后,太原人,從小學到大學都是在太原讀的,畢業順利進入不錯的國企,輕度涉及房地產屬性,一路順風順遂,算是傳說中的“別人家孩子”!
工作之后,耳濡目染,看著太原2016-2018樓市飆升的房價,加上自己工作幾年后略微有點積蓄,躁動的心里有了買房的沖動。
作為女生,首次購房,憑借多年的購物經驗和聽聞的市井金句,對選購的房要看的舒服,要感覺精致,還要符合投資預算,附加好地段能保值等,反正啥都要!
終于2019年在和平公園旁邊選了LOFT——歡樂頌!雖然單價略高,但買一層贈一層,很劃算。地段也不錯,理念主打年輕人感冒的科技住宅,很是滿意!
60多㎡總價八十多萬的公寓入手了。首付一半,貸40萬10年期,優質客戶在基準利率基礎僅上浮10%,月供4319元!開啟被迫強制“儲蓄”的日子!
對于10年的短期貸款來說,利率在LPR變化后,月供也就降了一兩百,累計還款的差額其實并不大,影響購房的核心因素,還是所選擇項目價格的波動。
然而,樓市并沒有眷顧這個90后女孩。二年后,該項目工抵房單價已突破1萬,當然朝向和樓層戶型是存在差別的,理論上公寓投資是大幅縮水了!
利率漲跌對樓市的影響趨勢!
其實,房價就是經濟產物,是國民經濟增速的體現,而利率也是經濟增速的另一種具象化表現,所以在利率偏低的時期,房價漲幅通常不會太高!
但在中國,房價是存明顯城市差異,部分城市的增速常年領先,故而強一二線城市的房價穩定增長是存在可能性的,而低利率對其是如虎添翼的。
反觀低能級城市,即便是房貸利率不斷調低,對樓市的激發性作用仍不明顯,反而因為城市房價持續性走低,會增加提前還款潮的到來,屬于雪上加霜。
▲城市分化|2008-2018年房價漲幅
故而,案例一的后生當年選擇武漢、重慶、濟南漲幅預計在2.5-3倍。案例二的女孩如果選擇的是和平里、潤景園著等住宅項目,即便是年份高位也能較抗跌。
伴隨樓市和利率的發展,樓評君認為未來可尋覓的“趨勢”!
趨勢一:高能級城市利率回調性大!
趨勢二:高能級城市貸款期有延長!
趨勢三:低能級城市降息幅度仍在!
趨勢四:低能級城市提前還貸仍有!
文中意見和內容僅供交流使用
主業:城市進入/土地推薦/可行性分析
產品定位/開發咨詢/企業培訓
原創作品 未經授權請勿商用
承接省內土地開發調研咨詢服務
? Copyright
作者:張明圖片:來源網絡 侵刪
原創不易,歡迎收藏、點贊、分享
□ 更多太原樓評原創熱文□
版權與免責聲明:
1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。